北京楼市二八法则适用于新房方面，需具备地段、产品和价格优势

来源：吉屋 2025-03-13 15:17:00

售楼处基本都有高清人脸识别摄像头，去过就会被锁定，请勿轻易前往售楼处看房，不然就享受不了渠道优惠。最近发现一个比较有意思的现象，那就是二八法同样适用于新房方面。以前市场好的时候，管它好盘烂盘，地段配套如何，总能卖得出去，而如今，如果在地段（配套）、产品、价格三方面中，只具备其中一个优势，大概率是不好卖的，要想卖好，至少得具备其中两点要素，尤其是价格方面。

几乎没有项目能够具备这三点优势，顶多是在这三者中，取得一个相对还不错的平衡，所以注定大部分项目是卖得不咋样。这些天一直深入一线带1、东边的朝阳酒仙桥北京宸园，成交非常火爆，据链家内部群消息称，截至下午已经卖了14套，要知道这可是总价1500万起步的改善豪宅，居然卖出了刚需产品都羡慕的节奏。地段方面我觉得可以打7分，而且还有旧改的预期；产品方面，除了楼栋较高，大部分楼都临路以外，产品打9分，几乎挑不出什么毛病；价格方面，相较于指导价优惠幅度比较大，所以价格方面打7.5分相对合理。整体而言，要地段有地段，要产品有产品，要优惠有优惠，所以整个销售节奏都非常快。

而中建璞园和park，尽管前苇沟的地段不行，但是架不住人家产品好，优惠大呀，整个朝阳区低密产品屈指可数，而且人家开发商也会造梦，家门口的阿那亚，让苦哈哈的中产对未来入住满怀期待，再加上每天售楼处的人乌泱泱的，氛围到了，成交自然也就多了。

南边最近有三个比较有代表性的楼盘，一个是顺销的金茂璞逸丰宜，虽然地处三环，产品做的也非常不错，精装标准和得房率都很高。但是周边的城市界面和地段配套非常一般，而且价格方面同样不低，大户型基本都要9.5-10万的价格。可以看出，仅靠一个产品优势，无法弥补地段和价格的不足，虽然看房的人非常多，但是成交依旧不行。另外还有两个待售楼盘，丰台四环新宫的建发金茂观宸和朝阳三环小红门的中海时光之境，后者可以说除了区域和环线有优势，其他方面基本是完败给观宸。比较直观的是产品设计，时光之境简直就是长安源境的复制，用的装修都非常一般，指导价和拿地价那么大的缝差，有足够的利润，居然都舍不得用料，不愧为“利润之王”。建发金茂观宸开盘只要价格不太离谱，大概率还是会卖的非常好，不太离谱的价格我预估大户型150/165单价8-8.5万左右，132/136单价7.8-8.2万左右，111/113/116单价7.5-8万左右。而时光之境，预测可能有高开低走的可能，中海在很多项目身上已经应验，所以如果不是很着急的客户，强烈建议先观望一下。

西边石景山五环外的元玺和天镜，这两个项目可以说是最直接的竞品，贴身肉搏，要是没有元玺在，估计天镜也不会降价，现在产品力更强的元玺单价都来到了6.6万左右，天镜卖7万自然是站不住脚的。上午去售楼处，元玺的客户络绎不绝，售楼处人流攒动，而天镜的售楼处冷冷清清，洽谈区稀稀落落的坐着几个客户，和元玺形成了鲜明的对比。地段配套大家半斤八两，相差不大，产品方面，元玺更优，价格也是元玺更加实惠，所以天镜卖的一般也是有原因的。

效果图

中海时光之境
朝阳

80000元/平

地铁沿线双地铁品牌地产配套成熟商场超市医疗配套购物中心花园洋房人车分流自持商业品牌物业大平层

北边的话，主要是海淀的项目，已经开盘的嘉华天珺和待开盘的颐海雲颂、和樾望云、和樾誉鸣，海淀购买力强大且产品少，因此热度一直都非常高。通过列举东南西北四个区域的部分楼盘，可以看出，现在楼市两极分化是比较严重的。曾经辉煌的楼市如明日黄花，经过市场教育的买房人出手也越来越谨慎。因此大家买房的时候，一定不要被销售的造梦、区域的画饼所迷惑，做一个风险厌恶型的买房者，不要为不确定的溢价多支付任何一分钱，仅为看得见的现在买单。