土地出让税是多少？房地产税话题热点不断业内称落地预期持续加快

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  房地产税立法稳步推进，相关的调研工作则先行展开。中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远近日在接受媒体采访时透露，房地产税立法小组去年已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。5月14日，如是金融研究院高级研究员杨芹芹对《证券日报》表示，考虑到房地产税关系到千家万户的切身利益，而且涉及面广，地区差异大，所以征收细则制定难度较大，进行充分的立法调研十分有必要。这有助于认清现实情况，清除立法障碍。中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》表示，房地产税立法一直是社会普遍关注的热点问题，也是关乎各方利益的难点问题。从大的环境来看，在当前国际环境的不确定性和国内大规模减税降费的背景下，出台房地产税的整体条件还不具备。因此，房地产税还处于调研准备的过程当中。今年《政府工作报告》表示，要健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。3月9日，全国人大财经委副主任委员乌日图在全国两会会上表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。4月9日，国务院发布关于落实《政府工作报告》重点工作部门分工的意见，要求各部门一把手要亲自抓、负总责，对照分工逐项制定落实方案，于4月15日前报国务院。其中，稳步推进房地产税立法由有关部门按职责分工配合做好工作。“房地产税立法工作的推进还需一定时间进行相关论证”，诸葛找房数据研究中心研究员姜国君对《证券日报》表示。张依群表示，房地产税立法的难点一方面是在理论上如何处理房与地的关系问题，特别是在我国城镇土地国有的根本制度框架下，收缴70年土地出让收入后的房与地的相关税收关系如何界定；另一方面是在实际操作上，征收房地产税必然带来政府与居民家庭之间的收入再分配问题，如何平衡是保证房地产税能否达到征收效果的关键。“房地产税立法迟迟未能落地，主要是因为房地产税牵涉主体较多，需要协调推动，在立法过程中存在纳税主体、税基、产权、重复征税、税源统计、细则制定等难题待解。”杨芹芹说。例如，在产权方面，除了商品房外还有大量房改房、央产房、小产权房、经济适用房等，多种形式的住房并存。这其中商品房产权明晰、价格市场化，而其他类型的房屋普遍存在程度不同的产权模糊等问题，未来房产税的征收标准很难确定。苏宁金融研究院高级研究员付一夫对《证券日报》表示，针对市场上福利房、小产权房等特殊性质的房产要如何制定税收标准，城乡是否同步推进，要如何借鉴国外经验等一系列问题，都是亟待解决的，这并非只依靠某个或某几个部门的力量即可达成，因此需要“有关部门按职责分工配合做好工作”。付一夫认为，对于属于地方税种的房地产税，地方政府有相当大的自主权，其中也包括税率的确定。在制度设计初期，房地产税税率应该不会太高；同时，税率高低与征税基数评估高低是存在一定内在逻辑关系，通常情况下都是税基越高、税率越低，反之亦然。所以在确定房地产税税率时，在因地制宜的基础上，也可以参考这一规律。杨芹芹表示，上海和重庆试点均采用超额累进税率，未来房地产税税率大概率会采用超额累进的形式，整体税率不会太高，各地会存有差异，也可能是给地方政府设定一个合理的参考区间，由地方政府根据当地房价和调控目标自行决定。“至于设定居住面积免除额，是完全有必要而且应该设定的。”付一夫说，应将居民住宅免税面积适当放宽，可以避免进一步增加那些持有自住房群体的税负。据姜国君介绍，目前上海、重庆已先行试点征收房产税，上海按人均居住面积界定缴纳门槛，重庆则是对高档住房以及外地人购买的第二套住房进行征收。图片来源：摄图网
  
  
  
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  2019-11-22 04:33:45
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  近日，《人民日报》首次用""金社评""署名发表评论文章《全面深化改革三年了》。评论指出，全面深化改革这三年，在""为什么改""问题上，改革理念认识更加深刻；在""往哪儿改""问题上，改革目标更加明确；在""为谁改""问题上，改革指向更加鲜明；在""怎么改""问题上，改革方法更加科学；在""如何改到位""问题上，改革态度更加坚决。
  
  评论认为，过去的改革往往是""帕累托改进""，绝大多数人能从改革中受益，现在的改革很可能是""卡尔多改进""，利益增进和利益调整并存。全面深化改革必须以促进社会公平正义、增进人民福祉为出发点和落脚点，让人民群众有更多获得感。
  
  帕累托改进和卡尔多改进之间有何区别？如何从帕累托改进走向卡尔多改进？三年来改革依然面临着哪些问题？如何提高民众对改革的获得感？从顶层设计到具体实践如何促进改革的落实？带着这些问题，第一财经专访了国家信息中心经济预测部主任、首席经济师祝宝良。
  
  改革要让总的受益要大于总的受损
  
  第一财经：《人民日报》评论中的帕累托改进和卡尔多改进之间的区别是什么？
  
  祝宝良：帕累托改进，是指一个改革政策的出台，没有人从中受损，但有人从中受益，这种政策就比较容易推行。卡尔多改进，是指一项改革政策的出台，既有人受益，也有人受损，但总的受益要大于总的受损，对总体经济和社会发展有益。这样的政策应该推进，也可以推行，但是需要根据具体情况对受损者进行必要的补偿，在政策设计上要考虑补偿机制。否则可能就会产生较大的阻力，甚至无法执行。
  
  目前，符合帕累托改进的改革机会已经很少了，所有人都受益的改革已经结束了。剩下的改革都涉及利益的调整，必然会有人受益，也有人受损，都是难啃的硬骨头。但国家需要进步、经济需要发展、人民群众的利益需要维护，这时候的改革就需要对利益受损者进行必要的补偿。
  
  第一财经：你能举例具体说明目前哪些改革是卡尔多改进吗？
  
  祝宝良：比如目前正在推行的供给侧结构性改革过程中，通过改革去产能就是卡尔多改进的一个例子。钢铁、煤炭行业化解过剩产能可以释放生产要素、提高企业效益、完善市场竞争秩序、调整供求关系，但是企业的关停必然会带来员工安置、债务处置等问题，可能会有大量员工转岗甚至失业，部分金融机构出现损失。所以中央财政拿出资金来补贴那些关停的企业就是一种补偿。去产能后，钢铁、煤炭价格上升，企业效益改善，整个行业也受益了，同时，部分资金、劳动力转移到效益更高的行业或领域，国民经济总体受益量一定超过受损量。这正是改革的目的所在，属于卡尔多改进。
  
  目前符合帕累托改进的改革已经很少了，但还有。如像行政管理体制改革，通过推行放松管制、放管结合、优化服务就可以使大众收益，而除了部分官员寻租以外，公开透明地看，几乎没有人受损。类似上海自贸区试点改革也是如此，设立自贸区的地方可以受益，但是不设自贸区的地方也不会受损，所以这是一种帕累托改进的改革。
  
  补偿机制使利益受损者同意推动改革
  
  第一财经：全面深化改革三年了，你觉得目前改革还面临着哪些问题呢?
  
  祝宝良：改革面临的问题还是刚才讲的，卡尔多改进一定会使部分群体的利益受损，这是改革的阻力所在。如果没有相应的补偿机制一定会遭到反对。当然，有些改革受损的人很少，就可以通过强大的执政能力来推行。比如个人所得税，高收入者多纳税，是可以推得动的。如果改革过程中，受损的人较多，则推动就很难，如房地产税改革，可能需要考虑补偿机制，使利益受损者也能同意推动改革。
  
  第一财经：《人民日报》评论称，全面深化改革必须以促进社会公平正义、增进人民福祉为出发点和落脚点，让人民群众有更多获得感。那你认为，如何提高民众的获得感？
  
  祝宝良：获得感一方面是来自于老百姓实实在在的利益，另一方面是无法用货币度量的人民群众的感受，比如自然环境与社会环境的改善、社会服务的提升、社会风气的好转，甚至控制污染带来的蓝天白云都可以提升民众的获得感。卡尔多改进虽然会损害部分群体的利益，但是改革会给整个社会带来整体的红利。
  
  提高群众的获得感需要改革的落实。对于卡尔多改进，政策设计完成后需要强有力地推行，比如个税、房地产税等。还有像企业降成本，在降低企业成本的同时可能把另一部分人的收益也降了，比如降电价也把电力企业的收益降了，所以要有补偿。
  
  
  
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  2019-11-22 04:33:41
• 147****2956 房产税一直是一个热议的话题，好似“楼上的靴子”，购房者和开发商都在心心念念的等着**后落地的那一刻。但是那一刻究竟在哪里，一直没有人给出明确的答案。 记得今年三月份，傅莹在答问的时候说过：“据我了解，今年没有把《房地产税法》草案列入提请全国人大常委会审议的安排。”由此可见，《房地产税法》涉及面广，涉及方方面面利益，涉及讨论很多。 这主要是因为房产税的出台对楼市来说有着很大的影响，而且在出台之前有很多纠缠不清的关系需要理清。所以说，房产税的出台是需要等待一定的时机，不会轻易出台的。 房地产税的前世今生 我国在目前的税制中，房地产税分为两种，一种是房产税，一种是土地使用税。 房产税开始于1986年，距今31年了，仅适用于于单位和个人的经营性房地产，而我们目前所理解的个人住房则实行免税的政策，所以，房产税对普通来百姓来说可有可无，无关痛痒，没有什么影响。 由此可以看出，房产税与我们目前关注的房地产税还是有一定区别的。房地产税是个综合性的概念，而且该概念也是近两年刚刚提出的，是一种针对居民住宅征收的税种。 房地产税法的起草，是由全国人大预算工作委员会牵头，财政部、国家税务总局等职能部门共同参与，同时也吸收了一些专家，组织形成一个团队来共同起草。 2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，由此定下了房地产税先立法、后改革的“税收法定”原则，即“如果没有相应法律做前提，政府则不能征税”。 房产税**有可能推出的时间 2017年以来，国内房地产市场城市间分化持续加大，对房地产高度依赖的中国经济需要进行结构调整和转型，所以楼市长效调控机制的建立将为经济结构转型提供足够的准备时间和空间。 目前，重庆、宁夏、陕西均已开始施行房地产试点工作。结合同策研究院的楼市周期模型判断，中国70城新建商品住宅房价将分别在2019年前3季度和2022年前3季度处于实质上升周期通道，预计2019年前3季度房产税扩围的可能性较大，而2022年前3季度将极有可能全面推行房产税。 全面征收房产税 真能让房价降下来吗？ 整个商品房市场不仅仅有新房、二手房，还有租房市场，一二线的房价本就居高不下，炒房客为保资产，要么抛售手里多套房子，要么就把这“税”加到房租上了，苦的还是没房子的人。 当房租加到一定程度的时候，租房客们就会考虑买房了，这就增加了市场需求。房产税虽说能够一定程度的抑制改善需求，囤房情况可能减少，但是另外还有一部分人口不能忽视。 随着经济的发展大部分农村人口要进城，要落户一二线城市，要上学……未来肯定还是会有很多家庭换大房、买二套、三套房，有着这种推动力的房地产，在旺盛的需求下，房价难因房产税而下降。
  2019-11-22 04:33:39
• 155****1062 "作为十年来中国楼市**大谜团，房地产税再一次于楼市消息淡季，和广大房屋持有者不期而遇。
  
  它是从香港冒出来的，“香港流出”，“截屏传播”，使它拥有种种看起来很可信的特征。
  
  出口转内销型内幕消息的重要性，在中国投资市场的威力极其可怕，房地产税这么重磅的信息，在市场里没有理由不火。
  
  当然，房地产税这个事一点也不新。
  
  每一年都有多版本面世——宁可信其有不可信其无。
  
  每一年能搅动无数人的神经——房子是国人**大宗**“保值”的私产。
  
  每一年都有权威人士配合政策解读“正在积极推进”——不应有官员公开反对。
  
  每一年都会有类似打包甩卖房产的市场消息帮助搞气氛——市场就是这么充满魔力。
  
  每一年我们都在本着为读者负责的原则大胆假设认真求证——新闻是熬出来的。
  
  每一年悬念都被留到了明年——“今年是中国经济**困难的一年”。
  
  2018年立秋，我们再次去询问了那个值得信赖、接近税法系统的深喉。他给出了一个非常令人吃惊的消息：
  
  房地产税今年一定会跟大家见面。
  
  吃惊的原因是，这有悖于我个人的认知。
  
  以前的推测是，五年内房地产税都不会在这个国家真正推而广之，在实体经济向好、房地产市场恢复正常之前，靴子还是悬在头上比较好。这种认知主要基于两个理由，但不包括那个大家都在讨论、貌似刚性的障碍——在公有制土地上征收房地产税是否合法。
  
  理由一：房地产税能改善地方财政吗？
  
  增加一项税收，或者叫重启一项税收，其意义在于组织地方财政和调节市场经济。大众关注的，更多是后者，比如房地产税对房价的调节作用。但政府的关注点就更多元了，首先要解决的问题是，组织地方财政，换言之，前提是让政府财政收入增加或者结构改善。
  
  前两天，一则被当事人麦田房产辟谣的“北京房屋资产包甩卖”事件影响之大，表明房地产税在无数行政手段加持的市场中，对房价上涨预期有着很强的平抑作用。长期能否降房价不敢说，但是短期对市场的影响却很实在。
  
  中国不少地方政府总体上还是吃饭财政，近年来财政的刚性支出压力逐年上升。这也是屡屡推动企业减税却很难见效、政府财税收入反而年年攀升的根本原因。土地出让金和以土地为主要抵押物的地方债，是地方政府能够动用的重要财源。假如人们在楼市预期上发生巨大变化，开发商随之减少投资，地方政府现有重要财源是否能保障，存在巨大隐患。
  
  日前召开的中央政治局会议部署下半年经济工作时要求“六稳”：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。其中稳就业、稳金融、稳投资、稳预期，都与楼市息息相关。从世界各国经验看，房地产税的体量自然足够作为财政的重要支撑，但以中国经济今日今时情势，让地方财政收入结构做如此重大的挪移，谁能承受个中风险。
  
  理由二：房地产税与防范金融风险
  
  房地产税出台带来的短期市场波动风险，除了威胁到地方收入外，另外一个阻力在于金融系统。
  
  去杠杆自然重要，但是居民去杠杆显然还不是当前首要目标。金融机构发放的个人经营贷、小微贷的抵押物中有大量房产，若房地产税出台造成了短期的抛售潮，房价的下跌可能影响银行抵押物的价值评估，由此引发一系列系统性金融风险。
  
  更何况，使用金融杠杆的多是所谓中产阶级而非富人，如果房价跌至抵押物价值附近，几年前出现在温州的违约和银行不良率攀升的现象可能重现。
  
  据四川银监局的报告，2018年上半年房地产及房产为抵押物的贷款占全省银行业贷款接近50%，报告还警示，“一旦房价波动，很可能引发系统性风险，需要高度警惕。”
  
  不过，包括上述深喉在内的多个信源还是在说，房地产税今年会与大家见面，但并没有说一定会让大家掏钱。
  
  尤其值得强调的是，政治局会议部署房地产调控**新精神的第一条就是，因地制宜。上述两大理由，在对土地财政依赖性相对低的北上深等一线城市，并不是那么强有力。
  
  任志强用燃油税前后用了近40年时间才真正实行的例子来看空房地产税，但是燃油税**终还是来了。在新常态里，做好拥抱房地产税的准备，总归利大于弊。
  
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  2019-11-22 04:33:36
• 146****6000 "近期，一则“人口普查将纳入查房”的消息，让房地产税的话题再次受到关注。
  
  报道称，2020年，我国将迎来第七次全国人口普查，将彻查人口出生变动情况以及房屋情况。专家认为，这将对房地产税征缴提供必要的数据支撑。
  
  随后，官方媒体发布“辟谣”文章，表示所谓“普查结果将为房地产税征缴提供必要的数据支撑”是无稽之谈。文章认为，早在2010年第六次人口普查的时候，统计部门就对相关住房信息数据进行了登记。初步统计，全国31个省区市都榜上有名。统计口径还十分细致，不仅有人均住房建筑面积，还有人均住房间数等等。“从2010年查人查房至今，房地产税也没有推出。可见，两者之间没有必然联系。在配合统计人员入户调查时，可以放心如实申报。”
  
  从热议到争论 房地产税成为话题“带货”王
  
  自今年以来，关于房地产税的讨论接连不断。今年3月9日十三届全国人大二次会议会上，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图对“房地产税”立法问题做出表态。乌日图表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部组织起草，相关部门正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。
  
  随后，政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国务院新闻办吹风会上表示，房地产税立法有关部门已经在有条不紊地推进。3月5日至15日，短短11天内官方6次提及房地产税。
  
  与此同时，近两年政府工作报告中关于房地产税立法的“一字之差”：从“稳妥推进”到“稳步推进”，也引起了学术界的热烈讨论。房地产税的热度从全国两会延续到了2019年博鳌亚洲论坛两位知名经济学家的隔空“打擂”。
  
  论坛期间，中国人民大学副校长、金融研究所所长吴晓求表示，没有找到开征房地产税的理由。“土地是国家的，不是土地上面的东西值钱，而是土地值钱，而地又不是我的，为什么对我征税呢？”吴晓求认为房价**的背后实质上是土地**，而不是土地上面所有者拥有的房产**。对于国有土地的**却向个人征税，从理论上说不过去。
  
  华夏新供给经济研究所首席经济学家贾康则表示，开征房地产税从国际经验上和法理上都“没有硬障碍”。“在土地国有的产权不变的情况之下，地皮上房产所有者是具有相对独立物质利益的社会主体，如果有调节这种利益关系的必要，我们可以通过税收法定的程序确定房地产税，然后依法开始征收。”
  
  房产税何时落地？业内：落地预期却在持续加快
  
  值得关注的是，在今年的《政府工作报告》任务中提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”业内人士认为，从今年的表述来看，房地产税已逐渐进入制定程序中，虽然距离其落地还需要一定时间，三年时间内落地的可能性不大，但房地产税的落地预期却在持续加快。
  
  3月20日，财政部公布2019年财政部立法工作安排，力争年内完成增值税法、消费税法、印花税法等部内起草工作。其中，立法工作安排中并未提及房地产税，受到外界关注。
  
  对此，业内人士表示，2019年财政部立法安排中未提及房地产税法，主要是因为房地产税立法相对重大，已转全国人大。
  
  政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮此前表示，关于房地产税立法，中央经济工作会议也提到了这个问题，现在已经列入人大立法规划。
  
  “从国务院这方面来讲，就是要做好前期工作，为立法的推进做好**基础的准备。当然，要进行大量的调研，要认真分析当前的形势，要制定不同的方案，广泛征求各方面意见，这可能是一个比较复杂，也是一个比较艰巨的任务，确实需要大量的工作，有关部门已经在有条不紊地推进。” 郭玮表示。
  
  中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群表示，从目前看，列入立法计划和进入立法程序还有一定的不同，目前还有操作性问题需要进一步研究完善，比如房价、税率、人均住房面积的设定，比如房地产税和土地使用税、土地增值税、土地出让收入之间的关系，此外还有出台的时机、老百姓的接受程度、经济的承受程度等，还有大量的前期准备工作需要完成。
  
  房地产税立法稳步推进，相关的调研工作则先行展开。目前，上海、重庆已先行试点征收房产税，上海按人均居住面积界定缴纳门槛，重庆则是对高档住房以及外地人购买的第二套住房进行征收。中国法学会财税法学研究会顾问、全国人大预算工委法案室原主任俞光远表示，房地产税立法小组去年已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。
  
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