商品房外墙使用权究竟应归谁?

• 153****5942 商品房外墙的使用权是归小区业主的，因为那东西是你们按照建筑面积买来的。物业没有权利使用外墙发布广告作为牟利手段。
  物业公司在业主委员会认可的情况下，可以将小区外墙或屋顶作为广告位，发布广告，物业在收取该广告发布的管理费用后，广告收入应全部计入小区业主收入，相应冲抵小区业主物业费。
  所以在维权问题上，你有几个方面问题要落实。
  1、物业发布广告是否经过了业主委员会同意。
  2、物业公司发布广告的收入所得是否公示，并冲抵了小区业主的物业费或者用于业主委员会认可的开支中。
  3、物业所发布广告是否对你房屋的采光或通风造成了影响。
  上面三个问题中，前两个问题如果物业没做到，你可以联合业主一起与物业交涉，交涉不成功可以联合起诉，当然，**佳建议是你们尽快成立业主委员会，由业主委员会与物业交涉或起诉。
  如果出现了第三个问题，你可以以个人名义直接与物业交涉，要求停止在此位置发布广告，交涉不成功，可以以个人名义起诉。
  你这样理解不对，外墙是作为公摊面积分给所有本楼业主的，任何一个独立的业主都没有单独的所有权。 2018-12-19 19:26:36
• 132****9338 回答：第一，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条规定：“
  1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
  2、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”由此可以看出，屋面和外墙是该商品房不可分割的组成部分，屋面和外墙的所有权与使用权均属于该68户全体业主共同所有。你们订立的合同条款不符合建设部规章的规定。 第二，国家工商行政管理局和建设部共同制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条规定：“双方可以就下列事项约定：
  1、该商品房所在楼宇的屋面使用权；
  2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权；
  3、该商品房所在楼宇的命名权；
  4、该商品房所在小区的命名权。”屋面的使用权按规定应归业主共有。但实践中，开发商为了促销，往往将屋面的使用权做为花园赠与一个业主，此种做法侵害了全体业主的利益。除屋面外，露于停车位、停车库、地下室，甚至绿地、花园等，开发商为了促销，也有将上述归业主共有的设施赠与某一个业主的现象，这同样是侵权行为。某些商品房地处闹市区或临街，其屋面和外墙均可安装广告，其使用权均具有一定商业价值，开发商总是想方设法占有屋面和外墙面的使用权，制作安装广告以获得收益，目的就是侵害这些业主的合法权益。 第三，我国《合同法》第三十九条的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”可见，格式合同条款，应该是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商、在对方签署合同时亦不允许其修改的合同条款。该第三十九条还规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”笔者认为，提供格式条款一方对免除己方责任加大对方义务的条款，凡是没有向对方特别说明的就不应当有法律效力。 第四，上海高级人民法院是这样规定的：“单元房屋产权人或第三人使用楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等，须经同楼房的产权人同意，并给付使用费。对公房出售前就出租外墙、屋顶的，在原合同期限内所得的收益，应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例分得。”该规定符合法理原则，可供你们那里参考。 2018-12-19 19:26:11
• 158****8190 1、这个问题关系到两个合同，第一个就是购房合同，第二个是物业服务合同。
  2、购房合同上已经明确了外墙使用权的归属问题，但物业服务合同中是否有特别的约定，比如：业主委托物业公司对小区公共区域进行对外经营之类的条款。
  3、如果物业服务合同中有相关约定，按照约定的条款执行就可以了。
  4、如果物业服务合同中没有对此事进行约定，就应该通过业主委员会与物业公司协商此事，如果业主方同意外墙广告招商经营，协商收入分配方式及比例就可以了。
  5、协商未果的情况下再利用法律武器进行维权。
  答案来自：百度房产交流团，敬请关注！
  补充：
  你的理解不是完全正确，楼房不是平房，墙是你的也不是安全归纳支配，楼房的每一部分都是公用的。
  物业公司的广告也不是只占用了你家的墙体吧？
  业主委员会是全体业主的组织，代表全体业主的利益，与物业公司是雇佣与被雇佣的关系，比你自己与物业公司交涉更有力。 2018-12-19 19:26:03