影响房产估价的因素有哪些，如何综合考虑？

买房对于每个家庭来说都算是一件大事，甚至可能花上了自己大半辈子的血汗钱。所以，买房是急不来的，对于一些买房的注意事项，买房前一定是要熟知、牢记的。今天，小编就为要买房的朋友们提供了一些买房前的注意事项，谨慎小心买房，血汗钱才不会被坑！ NO1.**可以依靠父母，但鼓励办购房贷款 有的人可能工资不是很高，买房要依靠家里出**。自己的银行流水账单也可能不是很漂亮。在你买房之前，**好是做一个漂亮点的流水账。 每个月在银行卡里面存一点钱进去， 这样就有了存款记录！！会增加你的审核通过率！！银行流水账是需要你贷款月供的两倍！！有的银行超过5000要流水账， 有的是不管多少都要。房价太高了，适当“啃老”并不丢人，现在房价这么高，在80后、90后还没有能力支付大笔**时，父母的支持是80后、90后**坚实的后盾。 NO2.每月还款不要超过月薪的50% 房贷按揭的月还款额度太高，喜欢购物的80后、90后辣妈会发现好像商场所有衣服的价签都和你过不去。如果要勒紧裤腰带还月供，今后跟旅行、K歌、美食、游戏、时尚服饰saygoodbye，和泡面干粮做战友，为了购房贷款而使生活质量直线下降不值得。好好审视自己的购房观，买套小点、便宜点的房子，给自己留出一点生活空间，做个快乐的“房奴”。 NO3.贷款尽量贷整数 因为银行贷款都是按照整数贷的。不会贷到千位。 如果以侥幸心理想着会通过！遇到贷款放款紧的时候银行是很难放款的。所以，条件允许尽量贷整数！比如你要贷款32.5万。尽量只贷32万！ NO4.小区周围配套设施要齐全 居住的小区周围**好有合适的餐馆或者方便的超市可以解决吃饭问题。因为80后、90后肯定不会天天做饭，下班回来在楼下顺便把肚子问题给解决了可是件很幸福的事情。住在***旁边的好处就更不用说了，现在80后、90后工作繁忙生活不规律难免生病，如果能够走路去***就太方便了。 NO5.避免定金陷阱 很多开发商都会打出多少抵多少的优惠活动。 需要缴纳多少钱定金。有些开发商定金还是会退的。 有的退的时候就以各种理由拒绝退款了。 所以如果交定金， 必须看好定金合同！！而且中国文字博大精深，定和订的意思虽然相近，但是差别可大了。所以，区别要分清楚，避免进了定金圈套！ NO6.避免抢房陷阱 开发商总会制造一些抢房的氛围，让很多购房者集中到一个时间段来一起抢房！这样很多人为了抢到好的房号，就会不加思考的去把房子抢到手！而且很多开发商在抢房前一刻才公布房价。 所以，一定要计算好之后在决定是否去抢！！别勉抢到之后价格过高！ NO7.学区房是重点 买房了，结婚了，生孩子了，人生大事一件件按部就班地说来就来了。80后、90后的孩子们眼看就晋升为小爸爸、小妈妈了，所以买房时得把孩子纳入家庭大计考虑。等到孩子该上学了，再惊觉没好**选择就晚了。80后、90后的新爸新妈该未雨绸缪。 买房前将这七点要素牢记，就不怕入手糟心的楼盘。买房合适的时机来了，想买就别犹豫!

房产地价受地理、政策、市场、配套等因素影响。

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　　二手房价格决定因素　　二手房价格决定因素1：自身品质　　二手房小区地处的地段、房间朝向、户型布局、小区内部环境、居住舒适程度、物业管理水平，是决定二手房价的**基本因素。如果上述要点都比较出色的话，一套房子可能会有20组客户看房咨询，高于普通房源的比例。　　二手房价格决定因素2：交通改善　　地铁对楼市产生的影响不可小觑。新开通的地铁线路不仅给周边居民带来了便利，也拉动着房价的上涨。去年，在地铁6号线还没有开通时，朝阳区青年路上的不少二手房业主就已经开始“捂房”，当地铁开通后，该区域二手房价上涨了约两成。　　二手房价格决定因素3： 新盘入市　　市场上有一些二手房区域，原本是“默默无闻”，但因周边出现了比较有影响力且市场关注度极高的新盘，带动了整个区域的楼市价值，二手房源的价格也随之攀升。比如常营的新盘由于为区域带来了相关商业配套，提升了周边二手房的价格。　　二手房价格决定因素4 ：地王托市　　土地市场上热门住宅用地的成交，往往会带动周边二手房价上涨。如2012年7月万柳地块的高价成交，使得周边二手房销售火爆，有些二手房中介“坐地涨价”，单价飙至12万元/平方米。　　二手房价格决定因素5： 商圈成型　　商业设施的完善，甚至形成了一个新的城市商圈，会为区域聚集更多的人流和关注度。比如一个大型商业综合体的开业，不但可能促成商圈升级，而且无论是商铺还是二手房买卖、租赁，都将呈现曲线增长。买卖二手房，根据2015年3月30日财政部**新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；3、以下情况按照3%缴纳：（1）144（含144平）平方以上 ；（2）买方不是首次购房 ；（3）车库 ；（4）非普通住宅（商业用房）二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%四、其他费用相对较少：交易费：6元/平方*房屋平方数工本费： 一个证件80元；二个证件90评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）购房证明：20元一份 一般需开3份公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）

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在考虑购房时，您需要评估自己的财务状况，确定可以承担的首付比例和月供金额。了解当前的贷款利率和政策，选择合适的贷款期限和还款方式。同时，考虑利率变动对月供的影响，以及提前还款的条款。

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贷款年限看年龄、收入和房产，选合适最重要。

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