赠送面积部分怎么改造?商品房户型图改造后，赠送面积如何计算？

• 145****7409 开发商**常“送”的面积便是在旧版《规范》中不算面积的飘窗，有的甚至还有可能是假的飘窗，而业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。在**新出版的《规范》中规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应该要按照板面积进行计算。如果说楼层的盘层高在2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗必须要离地面至少0.6米，不然就应该按照半面积进行计算。
  2、露台：
  一般的露台都是房间的外面的，所以说是不应该甲酸到建筑面积中去的。关于露台的权属问题，大家在购买之前就应该有所了解的。
  如果露台是在房屋的公共区域，那么其就是属于全体业主所有的，住户不能单独使用；如果露台处在一个与自己房屋相连的独立空间，而且其他业主无法进入的话，那么开发商可以将露台的使用权指定给唯一业主。所以买房时，购房者一定要弄清楚露台的所有权。
  3、地下室：
  高层、小高层和多层建筑的地下室一般都是作为车库的，而车库是和住宅分开计算产权的，但是通常来说别墅的地下室应该不会计入到总的建筑面积中，而是属于赠送空间，给购买住宅产权的业主单独使用。
  4、挑高复式户型：
  挑高复式户型与复式楼的是两个概念，挑高复式户型主要是指每户住宅在较高的楼层中后建一个夹层，两层合计的层高通常相比于正常跃层式住宅又要低一些。
  因为单户总层高4.5米及以上按规定要算两层，所以这种赠一层的复式户型层高一般都在4.5米以内。虽然作为赠送面积的改造夹层装修成本要提高一些，但是，装修成本再怎么增加也不是大数目，而多 2019-09-08 09:13:02
• 144****8123 现在越来越多的楼盘项目在向购房者介绍房源户型的时候，都会以赠送面积增加自身“卖点”。不难判断，在面临高房价的前提下，这样的赠送优惠还是很有吸引力的。然而赠送面积并没有表面看到的那么简单，潜在的这些问题你一定要了解清楚。
  
  
  
  （1）要了解清楚“赠送面积”是否是没有产权的
  
  赠送面积一般以凸飘窗、阳台、地下室等形式呈现，而且真正的“赠送面积”购房者是不拥有产权的，只享受使用权。所以，当购房者家里涉及到出卖房屋、拆迁、继承或者抵押时，计算的面积按照房产证上的面积来算，而房产证上的面积并不包括赠送面积。
  
  （2）“赠送面积”是否是在牺牲采光通风等条件下成立的
  
  通常来说，飘窗、阳台出现赠送面积的情况**多，基本是阳台半赠送，飘窗全赠送等赠送方式。这两类情况对室内采光通风基本上不产生什么影响。 2019-09-08 09:12:58
• 135****5647 按理应该按照合同计算，继续是“送”。为什么加引号？因为事实上就没有真正“送”的面积，都是花钱买的，只是开发商的一种销售手段而已。 2019-09-08 09:12:54
• 143****0506 在商品房预售合同法律关系中，开发商常常因为楼盘“秒售罄”而得益，购房者也因为获得实用面积而高兴。有时候，正当双方心照不宣、额手相庆之时，政府主管部门会作为公共利益的代表要求购房者纠正其违法行为。此时，购房者可能因为无法获得赠送面积而义愤填膺，开发商则因为被说成“空许约”而对购房者反眼不识。相应地，购房者可能会群体上访或者诉至法院。
  
  通过本文，笔者希望帮助购房者和开发商增加一些考虑问题的维度，使得双方能够更加理性地认识赠送面积问题，以尽量避免纠纷发生和社会资源的浪费。
  
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  一、赠送面积以假乱真？
  （一）什么是赠送面积？
  
  1.找漏洞
  商品房赠送面积（又称“增加实用面积”或“偷面积”），通常是指在商品房建设项目通过规划验收之后或者在开发商向购房者（或称业主）交房之后，开发商或业主利用现行国家法规、地方政策中关于建筑面积和容积率计算相关规定中的“漏洞”和政府监管的“漏洞”，对房屋和相关空间进行的一些特殊改建、加建行为。具体而言，是开发商或业主对于已竣工的房屋另行改建或加建，在房屋建筑物专有部分主体结构之中或者主体结构之外，拓展一些具备使用功能的空间但是又不计入或者不全部计入房屋产权面积的行为。
  2.怎么送
  在维持预售合同项下之房屋售价不变的情况下，开发商提供一些不计入或者只部分计入房产证的面积，或者只需稍加改造就可以获得更多实用面积的特殊便利，就能够使购房者 “增强房屋实用面积的获得感”，即让购房者感觉“少花钱或者不花钱”就增加了房屋的实用面积。因此，“可以做到赠送面积”往往成为开发商或者商品房销售代理人在房屋预售阶段“大力宣扬的卖点”。 2019-09-08 09:12:51
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  导语：在日渐激烈的楼市竞争中，开发商为了在楼市浪潮中拔得头筹，在产品设计上用尽心思。而增加户型的赠送面积就成了不少开发商常用手法，但并非面积赠送得越多就越好，还要看实不实用。本期《户型荟萃》就为大家分享两个赠送面积较大的户型。
  
  
  一点提示：
  
  大赠送的面积不一定都好用，要看是不是送在刀刃上。赠送的面积应该能起到让卧室拥有充足空间，让客厅更加宽敞明亮，或者增加一个功能间的作用。如果赠送生活阳台的话，则要起到解决日常生活难题的作用。
  
  
  
  你该知道
  
  “赠送面积”、“半赠送面积”是售楼人员在卖房时经常用到的营销噱头。殊不知，售楼人员口中的赠送面积和半赠送面积，有的本是购房者应得。
  
  比如，根据《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭的阳台本来就只算一半面积。当“半封闭阳台不算面积”，“ 全封闭阳台只算一半或者不算建筑面积”才是真正的赠送半赠送。
  
  比如，入户花园本来也只算一半建筑面积，所以开发商通过做大入户花园来增加整个户型的赠送面积。再比如，飘窗是否计入建筑面积，取决于飘窗台到天花板的高度，如果高度低于2.2米，则不计入房屋建筑面积。而售楼员宣称的“赠送超大飘窗”，往往是低于2.2米高的落地窗，原本就是不计入建筑面积的，因此所谓的赠送是不成立的。
  
  
  
  
  
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  户型1
  
  香颂诺丁山
  
  101m2四房两厅两卫
  
  赠送面积：31平方米
  
  销售动态：26号楼新品即将入市，购花园香墅享每套交5000元抵2万元优惠
  
  
  
  
  
  户型简评
  
  高赠送率是该户型的一大卖点，次卧阳台全赠送面积虽然大，但不规整的空间也让使用起来不太方便。不过，另一次卧的赠送面积大且方便好用，这是户型一大亮点。
  
  ●如上文所述，半封闭的阳台本来就只算一半面积，只有“半封闭阳台不算面积”、“ 全封闭阳台只算一半或者不算建筑面积”才是真正的赠送半赠送。所以户型的赠送算是比较良心，约8平方米的阳台空间不算面积，实打实的赠送空间，但不规整的空间也让使用不太方便。
  
  ●餐厅旁卧室的赠送面积大且实用。计一半产权面积和不计产权面积的赠送，送出了将近半个次卧空间。
  
  ●约5.4平方米的厨房为全赠送空间，但1.8米×3米的设计让厨房过于狭长，欠缺舒适度。
  
  2019-09-08 09:12:48