房屋评估价怎么算出来的?影响因素有哪些?

• 152****1987 　　二手房价格决定因素
  　　二手房价格决定因素1：自身品质
  　　二手房小区地处的地段、房间朝向、户型布局、小区内部环境、居住舒适程度、物业管理水平，是决定二手房价的**基本因素。如果上述要点都比较出色的话，一套房子可能会有20组客户看房咨询，高于普通房源的比例。
  　　二手房价格决定因素2：交通改善
  　　地铁对楼市产生的影响不可小觑。新开通的地铁线路不仅给周边居民带来了便利，也拉动着房价的上涨。去年，在地铁6号线还没有开通时，朝阳区青年路上的不少二手房业主就已经开始“捂房”，当地铁开通后，该区域二手房价上涨了约两成。
  　　二手房价格决定因素3： 新盘入市
  　　市场上有一些二手房区域，原本是“默默无闻”，但因周边出现了比较有影响力且市场关注度极高的新盘，带动了整个区域的楼市价值，二手房源的价格也随之攀升。比如常营的新盘由于为区域带来了相关商业配套，提升了周边二手房的价格。
  　　二手房价格决定因素4 ：地王托市
  　　土地市场上热门住宅用地的成交，往往会带动周边二手房价上涨。如2012年7月万柳地块的高价成交，使得周边二手房销售火爆，有些二手房中介“坐地涨价”，单价飙至12万元/平方米。
  　　二手房价格决定因素5： 商圈成型
  　　商业设施的完善，甚至形成了一个新的城市商圈，会为区域聚集更多的人流和关注度。比如一个大型商业综合体的开业，不但可能促成商圈升级，而且无论是商铺还是二手房买卖、租赁，都将呈现曲线增长。
  买卖二手房，根据2015年3月30日财政部**新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：
  一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)
  1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
  2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
  3、以下情况按照3%缴纳：
  （1）144（含144平）平方以上 ；
  （2）买方不是首次购房 ；
  （3）车库 ；
  （4）非普通住宅（商业用房）
  二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
  1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税
  2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；
  3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%
  4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%
  三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
  1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税
  2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳
  3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%
  四、其他费用相对较少：
  交易费：6元/平方*房屋平方数
  工本费： 一个证件80元；二个证件90
  评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）
  抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）
  购房证明：20元一份 一般需开3份
  公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费） 2019-04-10 20:07:58
• 143****7258 二手房评估收费：根据省物价局的有关规定，目前评估费收费标准采取累进计费率：
  房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的 0.42%;
  100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.3%;
  500万元到2000万元的收取评估总价的0.12%;
  2000万元到 5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.06%;
  5000万元以上的收取评估总价的0.012%。
  房产评估应考虑的因素
  1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
  2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
  3、所在小区和所在板块的房价走势
  4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。 2019-04-10 20:07:50
• 136****4818 一、房屋的估算价会受哪些因素影响？
  
  1、当前房价的走势
  
  当前的房价走势会成为房屋估价的参照，售卖者不会允许自己的房屋价格过分低于市场上的均价，而购买者也不能忍受房屋价格过分高于市场均价，所以需要以当前的二手房价格走势来做参考。
  
  2、房屋本身的特点或条件
  
  房屋本身的特点或条件会影响到其估算价格，如果房屋本身的条件不好，那么房屋的估算价格肯定也就不会高。房屋的条件主要包括日照、通风、干湿，与市政设施的接近程度等，此外，其结构、类型、式样、装修、设备、质量、户型、层次、朝向、建造年代等也会有所影响。
  
  3、支付给中介的佣金
  
  越是高价的房子，成交量越少，也就意味着中介要花费更多时间成本做信息搜寻和匹配工作，所以经纪人付出的成本会更高。也就是说，房屋估算的价格需要将中介的佣金考虑进去，房屋价格越高，中介的付出越多，售房者需要支付的佣金也就越多。
  
  二、房屋估算的方法有哪些？
  
  1、成本法
  
  用成本法估算房屋价格就是以建造该类房地产需耗费的各项费用之和为基础来计算的，其中包括土地出让金、基础设施建设费、管理费、税金等。
  
  2、市场比较法
  
  通过将待估房地产与近期已交易的类似房地产进行比较，修正得出待估房地产价格的一种方法。估价人员就待估房地产与比较实例房地产在地理位置、结构、小区配套及交易日期等方面的差异对该房地产价格进行修正。
  
  3、收益法
  
  确定房地产本身带来的纯收益，不要在纯收益中混入由于经营能力等非房地产本身要素所产生的收益，另一方面，还要以银行存款利率、物价指数、当地房地产企业和该行业的平均收益率为依据推算。 2019-04-10 20:07:44
• 154****2897 　一：房屋评估的影响因素
  
  　　1.交通设施。交通设施的通达程度是房屋评估过程中重要的影响因素，为什么这么说呢。因为交通通达程度意味着人们的出行便利程度，在交通便利的地方，其房屋的评估价格肯定会比交通不便利的地方要高，这虽然是一个很简单的道理，但是却也**重要的一个因素。
  
  　　
  
  　　2.距离商业区远近。小编相信大家都有这样的生活常识，在距离市中心的地方其房屋的价格会比郊区的房屋价格高出好多倍，这在很大程度是上由距离商业区远近造成的。因为在市中心人们的生活方式、娱乐条件，以及所接触到的群体都是不一样的。这的确是影响房屋评估的一个重要因素，不过也有一些作家隐士更喜欢居住在环境优美、安静祥和的郊区呢，但是这种情况还是少见的。
  
  　　
  
  　　3.孳息化率。所谓孳息就是一种物品的**空间，其**所带来的受益就是孳息。我们以房屋交易为例，人们购买房屋的同时肯定会考虑房屋在未来能否**涨价呢，假设房屋涨价，其中所涨价格减去购房所花的成本就是房屋带来的孳息。孳息化率对于真正居住的购房者意义并不大，但是对于靠投资房屋赚钱为生的人们的意义就大了，因为孳息化率的高低就意味着他们将来能够在这栋房屋上赚取多少钱。
  
  　　
  
  　　关于房屋评估的影响因素还有很多，诸如社区的基础设施的建设完整程度，水电、通讯的便利程度等等。在这里小编就不一一介绍了，但是小编想说的是，对于房屋评估一定要找专业的评估机构，并且要经过规定的评估程序，不要因为时间的长短而给自身带来利益损失! 2019-04-10 20:07:37
• 143****6185 随着居住环境的改善，人们生活水平的提高，卖房买房已经成为众多置业者永恒的话题。即便是一套刚刚购买几个月的新房，在转手卖掉的同时也存在折旧的问题，无论是否居住，它都是以二手房身份出现的。那么对于二手房来说，房屋评估的影响因素有哪些呢？哪些二手房能卖出好价格呢？下面就让我们来具体了解一下吧！
  
  二手房估价也是一门学问，一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员进行。小编在此提醒大家，地段、房型、楼体类别、房屋年限、小区环境以及房屋内部的具体使用情况都会对该房屋的当前价值产生一定的影响，它们都属于影响房屋折旧率的重要因素，因此，评估时不应被遗忘。
  
  其实房屋评估有“捷径”可寻，如果业主掌握了其中的要领，自己便能轻松地将房产价格算出个大概，作为开价时的重要参考。
  
  自我评估的主要参考因素有如下几点：
  
  1、房龄。房子一旦盖好便进入折旧期。一般说来，砖混结构一等房屋的折旧期限是50年，那么每年的折旧率为2%。房龄越高的房子，价格折旧的越厉害。
  
  2、户型因素。旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房，如果在房子的户型设置中，客厅、卫生间和厨房的面积都不大，则扣减10%。
  
  3、楼层。房子所在的楼层不同，价格不一样。例如一、二层是基准价，五、六层扣减3%，七层减5%，而三、四层则加3%，顶层减5%。
  
  4、朝向因素。假如房子没有朝南的门窗，则扣减5%。
  
  5、小区环境。没有扣减5%，小区没有单独封闭，也扣减5%，属于重点**区域的房子要加15%，配套齐全加10%。
  
  6、习惯性因素。该因素也会使人们对买旧房心存压力。花很多钱才买套旧房，这一因素又使房价减8%的价钱。
  
  7、其他。房屋实际情况，包括装修、配置等，大概5%——10%。 2019-04-10 20:07:20