住宅建筑套密度怎么算

• 156****7431 房地产经济相关知识
  
  知识点
  1、 对建筑物的基本要求：安全、适用、经济、美观
  2、建筑物的分类
  1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。
  2）按层数，住宅分为底层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层及以上）。
  3）按建筑结构，建筑物一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构和其他结构。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为钢结构、混凝土结构（包括素混凝土结构、钢筋混凝土机结构和预应力混凝土机结构等）、砌体结构（包括砖结构、石结构和其他材料的砌块结构）、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。
  如以组成建筑物结构的主要结构形式来划分，建筑物可分为墙体结构、框架结构、深粱结构、筒体结构、拱结构、网架结构、空间薄壁结构（包括折板结构）、悬索结构、舱体结构。
  4）按施工方法，建筑物分为现浇、现砌式建筑，预制、装配式建筑，部分现浇现砌、部分装配式建筑。
  5）建筑物的耐火等级分为一级、二级、三级、四级，其中一级的耐火性能**好，四级的耐火性能**差。
  6）以主题结构确定的建筑耐久年限分为四级：一级耐久年限100年以上，二级耐火年限50—100年，三级耐火年限25—50年，四级耐火年限15年以下。
  7）按完损等级，房屋分为完好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋五类。
  3、 建筑构造
  一幢建筑物一般是由竖向建筑构件（如基础、墙体、柱等）、水平建筑构件（如地面、楼板、粱、屋顶等）及解决上下层交通联系的楼梯等组成。此外，有些建筑物还有台阶、坡道、散水、雨篷、阳台、烟囱、垃圾道、通风道等。
  4、墙体应具有的基本要求：
  足够的强度和稳定性、满足热工方面（保温、隔热、防止产生凝结水）的性能、具有一定的隔声性能、具有一定的防火性能。
  5、根据专业内容和作用的不同，一套完整的施工图一般分为：
  1）图纸目录 2）设计总说明 3）建筑施工图（总平面图、平面图、立面图、剖面图和建筑详图） 4）结构施工图 5）设备施工图
  6、建筑工程造价的构成有:
  设备及工器具的购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税。
  7、引起误差的因素有：观测者、测量仪器、外界环境。
  8、阅读地形图时应注意：
  测绘日期、比例尺、地物符号、地貌符号及其含义。
  9、房地产图包括:地籍图、宗地图和房产图。
  10、宗地图应包括：宗地号、地类号、宗地面积、界址点、界址点号、界址边长、邻宗地号及宗地界址示意线等内容的专业地图。
  11、房产图按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分户平面图。
  12、房屋面积主要包括：建筑面积、使用面积、套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积、预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。
  13、房屋面积测算的一般规定：
  1）房屋面积测算是指水平投影面积测算
  2)房屋面积测量的精度必须达到《中华人民共和国国家标准房产测量规范》规定的房产面积的精度要求
  3）房屋面积测算必须独立进行两次，其较差应在规定的限差以内，取简单算术平均数作为**后结果 2018-07-17 20:03:56
• 141****6349 是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。
  2018-07-17 20:03:45
• 131****9585 居住区综合经济技术指标算法在城市规划设计课中有详细的讲解，建议你看看
  第20～35条是公式
  
  主要经济技术指标
  （1）基本指标：总用地面积(公顷)、居住总人口(人)、总户数(户)、人口密度(人/公顷)、停车位(辆、辆／户)、住宅平均层数(层)、住宅建筑总面积(平方米)、公共建筑总面积(平方米)、容积率、建筑密度(％)和绿地率(％)。
  （2）居住区规划用的平衡表
  项目 面积(公顷) 人均(平方米/人) 占地比例(％)
  居住建筑用地
  公共建筑用地
  道路、广场用地
  公共绿地
  总计
  
  附：居住区规划的基本术语
  1、城市居住区
  
  一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模(30000～50000人)相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
  2、居住小区
  一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模(7000～15000人)相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
  3、居住组团
  一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模(1000～3000人)相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。
  4 、居住区用地(R)
  住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
  5、住宅用地(R01)
  住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地(含宅间绿地和宅间小路等)的总称。
  6、公共服务设施用地(R02)
  一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
  7、道路用地(R03)
  居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
  8、居住区(级)道路
  一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。
  9、小区(级)路
  一般用以划分组团的道路。
  10、组团(级)路
  上接小区路、下连宅间小路的道路。
  11、宅间小路
  住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。
  12、公共绿地(R04)
  满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。
  13、配建设施
  与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
  14、其它用地(E)
  规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其它单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
  15、公共活动中心
  配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
  16、道路红线
  城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。
  17、建筑线
  一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
  18、日照间距系数
  根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋檐高的比值。
  19、建筑小品
  既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
  
  20、住宅平均层数
  住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。
  21、高层住宅(大于等于10层)比例
  高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
  22、中高层住宅(7～9层)比例
  中高层住宅总建筑面积与住宅总建筑面积的比率(%)。
  23、人口毛密度
  每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
  24、人口净密度
  每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
  25、住宅建筑套密度(毛)
  每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。
  26、住宅建筑套密度(净)
  每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数(套/ha)。
  27、住宅面积毛密度
  每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积(m2/ha)。
  29、建筑面积毛密度
  也称容积率，是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2/ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。
  30、住宅建筑净密度
  住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率(%)。
  31、建筑密度
  居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。
  32、绿地率
  居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。
  绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
  33、拆建比
  新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。
  34、土地开发费
  每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。
  35、住宅单方综合造价
  每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设及必要的管理费用(元/m2)。 2018-07-17 20:03:32
• 133****2023 1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
  容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等
  （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
  （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：
  绿地率=绿地面积/土地面积
  绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
  所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
  对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。 2018-07-17 20:03:26
• 155****4830 　　（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,
  　　计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等
  　　（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比。
  　　计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积。 2018-07-17 20:03:21