深业南湾上府

深业南湾上府位于河西南鱼嘴，国企深业打造，为全盘实景现房，一共 5 栋高层，总户数三百余户，外立面大面积铝板，两梯两户无连廊，公区规格尚可。小区南门紧邻 2 号线天保街站，地铁通勤优势突出，快速抵达奥体、新街口。南向直面秦淮新河，中高楼层拥有不错河景视野，部分楼栋可远眺长江。主力 143、165㎡四房，165㎡大横厅搭配长阳台，四开间朝南，适合改善家庭，北侧临近苏杰学校，接送便利。基础交付为简装，配有中央空调、新风，不含地暖，可选择升级精装包补齐配置。 短板同样明显，小区规模偏小，无恒温泳池与高端会所，内部园林空间有限。整体得房率中等，公摊偏大，套内实际面积有折扣。周边还处在开发阶段，步行可达的商超、菜场不足，生活烟火气弱，日常消费多要驱车前往其他商圈。学区实行教育局当年划片，不保证名校入学。部分楼栋临近道路，低楼层会受车流噪音影响。简装版本到手后，不少家庭仍需二次改造，增加成本。鱼嘴板块新房竞品多，后期二手竞争压力较大，投资属性偏弱。

深业南湾上府地处河西南鱼嘴，深圳国企打造的纯改善精装现房，容积率 2.8，总户数 384 户，两梯两户无连廊，铝板外立面，围合式中央园林，人车分流，南向直面秦淮新河景观带，高区拥有景观视野。临近轨道站点，周边教育资源规划突出，通达主城便捷。

亮点 地铁上盖现房，南门即达 2 号线站点，通勤高效；2024 年底已交付，实景无风险。 优质教育资源，隶属南外河西教育集团，小学初中配套稳定，确定性强。 国企品质精装，深业开发，一级资质物业；干挂铝板 + 玻璃幕墙，配东芝空调、菲斯曼地暖、博世厨电等一线品牌。 纯粹改善社区，5 栋 22-32 层高层，仅 384 户，户型 143-188㎡，两梯两户，大横厅与跑道阳台设计，圈层纯粹。 生态景观优越，临近鱼嘴湿地公园，高楼层可俯瞰江景与河景，视野开阔。 配套能级高，周边商业、三甲医院云集，生活便利度高。 短板 容积率偏高，约 2.8，高层密集，低楼层采光易受遮挡。 社区体量小，仅 5 栋，无大型会所、泳池等高端配套，依赖外部资源。 临路有噪音，靠近地铁与主干道，部分房源易受噪音影响。 板块待成熟，鱼嘴部分商业仍在建，成熟度需时间，短期有施工干扰。 得房率一般，约 78%，对比同板块部分竞品无优势。