400-500万级新房将承接降低首付最大利好？

400-500万级新房将承接降低首付最大利好？

近期的楼市政策风云变化，国家多部门连续打出楼市政策“组合拳”，特别是央行全面降低购房首付和房贷利率，取消全国层面首套和二套住房商贷利率下限，同时下调住房公积金贷款利率，在多重利好刺激之下，近期地产股大涨，楼市大环境都为之一振。

作为身处上海的“吃瓜”群众，眼瞅着身边的兄弟省市都在“大刀阔斧”，可这边的“第二只靴子”却迟迟不见动静。上海自去年“1214新政”后执行的首套房最低首付比例已经由35%降至30%。此次央行层面出台全面调低购房首付比例：首套房商贷最低首付比例不低于15%，二套不低于25%。笔者猜想后续上海新政如果跟进，虽不至于首套房首付比例降至最低，但降低5-10个点还是有可能的。

如果首套房最低首付比例调整为25%（降低5%），则意味着总价400万级的新房，最低首付将降至约100万左右；如果首套房最低首付比例调整为20%（降低10%），则意味着总价500万级的新房，最低首付将降至约100万左右。新政降首付最大利好可能就是总价400-500万级新房。

首付降低对购房者的影响

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首先对于刚需购房者来讲，100万首付款是多数人购买首套房的“临界价格”，没有人可以忽视这条首付分界线。另一方面，在首套房入市门槛降低的条件下，原先考虑首付更低的二手房的一部分购房者将转头进入新房市场，直接分流二手市场。并且，以往这种针对需求侧的调控，往往都是单线开展的一次性政策，低首付并不会减少人们对还款压力加重的质疑。而近阶段的一系列政策调整，在限购放开、首付下调和利率下限这几个需求侧关注的关键点上同时进行，低首付伴随着购房资格门槛和房贷利率的全面下降，这使得本次的低首付置业政策具备远超以往的“杀伤力”。因此我们说，本次新政降低首付的调整，将对卡在百万首付款线上的400-500万级新房最为利好。

400-500万级新房成交集中在哪里

在上海新房成交中，2023年至今总价900万以内新房成交占比达到约75%。其中，400-500万级成交量占比约22.1%，位居全市各总价段交易量第一。其次是500-700万级新房，成交量占比约19%。换句话说，这类自住型为主的刚需、刚改房源，仍然是2023年至今，上海新房市场中购房者买的最多的产品，总计有约2.15万套成交。

进一步划分这个总价段的新房，95%以上都来自外环以外，其中以外郊环间为主，占比约73.47%。也就是说，400-500万级总价段的新房，每成交4套，就有约3套来自外郊环间，而另一套则大概率来自郊环以外区域。嘉定、宝山、青浦、松江、浦东是400-500万级新房成交的主要区域。

随着2023下半年开始新房价格不断攀升，以及二手房价格持续下滑，市场给与投资客的“盈利”空间基本已被抹平。在上海新房市场中，目前除了市中心中高端以上新房仍存在一定利差空间，可以吸引到高端玩家外，大多数投资客已经逐渐退出。现在剩余的买家中，绝大多数都是以自住需求为主的刚需+刚改客户，除了价格以外，板块发展、轨交便利度、商业成熟度、产品品质也是他们重点关注的方面。

这些趋势反映到市场供需层面，可以明显发现400-500万级的供求关系已经从此前2020-2021年的供不应求，转变为2022年至今的供大于求，且供求失衡的状态在今年前5个月呈现扩大趋势。在进一步定位后，根据吉屋网的成交热力图显示，五大新城，以及宝山顾村、杨行等板块，是2023年至今400-500万级新房成交的主战场。

嘉定、宝山可选择面最广

通过前面对400-500万级成交板块的热度划分，我们发现嘉定和宝山，是这个总价量级成交最火热的区域。同时，两个区域在该总价段的可选择面上也相对更多，一个侧重在项目数量上，另一个则侧重板块均衡分布。

2023年热卖的中建万科理想之地和越秀保利嘉悦云上两个大盘都来自嘉定新城，板块5229套的成交量，占嘉定全区400-500万级新房成交量的88%，成为全市范围内该级总价房源最大的成交来源板块。而宝山则是凭借顾村、杨行、罗店、淞宝几个板块的多点开花，始终保持成交量排在嘉定之后位列全市第二。

我们通过对以上区域外环外板块的统计梳理，又得到一份全新的楼盘名单，供大家参考：上海总价400-500万级轨交新盘，统计当前在售或未来即将入市的项目共有57个！

重点板块推荐

嘉定新城

从数据层面来看，嘉定新城是很多人购买400-500万级新房的首选。在五大新城中，嘉定新城算是距离市区最近的新城板块。轨交11号线将嘉定新城直接串联真如、徐家汇、徐汇滨江以及世博-前滩等主城核心板块区域，沿线又与1、2、3、4号线等轨交核心站点交汇，通勤换乘都十分方便。

论楼市热度，五大新城中也是首推嘉定新城！优质的产业集群+成片的规模化发展为片区带来完善的配套。经过近20年的规划发展，如今嘉定新城城区已经与周边的马陆、南翔相接，十分的各类配套规模化并且成熟，单论宜居属性的话，其在外环外板块中绝对是名列前茅的存在。

目前，嘉定新城板块共有9个400-500万级近轨交楼盘在售或将要入市。板块新房价格普遍在约4.5-5万/㎡之间，目前即将入市项目是金地嘉峯汇、众禾嘉苑。

金地嘉峯汇5批次过会，预计即将取证认购，最新一期将推出70套建面约102㎡三房两厅两卫，过会价4.43万元/㎡。项目直线距离11号线嘉定北站约500米，轨交通勤十分便捷；直线距离约600米就是嘉定日月光中心，休闲娱乐购物也很方便。项目地处的嘉定新城科创中心，目前已汇聚了约11个国家级科研院所、约7所高校、以及约20000名科研人员。（信息来源：凤凰网资讯频道）

众禾嘉苑6批次已过会，预计很快也将取证认购，目前一期在售。最新二期将推出216套建面约94-103㎡三房，过会价4.38万元/㎡。项目位于嘉定新城马东产城融合发展示范区，距离嘉闵线嘉戬公路站仅约100米。根据规划，马东产城未来将被塑造为一个融合住宅、商业、办公和科教研究功能的中央科创区，区域内依托TOD创新生态作为核心产业，与远香湖区域共同构成了充满活力的嘉定新城CAZ。

顾村/杨行/淞宝

宝山作为北上海的核心门户，在上海2035发展规划中，顾村、杨行、淞宝三个板块一同被划入了主城区范畴。近期又迎来了大吴淞地区专项规划的重大利好，战略能级之高可媲美大虹桥规划，杨行、淞宝作为专项规划中的核心板块，未来前景不可限量。

从区位上来说，顾村板块是外郊环间距离市区最近的区域。依托轨交7号线串联市区，可快速直达长寿路商圈和静安寺商圈，穿越整个中心城区，最后抵达浦东花木。而杨行、淞宝板块则拥有轨交1号线、3号线分别与市区相连，1号线作为上海最早规划的黄金线路，串联市区5大CBD ，是上海南北高效通勤的黄金中轴线，9站到达大宁商圈，12站至上海火车站，15站至人民广场。未来大吴淞交通规划还将打造轨交19号线（已公示），并修建高铁宝山站枢纽，实现高铁+多轨交的双线并行。

目前，顾村/杨行/淞宝三个板块共有5个400-500万级近轨交楼盘在售或将要入市。其中，顾村板块招商时代乐章、杨行板块四季都会青藤里、淞宝板块上海长滩四期。

招商时代乐章项目一期即将于本月底开盘，最新6批次也已过会，均价4.85万/㎡，预计很快就将加推。项目是轨交7号线潘广路站大型TOD商业综合体，体量约25万㎡，其中纯商业中心体量就高达约17.5万方！堪比瑞虹天地太阳宫和大宁久光，是上海花园城系列中规模最大的一个。在全市纯商业中心体量中排名前列。带给业主的不仅仅是一座庞大的购物中心，更是一种高品质生活体验的承诺和未来价值提升的期待。一站式的购物、餐饮、休闲娱乐服务，各种生活所需唾手可得。

四季都会青藤里5批次过会，过会均价约5.32万/㎡，即将于6月4日开盘。四季都会是杨行板块的代表作和“超巨”大盘，拥有约200万方的造城体量。从2019年开始，项目4年间13开13罄，对于一个总价400万级的项目来讲，属于是现象级红盘！在上海开启积分制之后，该项目又多次触发积分！数次出现“千人摇”的火热场面！由于体量庞大，项目在规划上围绕1号线两侧进行打造，因此四季都会青藤里距离1号线富锦路站只有400米距离，步行到站毫无压力。1号线西侧，打造都会活力区，规划有站前综合体、口袋公园、网红市集、教育集群——上海世外教育附属杨行实验学校小学初中部(暂定名，规划中)、中福会幼儿园确认办学……。1号线东侧，打造人文生态区，将5大公园串联，3大学府环伺，形成生机盎然，人文宜居的国际社区。

上海长滩四期5批次过会，过会均价约5.76万/㎡，即将于6月2日开盘。整个项目是建筑面积约146万㎡综合体，直面约1.75km的滨江岸线，融居住、文化、商业、办公、休闲、旅游等功能为一体，重新定义了宝山滨江的塔尖生活场域。项目一期于2017年问世，首次推出943套房源，就取得了首日去化95%的佳绩，直接成为当季的销冠产品。目前，上海长滩一期、二期早已全部售罄，三期仅有少量160-230㎡大户型在售。即将上市的四期为现房产品，最小推出了建面约66㎡的两房小户型，总价最低仅约360万级起就能上车！

置业时机即将到来

400-500万级的置业预算，在上海真不算高，但对于广大刚需、刚改需求购房者来讲，首付不是小数目，每个月的还贷也不是小数目。在这波政策潮即将落地之前，如果你也是刚需、刚改大军中的一员，那么应该要知道，随着这波新政的最终落地，这是近几年中最有利于购房者的置业机遇。

从前面统计的数据来看，即使只是统计了400-500万级这个段位的地铁盘，在推和将推的项目也有57个之多，你会怎么选择，会不会纠结？摆正心态好好挑选适合自己的，投机的大潮已经褪去，用房子实现财富增值的时代大概率也告一段落了。希望这份统计名单可以对你的置业计划有所帮助。

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