“赠送”这个词,对于消费者总是充满诱惑,尤其是出现在房地产销售时,商品房赠送面积这个看似免费的香饽饽打动了无数消费者的心。房屋赠送面积是馅饼还是陷阱?这个看似免费的香饽饽是否真的分外香甜?购买这类高赠送率的房屋产品究竟要注意哪些风险?
一、套内使用面积套内使用面积是每套住户房屋内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不包括吊柜)、户内楼梯(按投影面积)。注意:1、利用坡屋顶内空间作房间时,其一半的面积净高不低于2.1米,其余部分小净高不低于1.5米,符合以上要求的可计入使用面积;否则不算使用面积。2、每户阳台(无论凹、凸阳台)面积在6平方米以下的,不计算使用面积;超过6平方米的,超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。二、套内墙体面积商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种。各房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。shzyshange44三、公用建筑面积1、单元分摊的公用建筑面积由两部分组成①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;②各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。2、公摊面积怎么计算将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。每套房屋的公摊面积计算如下:
赠送面积是开发商“打擦边球”的做法,赠送的面积也不会写进购房合同,但是某些楼盘推出的甚至高达100%的赠送面积,难保不让人不心动。新版《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《新规》)开始实施,飘窗、阳台、地下室等“偷面积”举措行不通了,“赠送面积”将逐渐退出历史的舞台,这引起了市民的热议。据了解,东莞目前暂没出台本地的相应的执行细则。“赠送面积”成为吸引购房者的利器,不少楼盘屡试不鲜。在走访中,笔者发现大部分楼盘仍可“送面积”,尤其是Loft户型和大户型。当笔者提及新规时,楼盘销售人员则表示“目前楼盘已经通过审批,还可以赠送面积,还没通过审批的楼盘就没有这个优惠了。”
建筑面积,是地产名词,与有用面积及有用率核算有直接关系。因应国家区域不一样,其定义和测量规范未必一致。建筑面积通常大于使用面积。建筑面积是缔造工程范畴一个重要的技能经济目标,也是国家宏观调控的重要目标之一。由于建筑面积是核算商品房价格的结算数据,所以对于购房者来说,了解建筑面积的核算方法是非常重要的。核算全部建筑面积的范围1、房屋按其外墙勒脚以上构造的外围水平面积核算,多层房屋的建筑面积按各层建筑面积之和核算。2、假层、阁(暗)楼和斜面构造屋面其室内净高在2.00m以上(含2.00m)的有些,按其投影面积核算。3、房屋天面上层高在2.20m以上(含2.20m)的楼梯间、电梯机房、按其构造的外围水平投影面积核算。4、底层、夹层、地下室中以及独立缔造的自行车房、汽车库,层高在2.20m以上(2.20m)的,按其构造的外围水平投影面积核算。5、玻璃幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积核算。不作为外墙仅为装饰的,按构造的外围水平投影面积核算。6、有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的,伸缩缝核算建筑面积。7、有顶盖的室外楼梯,按各层水平投影面积核算。8、挑楼、全封闭的阳台和挑廊,按其构造的外围水平投影面积核算。9、复式、跃层建筑中的挑空层有些,不管层高多少,均按一层核算建筑面积。楼梯井不作为挑空层确定。
不计算面积就是赠送面积,建筑物内单层层高不足2.2米,算一半面积;单层层高超过2.2米(含)的,算全部面积。而在此前,层高不足2.2米是不计算面积的。赠送面积有飘窗是赠送面积,阳台一般是一半是赠送的。
首先要提请注意:建筑物内的公用面积(例如电信间楼梯间、公共晒台等)以及套内自用的但达不到计算入建筑面积标准的(例如层高小于2.2米的阁楼、地下室、车库、不落地的挑窗)是本来就不可以“赠送”或谈不上“赠送”的。房屋附属的室外天井、院子也谈不上“赠送”。如果将其称之为“送”,那只是商业噱头罢了,本来就不能卖钱的,就做为顺水人情吧。其次,赠送的本质其实就是房屋建筑面积的计价方式。例如某间房算为赠送,就是在计算房屋总价时,扣除该间房的建筑面积乘以单价得到的优惠价。那才是真金白银的“赠送”。要将其真实意思单独作为合同上的一条详细写明。并约定万一该赠送的面积与实际的有误差时的处理方式。
公摊面积分为两个部分,其中之一是电梯井、楼梯间、变电室、垃圾道以及其他为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积;之二是套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。详细来讲主要体现在以下几个方面:
【本资讯由河源房产网为您提供~】开发商在卖房子的时候经常会打出这样的标语:“一房变三房、两房变四房”、“飘窗、露台、空调位的面积全部赠送”。小编提醒你,遇到这样的情况一定要仔细考察一番。如果赠送面积真的那么合适,那么为什么开放商不直接来的痛快呢?赠送面积真的是赠送吗?下面,咱们就来共同揭秘“赠送面积”那些事儿。
建筑面积135平方米是套内面积+公摊面积赠送的19平方米是不能计入建筑面积的。1、图中三个房间窗户位置窗台部分要么与室内不平、要么是层高不足2.2米,建筑术语称之为飘窗,是不会被计算建筑面积的(这是开发商为规避容积率又想提高卖点的惯用手法);2、图中房屋的2个阳台,因为它是不封闭或半封闭的空间,在计算建筑面积时只被计算了一半,这也是开发商提高住房卖点的一个手法。3、第一点的全面积加第二点的半面积为19平方米,这19平方米你可以使用,但是不会被记入房产证,所以实际法律承认的还是135平方米。
很多住宅在销售时,为了吸引购房者的注意,会打着买房赠送面积的旗号。而购房者听到有赠送的面积,会觉得比较划算,比较一平米的面积少说也值好几千甚至几万,经常赠送的面积有哪些?接下来给大家分析分析吧。1、一层小院有些房子的一楼不是那么容易出售,因此开发商在出售房屋的时候就打着买一层房屋送小院的口号,一层小院一般是指位于一楼的小院,可作小花园或开发成菜园,实际上,一层小院应属于公共面积,但是开发商却说是作为赠送面积给购房者。而且购房者的房屋产权证上,也不会有小院的测绘面积。2、阁楼顶楼的房屋和一楼的房屋有着同样的苦恼,对于购买顶楼的购房者来说,有些开发商也是会赠送阁楼的,阁楼一般位于顶楼,且房屋屋顶有一定的坡度。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定,对于形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在1.20m及以上至2.10m以下的部位应计算1/2面积;结构净高在1.20m以下的部位不应计算建筑面积。3、挑高复式户型很多开发商在出售复式住宅的时候,也是打着买一层送一层的口号,复式是指每户住宅在较高的楼层中后建一个夹层,两层合计的层高低于正常跃层式住宅(一般跃层式为5.6米),因为单户总层高4.5米及以上按规定要算两层,所以这种赠一层的复式户型层高一般都在4.5米以内。4、入户花园开发商以赠送入户花园的形式来出售房屋也是很常见的,入户花园即在入户门与客厅之间的一个类似玄关概念的单独空间,一般在大户型中比较多见,其面积计算方式要视有无敞开面而判定,若图纸标注上没有敞开面为全封闭式,就要计入房间面积,但目前常见的户型一般这个空间都留有敞开面,所以通常只算一半建筑面积。5、阳台购房者在买房的时候可能会发现,有些房屋的阳台是要算入房屋面积的,而有些阳台只计算一半的面积。在北方,阳台是很实用的空间,冬天用来储物,夏天用来晾晒,也有一些阳台经过后期改造可以变成一个单独的房间。通常只要是凹进来的阳台都要计入面积,而凸出建筑外边的阳台要算一半建筑面积。
朱春苗,上海市建纬(杭州)律师事务所专职律师。编者按:城市建筑.jpg在商品房开发建设过程中,建设单位为突破容积率指标的约束,赠送面积改造方式层出不穷,但由于商品房改造行为并未办理合法审批手续,已实质违反了行政规划管理规定,履行过程中又缺乏规范的履约控制措施,导致因赠送面积改造引发的纠纷不断。本文试从法律实例出发,就赠送面积改造所涉之法律问题,包括买受人主张欺诈撤销问题、赠送面积存在质量瑕疵情形下的救济途径问题以及逾期办证法律风险的承担问题等作一简要论述。本文在第四届杭州律师论坛上荣获优秀论文二等奖。商品房地上总建筑面积为建设用地面积与土地容积率之积数,而在国有土地出让时,相应的建设用地面积及容积率等经济技术指标已然明确。在既有容积率指标的约束下,通过何种方式**大程度地实现利润,同时保持乃至增加商品房的市场竞争力是出卖人需要解决的一大难题。循着该思路,实践中出卖人利用商品房建筑设计规范的漏洞,通过商品房改造方式实现“赠送面积”、提高房屋得房率,从而增加房屋使用面积已成为现房地产市场中的常见方式。但由于商品房改造行为并未办理合法审批手续,已实质违反了行政规划管理规定,并在一定程度上可能危及房屋的使用安全,实际履行中又缺乏规范的履约控制措施,导致因商品房改造而引起的法律纠纷层出不穷且纷繁复杂。一、赠送面积改造之常见方式《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2013)、《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)从国家层面详细规定了建筑面积的计算方式和测量规则,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)(建房[1995]517号)明确了商品房套内建筑面积与公摊建筑面积的计算规则。各省、市根据实际情况就建筑面积、容积率的计算问题也都有细致规定,如浙江省《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》(DB33/T 1152-2018)在国家规范的基础上进一步规定了建筑面积的计算规则,并较之前的规定更加详细和严格。现房地产市场中,出卖人通过改造方式拓展面积,主要就是通过对相关建筑面积计算规则的利用或规避来实现的。(一)凸(飘)窗出卖人利用关于飘窗的面积计算规则,通过控制飘窗的窗台高度、进深、窗台至上方结构底板的高度等手段,从而使飘窗面积不计入建筑面积。该种方式,其实应属合理利用规则的范畴,但部分出卖人会将飘窗设计为用砖块砌起来的“假飘窗”,买受人可以直接拆除使用,这部分就属于房地产市场上真正的“赠送面积”。当然,也存在出卖人原设计建造的实为混凝土浇筑的“真飘窗”,但部分买受人擅自进行拆除以拓展使用面积,这就容易给房屋的质量和防水等带来重大隐患。(二)阳台建筑主体结构外的阳台,也即悬挑阳台,因其仅计算二分之一的建筑面积,故出卖人常将阳台设计为悬挑阳台,后期再统一施工封闭,作为赠送面积的改造方式之一。还有的出卖人为使阳台面积不计入建筑面积,将其设计为通高阳台、错层阳台等,再通过施工改造,将楼板浇筑或者是设置阳台顶棚,从而将其转化为套内实际可使用面积。(三)设备平台设备平台原设计功能是供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修使用的,根据所涉商品房户型的建筑面积不同可设计至3平米或5平米,并且该部分是不计算建筑面积的。故出卖人一般会做足所能设计的**大面积限度,后期通过将设备平台包入房间从而增加房屋的使用面积。(四)天井由于建筑天井属于室外开放空间,并不计算建筑面积,一般出卖人在设计之初即将该部分预留,将其作为室外的通高天井,但施工时会先完成后期改造所需承重的结构梁,交付后就只要再将楼板浇筑,同时将外墙封闭就可以全部作为套内面积使用。(五)套内通高空间许多跃层的户型设计时,往往会在客厅、起居厅预留大量的通高空间,这类通高空间根据以往规定,只计算一层的建筑面积,在后期使用过程中,可通过浇筑楼板的方式获得二层建筑面积。除了前述方式外,实践中还存在通过改造入户花园、花池等方式实现赠送面积,随着商品房户型设计的进步及政府部门对房地产开发合规性控制的提高,许多赠送面积改造方式如上述的设计建筑天井、套内通高空间等已较难实现。二、案例的引出“法律人从事的工作在于将抽象的法律适用于具体个案,涉及法律的解释、漏洞的补充或法律续造等法学方法等问题。”并依王泽鉴教授所言,“学习法律的**佳方法是,先读一本简明的教科书,期能通盘初步了解该法律的体系结构和基本概念。其后再以实例作为出发点,研读各家教科书、专题研究、论文及判例评释等,作成解题的报告。”故笔者试以案例为引子,并就案例所涉之法律问题作一初步探讨。(一)实例研习A开发商开发建造了花园小区楼盘,并以“赠送面积56方”、“超高得房率”等为宣传卖点,B买受人看过样板房和宣传资料后与A开发商签订了《商品房买卖合同(预售)》,购买了花园小区楼盘701室跃层精装房屋。在签约当日,B买受人又与A开发商签订了《委托改造协议》,约定由A开发商先行接收毛坯房屋并对房屋进行改造,主要施工内容为浇筑楼板,封闭阳台。在约定的精装交付日期,A开发商将花园小区楼盘701室房屋交付给B买受人。B买受人接收房屋后,发现实际赠送面积为30方,远小于宣传的赠送面积,同时浇筑的楼板质量亦不符合住宅设计规范要求。且由于房屋改造并未办理审批手续,导致A开发商未能办理房屋初始登记,已严重超
对于购房者所谓的“送面积”,在开发商业内叫“偷面积”,指的是不计算价格的面积并且不计入购房合同的面积。有人形象地将“送面积”比喻为“逼良为倡”。 其中原因有三: 一是政府的高税收逼得开发商使出“送面积”的招数可以避掉销售过户环节的一大笔税费;二是高房价逼得购房者选择这种“送面积”的房子,同地段同等价格的房屋当然有“送面积”的比没“送面积”的实惠。于是开发商打出“送面积”的促销噱头,购房者趋之若鹜,看样板房时都会问问哪些地方是赠送的面积,不送面积或送面积少的房子会被认为是性价比差,成为被购房者首先淘汰的对象。 小区因“送面积”无法办理房产证,因此产生的迟延办证纠纷也层出不穷。有网友反映当时买房时被某房地产商“买一层送一层”的广告所吸引。销售的户型图标着上下两层。入伙时开发商交楼的毛坯房里已完成了中空楼板的一层加建,但开发商为规避法律责任,让购房者签订购房合同时签订了一份开发商事先拟定好的格式合同《施工委托协议书》,约定购房者委托施工方加建一层楼板,也即是开发商承诺的“送面积”。但是因为建楼板、阳台擅自加建、改建等情形,与报建施工图不符,小区属于不予规划验收的情形,国土规划部门不予发放《建设工程规划验收合格证》,已装修入住一年多的700余户购房者面临着无法办理房产证的局面。 “送面积”分为几种情况:第一种“送面积”是改变规划加建,未经报批更改手续,如上述案例中加建一层属于违规,存在无法通过规划验收无法取得房产证的风险;第二种“赠送的面积”属于公用面积,如一楼庭院、屋顶花园等,属于小区业主共有财产,开发商无权赠送,该赠送行为本身就不合法;第三种比如在L形露台上围起一道玻璃或封闭一面墙,就多出一间房来,这种形式在样板房里可以看到,但交楼标准并没有这道墙,围起来的这部分面积也不载入产权证,在遇到拆迁、出售、继承、评估、抵押等时,都存在着法律障碍。 近段时间以来,各地政府相继出台了一些相关规定,叫停开发商“买房送面积”的促销行为。现在北京、深圳等一线城市不知道何时出台关于建筑面积的新规,一旦出台相关新规,之前建好的“偷面积”户型由于不合新的规定,将有可能面临无法取得《验收合格证》和《建设规划许可证》,无法取得房产证的风险。
你好!如果购房合同里写着价格是套内建筑面积的价格,那多出来的3平方是要交钱的,但具体还是看合同对面积误差的约定,一般在1-3%之内,不会要求补交款或者退款。宣传的建筑面积与实际测绘面积差,那个没在合同中约定,所以,不会有说法的。
眼下,采暖季即将结束,贺兰县银都蓝湾的业主在缴纳采暖费时却被告知,房屋赠送面积也需要缴纳采暖费。这样一来,原本90多平米的房屋要缴纳100多平米的采暖费,业主想不明白,赠送的面积为什么还要交采暖费?”李先生购置的是银都蓝湾43号楼的一套房产,购房合同上标明建筑面积94.28平米,其中套内建筑面积71.22平米。但是进入李先生家,明显感觉三室两厅的房屋很宽敞。李先生说这是因为当初买房时,开发商赠送了面积。这个赠送的空间原本就带有窗户,李先生装修时将屋内的填充墙打掉,这个空间就成为了一间完整的房间。除此之外,李先生家客厅以及卧室相连的阳台,当时也是由一堵矮墙相隔,装修时敲掉矮墙,近4平米的空间也成为了家中可以使用的面积。
从表面上看,买房赠送面积能够让购房者享受到不少的实惠,但由于赠送面积来源成疑,加上官方并不认可这种形式,所以暗藏不少风险,这需要购房者在下定之前三思而后行。 赠送面积涉嫌违建 原本以为享受到了开发商赠送实惠,但到头来却变成了“违章搭建”,前后巨大落差让不少业主直呼“不可思议”。 在一个多月前,约300户上海闵行区某小区的业主,陆续收到了一封挂号信,信中附有违法建筑的房屋认定书,这表明这些房子已被认定存在违章搭建,并因此被房地产登记部门“注记”,交易被冻结。该小区三期业主刘先生向记者证实确有其事,不过主要是小区一期、二期部分房子被认定为存在违章搭建情形。 记者以购房者的身份咨询过附近的房产中介,得到的答复是在近期确实因为部分住宅 被认定存在违章搭建而使得买卖处于停滞阶段。虽然有中介极力邀请记者过去看房,并表示开发商在着手解决此事,但至于**终何时重启交易,目前不得而知。 根据闵行区相关城管执法中队在小区中张贴的情况说明,违建主要存在于小区的叠墅、联排以及小高层的顶层复式房的二楼阳台,在交房时有框架、围栏,但镂空无地板。按照业主的说法,开发商解释为一旦浇上地板,这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空着,就可以将阳台的面积整体赠送给业主。这也不难理解,因为在当时,购房增送面积颇为流行。因而在业主装修过程中,有部分业主自行用钢筋水泥将阳台地板补上。也正是因为如此,部分房子便被认定为存在违章搭建。 记者发现,类似的情形不止出现在上海,南京也有。据了解,南京城北某楼盘88平方米的“2+1”房,北边赠送的小房间实际上是采光井改造,现在被栖霞区城管部门定性为违建,需要拆除。经调查了解,类似这种情况的约有400余户。业主不同意,向开发商维权,要求赔偿。 赠送面积大行其道 买房送面积,一度成为市场上非常常见的促销手段。 “买一层送一层”、“N+1户型”、“赠送入户花园”……相信这些销售说辞对于很多购房者来说都不再陌生,而且有部分购房者也是看中了楼盘的赠送面积才**终“下定”。在采访中记者也发现,但凡有赠送面积,无一例外都会被当作主要卖点来进行重点介绍。开发商之所以在赠送面积方面“卯足了劲”,主要原因来自几个方面。其一是规避政策调控。在2006年出台“90/70政策出台”,开发商一方面为满足市场对大面积住宅需求,另一方面又不得不考虑政策规范,因此只能针对90平方米以下产品在户型方面寻求突破,“送面积”方式便应运而生并在各地盛行起来。其二则在于地价越来越高,但开发商为了让购房者以更高的房价入市,于是想方设法提高附加值,比如送面积便成为大多数开发商的“撒手锏”。 据了解,赠送面积的手法五花八门。如挑高LOFT公寓买一层送一层,买别墅送花园、地下室、露台等都成了常态。赠送面积也越来越大,甚至出现了各种突破常规的手法,如可拆卸凸窗、露台天台、入户花园、天井等。 初看起来,通过面积赠送,也确实给购房者带来了一些实惠。有些住宅项目通过对“赠送面积”的大量运用,**少可多出一个房间。而别墅项目通过赠送地下室、露台等方式,赠送面积比例可以达到100%甚至更高。虽然销售单价很高,按实得面积计算,实际单价却要低一些。举例说明,如上海某售价为50000元/平方米的公寓项目,如果购置一套面积为100平方米的紧凑型三房,再通过赠送面积获得10平方米的房间,单价则“降”到了4.55万元/平方米。 虽然赠送面积能够让购房者得到一些实惠,不过也有业内人士对这种形式不以为然。 有业内人士分析指出,通过封闭露台、阳台等方式获得的房间,要拆除内墙,从而造成浪费。另外,通过内部搭建也降低了层高,产生压抑感。记者也曾在松江看到一套面积为50平方米左右、挑高为5米LOFT公寓,通过内部搭建变成了复式房,居住面积也超过了90平方米,但由于中间楼板比较单薄,走动时极易产生震动并伴有较大声响;同时由于二层卧室层高仅2.2米,居住的舒适性大打折扣。 此外,还有人认为,赠送面积远不如直接降价来得实在,因此从某种程度上来说,购房送面积,其实质上为营销“噱头”。
导语:在日渐激烈的楼市竞争中,开发商为了在楼市浪潮中拔得头筹,在产品设计上用尽心思。而增加户型的赠送面积就成了不少开发商常用手法,但并非面积赠送得越多就越好,还要看实不实用。本期《户型荟萃》就为大家分享两个赠送面积较大的户型。一点提示: 大赠送的面积不一定都好用,要看是不是送在刀刃上。赠送的面积应该能起到让卧室拥有充足空间,让客厅更加宽敞明亮,或者增加一个功能间的作用。如果赠送生活阳台的话,则要起到解决日常生活难题的作用。你该知道 “赠送面积”、“半赠送面积”是售楼人员在卖房时经常用到的营销噱头。殊不知,售楼人员口中的赠送面积和半赠送面积,有的本是购房者应得。 比如,根据《建筑工程建筑面积计算规范》,半封闭的阳台本来就只算一半面积。当“半封闭阳台不算面积”,“ 全封闭阳台只算一半或者不算建筑面积”才是真正的赠送半赠送。 比如,入户花园本来也只算一半建筑面积,所以开发商通过做大入户花园来增加整个户型的赠送面积。再比如,飘窗是否计入建筑面积,取决于飘窗台到天花板的高度,如果高度低于2.2米,则不计入房屋建筑面积。而售楼员宣称的“赠送超大飘窗”,往往是低于2.2米高的落地窗,原本就是不计入建筑面积的,因此所谓的赠送是不成立的。1户型1 香颂诺丁山 101m2四房两厅两卫 赠送面积:31平方米 销售动态:26号楼新品即将入市,购花园香墅享每套交5000元抵2万元优惠户型简评 高赠送率是该户型的一大卖点,次卧阳台全赠送面积虽然大,但不规整的空间也让使用起来不太方便。不过,另一次卧的赠送面积大且方便好用,这是户型一大亮点。 ●如上文所述,半封闭的阳台本来就只算一半面积,只有“半封闭阳台不算面积”、“ 全封闭阳台只算一半或者不算建筑面积”才是真正的赠送半赠送。所以户型的赠送算是比较良心,约8平方米的阳台空间不算面积,实打实的赠送空间,但不规整的空间也让使用不太方便。 ●餐厅旁卧室的赠送面积大且实用。计一半产权面积和不计产权面积的赠送,送出了将近半个次卧空间。 ●约5.4平方米的厨房为全赠送空间,但1.8米×3米的设计让厨房过于狭长,欠缺舒适度。