赠送结构板面积如何利用?商品房户型图改造后，赠送面积如何计算？

• 133****3361 你好，我是做房产销售的，估计是入行不久吧 给你一点我的建议
  你可以这样说：您认为赠送的面积小是吧?
  其实我觉得也是不大，同时估计您可以看过***小区的房子，和我们这里的基本相同，他们没有任何赠送的面积，价格也不比我们这里的低啊！这是我们专门设计出来为客户着想的地方，为了客户的利益来着想的，这本身就是个附加值的地方，您说花同样的钱，您还能多白得几平米的房子，您说赠送的面积小吗
  如对您有帮助 2019-08-21 06:42:24
• 137****5572 在买房的时候，“赠送面积”可谓是司空见惯。特别是在看样板房的时候，一会儿销售告诉你阳台是送的，一会儿又说这个房间送一半面积，一会儿说入户花园全赠送，时常看房的时候会感觉到一愣一愣的，感觉自己买下这套房赚了不少？
  
  但其实，大多数时候这些“赠送面积”，有的其实本就是购房者应得的，有的是开发商擅自改规划违建的面积，在所有权上得不到法律的保护，甚至还可能没法办不动产权证！
  
  所以我们在买房的时候一定要看好了！
  
  首先小狐想说说赠送面积通常会有哪些形式： 2019-08-21 06:42:19
• 146****4533 送的，他怎么会帮你弄呢 2019-08-21 06:42:15
• 135****5079 朱春苗，上海市建纬（杭州）律师事务所专职律师。
  
  
  
  编者按：
  城市建筑.jpg
  
  在商品房开发建设过程中，建设单位为突破容积率指标的约束，赠送面积改造方式层出不穷，但由于商品房改造行为并未办理合法审批手续，已实质违反了行政规划管理规定，履行过程中又缺乏规范的履约控制措施，导致因赠送面积改造引发的纠纷不断。本文试从法律实例出发，就赠送面积改造所涉之法律问题，包括买受人主张欺诈撤销问题、赠送面积存在质量瑕疵情形下的救济途径问题以及逾期办证法律风险的承担问题等作一简要论述。
  
  本文在第四届杭州律师论坛上荣获优秀论文二等奖。
  
  
  
  
  
  
  
  
  商品房地上总建筑面积为建设用地面积与土地容积率之积数，而在国有土地出让时，相应的建设用地面积及容积率等经济技术指标已然明确。在既有容积率指标的约束下，通过何种方式**大程度地实现利润，同时保持乃至增加商品房的市场竞争力是出卖人需要解决的一大难题。循着该思路，实践中出卖人利用商品房建筑设计规范的漏洞，通过商品房改造方式实现“赠送面积”、提高房屋得房率，从而增加房屋使用面积已成为现房地产市场中的常见方式。但由于商品房改造行为并未办理合法审批手续，已实质违反了行政规划管理规定，并在一定程度上可能危及房屋的使用安全，实际履行中又缺乏规范的履约控制措施，导致因商品房改造而引起的法律纠纷层出不穷且纷繁复杂。
  
  
  
  
  
  一、赠送面积改造之常见方式
  
  
  《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）、《房产测量规范》（GB／T17986.1-2000）从国家层面详细规定了建筑面积的计算方式和测量规则，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）（建房［1995］517号）明确了商品房套内建筑面积与公摊建筑面积的计算规则。各省、市根据实际情况就建筑面积、容积率的计算问题也都有细致规定，如浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》（DB33/T 1152-2018）在国家规范的基础上进一步规定了建筑面积的计算规则，并较之前的规定更加详细和严格。现房地产市场中，出卖人通过改造方式拓展面积，主要就是通过对相关建筑面积计算规则的利用或规避来实现的。
  
  
  
  （一）凸（飘）窗
  
  出卖人利用关于飘窗的面积计算规则，通过控制飘窗的窗台高度、进深、窗台至上方结构底板的高度等手段，从而使飘窗面积不计入建筑面积。该种方式，其实应属合理利用规则的范畴，但部分出卖人会将飘窗设计为用砖块砌起来的“假飘窗”，买受人可以直接拆除使用，这部分就属于房地产市场上真正的“赠送面积”。当然，也存在出卖人原设计建造的实为混凝土浇筑的“真飘窗”，但部分买受人擅自进行拆除以拓展使用面积，这就容易给房屋的质量和防水等带来重大隐患。
  
  
  
  （二）阳台
  
  建筑主体结构外的阳台，也即悬挑阳台，因其仅计算二分之一的建筑面积，故出卖人常将阳台设计为悬挑阳台，后期再统一施工封闭，作为赠送面积的改造方式之一。还有的出卖人为使阳台面积不计入建筑面积，将其设计为通高阳台、错层阳台等，再通过施工改造，将楼板浇筑或者是设置阳台顶棚，从而将其转化为套内实际可使用面积。
  
  
  
  （三）设备平台
  
  设备平台原设计功能是供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修使用的，根据所涉商品房户型的建筑面积不同可设计至3平米或5平米，并且该部分是不计算建筑面积的。故出卖人一般会做足所能设计的**大面积限度，后期通过将设备平台包入房间从而增加房屋的使用面积。
  
  
  
  （四）天井
  
  由于建筑天井属于室外开放空间，并不计算建筑面积，一般出卖人在设计之初即将该部分预留，将其作为室外的通高天井，但施工时会先完成后期改造所需承重的结构梁，交付后就只要再将楼板浇筑，同时将外墙封闭就可以全部作为套内面积使用。
  
  
  
  （五）套内通高空间
  
  许多跃层的户型设计时，往往会在客厅、起居厅预留大量的通高空间，这类通高空间根据以往规定，只计算一层的建筑面积，在后期使用过程中，可通过浇筑楼板的方式获得二层建筑面积。
  
  
  
  除了前述方式外，实践中还存在通过改造入户花园、花池等方式实现赠送面积，随着商品房户型设计的进步及政府部门对房地产开发合规性控制的提高，许多赠送面积改造方式如上述的设计建筑天井、套内通高空间等已较难实现。
  
  
  二、案例的引出
  
  
  “法律人从事的工作在于将抽象的法律适用于具体个案，涉及法律的解释、漏洞的补充或法律续造等法学方法等问题。”并依王泽鉴教授所言，“学习法律的**佳方法是，先读一本简明的教科书，期能通盘初步了解该法律的体系结构和基本概念。其后再以实例作为出发点，研读各家教科书、专题研究、论文及判例评释等，作成解题的报告。”故笔者试以案例为引子，并就案例所涉之法律问题作一初步探讨。
  
  
  
  （一）实例研习
  
  A开发商开发建造了花园小区楼盘，并以“赠送面积56方”、“超高得房率”等为宣传卖点，B买受人看过样板房和宣传资料后与A开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了花园小区楼盘701室跃层精装房屋。在签约当日，B买受人又与A开发商签订了《委托改造协议》，约定由A开发商先行接收毛坯房屋并对房屋进行改造，主要施工内容为浇筑楼板，封闭阳台。在约定的精装交付日期，A开发商将花园小区楼盘701室房屋交付给B买受人。
  
  B买受人接收房屋后，发现实际赠送面积为30方，远小于宣传的赠送面积，同时浇筑的楼板质量亦不符合住宅设计规范要求。且由于房屋改造并未办理审批手续，导致A开发商未能办理房屋初始登记，已严重超 2019-08-21 06:42:11