农村集体土地租赁**长多少年？5月全国卖地收入同比增逾5成!这三城过百亿

"一个是法律问题，另一个是政策问题。放款慢问题不仅仅涉及地产中介，更影响到千家万户，尤其是“卖一买一”的交易。中介协会成员纷纷呼吁银行遵守契约精神，先申请先入押的交易应当先放款，并希望各大银行把等候放款的排队情况公开化、透明化。在法律沙龙上，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师表示，作为购房的买方已与银行订立借款合同，房屋已办理抵押登记，银行已取得不动产抵押证明，银行没有在常规的日期内放款，且由于迟办贷款的利率比前面办理贷款的宗数要高，故此利率高的按揭交易反而放款快。他认为这应该是重点探讨的问题。周冬云律师认为，银行借款合同通篇约束借款人，保留银行的诸多权利，但是关键的地方如满足放款条件后应多长时间后能够放款，对此银行却无明确规定，这成了一个“灰色地带”。身兼仲裁员的陈继敏律师表示，仲裁或许可以比法院诉讼更快解决放款难的问题。他半个月前曾经仲裁一个案子，涉及从化一个二手房交易，卖方收到三成首期即把房子交给买方，房屋已过户并抵押登记，5个多月尚未放款，银行表示无额度放款。仲裁机构向银行发调查函，要求银行解释放款难是哪方的责任，银行收到调查函后第二天就把尾款放了。房卫士按揭总经理郑大源认为，应呼吁银监会要求各个银行严格按照出押时间来排队放款，公布目前积压未放款的宗数以及排队放款的情况。从他接触的案例来看，遇额度紧张，小银行要求提高利率才放款，但大银行较遵守合约精神，8.5折的贷款合同依然在放款。广州市房地产中介协会秘书长吴忱建议，客户在寻找贷款银行时应多找几家银行申请同贷书，哪个银行承诺放款快才找哪家银行来签署按揭合同。面对“放款难” 以下贴士保障你的权益贴士一：“打死”也不能提前交房，提前交房必须签署租赁协议目前，一些“**冤”的业主是仅拿到三成首期、房子已过户买家并交给买家装修或使用的人士，他们一直等待银行发放尾款，而买家却因为房子已落到自己名下且房子已到手，对于配合银行上调利率的意愿不强。为此，中介人士表示，在实际中，收齐楼款前愿意提前交房给买家的业主是非常罕见的，业主一般都懂得收齐楼款才交楼，有楼在手就相当于有筹码。建议如买家希望提前收楼，双方应协商支付租金以及签署补充协议。贴士二：“卖一买一”应明确放款时间以及应对条款， 合同应订明贷款种类“卖一买一”的连环单同样遭受重创。为此，律师建议，针对卖方，应在合同中约定一个明确的放款时间，否则卖方无法把握下一步交易的时间；对买方，选择信誉好的银行。遇上延迟放款，应尽快沟通，争取买家接受提高利率。专家建议，合同中应加入“如遇国家利率调整，买家有义务在入押后×月后应接受新利率”的条款。此外，一般在二手房买卖合同中，办哪种按揭也没有事先约定，而实际上每一种按揭方式的申请时间和放款时间也是各有不同，建议双方必须事先约定。贴士三：放款前买家应谨慎借款，临门一脚“挞Q”就惨了根据多家中介反映的真实案例，中介人士提醒买家为确保放款，在房款发放前应谨慎借款。一名中介提供真实案例：她协助办理交易的买家为买房贷款130万元，等待4个月后终于放款了，但是由于银行在放款前对买家再进行一次征信调查，发现买家名下比发放同贷书时的征信调查多了650万元贷款，银行认为买家负债情况发生重大变化，要求买方先还清650万元贷款，银行才会发放130万元房款。另一位中介也表示，银行在放款前，发现她的一个客户名下多了一笔消费贷款，怀疑这名客户的消费贷款为**贷，要求该客户还清消费贷款后才可放款。观点之争贷款合同屡现“霸王条款”广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师认为，一些法律意见认为，贷款“价高者得”，银行不构成违约。他并不认同这种说法。从法律角度看，合同有效，双方均应遵照履行。根据《合同法》的规定，合同必须约定合理的履行期限，银行放款的合理履行期限可参考平均放款时长，在符合合同约定的范围内，借款人有权要求银行放款，如银行没有合理放款则构成违约。银行如要求借款人接受利率调整才放款，则违反了《合同法》诚实信用的原则，权利受损的借款人可以通过投诉、诉讼等方式主张权利，并要求银行赔偿损失。合富置业法务顾问赵德民以一份银行的同贷书为例阐述，该同贷书有以下表述：“同贷书并不构成我行放款的义务”“我行有权单方取消”。 同贷书如此“霸王”，贷款合同也是“半斤八两”，贷款合同内多半是约束借款人的条款，借款人在满足借款条件后，银行何时放款却没有明确约定。如能在合同中补充银行不按时放款的违约条款，或许能促使银行按时、合理放款。但中介企业代表认为，让银行修改合同条款的难度极大，对此，律师建议可以呼吁如工商局、消委会等部门介入，制定相关合同示范文本。 "

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　关于土地租赁**高期限的规定　　《中华人民共和国农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”　　第二十条规定“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”　　该期限适用于：农村集体经济组织成员承包由本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特别规定。　　《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”　　所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

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“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”所以除特别主体意外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。

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" 2016年，北京出让土地44宗（含3宗棚户区），获得土地出让金852.51亿元（人民币，下同），同比减少62%，创下了自2004年实行“招拍挂”政策之后的历史新低。亚豪君岳会3日发布的统计数据显示，2016年，北京出让土地44宗（含3宗棚户区），其中经营性用地出让28宗（不含3宗棚改），较上年减少53宗，规划建筑面积508万平方米，同比减少60%，开发商用于经营性用地支出仅为844亿元，创造了历史新低。去年北京住宅用地变化**为明显，该数据显示，2016年，住宅类土地成交仅为15宗（不含3宗棚改），相比上一年减少35宗；建设用地面积合计99.07万平方米，规划建筑面积合计219.93万平方米，同比分别减少了77%、75%；土地出让金合计525.33亿元，同比减少64%。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，去年北京先后打出了限价、限售、限面积、限资金、限持有等组合拳，约束与限制是导致北京土地市场降温的主要原因。鉴于土地资源不可再生，北京在经历了多年的集中规模化开发后，土地稀缺愈发明显，并且还将继续延续。据透露，2016年，开发商在北京商品房销售业绩高达5074亿元，同比增长41%，创造历史新高。而开发商用于经营性用地方面的支出仅为844亿元，收支比高达6:1。从2017年土地市场预期来看，任启鑫称，虽然新政提出要增加土地供应，但鉴于北京严格控制建设规模，五环内禁止新增建设用地，预计未来北京土地供应则以郊区为主，住宅市场外延将成为现实，城区少量可出售住宅项目的价格更将保持坚挺。也有业内人士认为，明年北京势必加大土地供应和结构调控力度，届时自住房等符合市场刚需产品将继续获得重点支持，而“豪宅化”开发趋势有望受到遏制。（来源：中国新闻网） "

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" 赠了房儿子不尽孝 老人后悔了公证赠与的过户房屋想收回 律师提示三种法定情形能“反悔”近年来，涉及房屋赠与、继承的纠纷案件明显增多。很多老年人由于种种原因，将自己名下的房产赠与给子女或者孙子女，本指望借此让子女好好尽孝，却不料事与愿违。当亲属关系破裂时，子女不尽赡养义务，老人后悔当初赠房，怎么办？已经签订了赠与合同，并办理了房屋过户手续，这赠与的房屋还能要回来吗？案情老人赠房图养老 儿子却不来探望为了缓解长孙小赵婚后的住房困难，赵老先生于三年前将一套较大面积住房赠给了小赵的父亲即自己的二儿子赵先生，后来又办理了过户手续。然而如今，病痛缠身的老两口却眼睁睁地看着这儿孙远离了自己，再也不登门探望。老人的二儿子赵先生和李女士早年结婚前曾商定，因赵家子女多，住房紧张，而李女士的母亲需照料，所以赵先生婚后住进妻子家，与岳母共同生活。令赵老先生不满的是，亲家母去世后，虽然自己也年老体弱，病痛缠身，但二儿子仍不履行赡养父母的责任。李女士借口“上班太累”，多年不登公婆门。虽然二儿子和长孙小赵背着李女士来看望过老两口，但也只是精神慰问。二儿子多年来总借口自己收入少、要抚养孩子、需照顾岳母等理由，对老两口从未有过经济赡养，都是赵先生的兄妹以多种方式赡养父母。不过，在长孙小赵要结婚的消息传来后，赵老先生考虑赠房给二儿子，以解决小赵婚后的住房问题，并希望促使二儿媳李女士转变既往的冷漠态度，能来孝顺老两口。于是老人说服了其他儿女，将房子赠给了次子，并于前年底办理了过户手续。赠与协议进行了公证，其中写明：“受赠人应尽力赡养父母。如果没有很好地尽其赡养父母的义务，反以虐待或弃养父母，就失去了当初接受赠与的真实意思，换句话说，已经自行放弃了接受赠与的权利。”小赵婚后，其父赵先生夫妻住进受赠的相邻老两口的住房。赵老先生感到两人的冷漠态度终于有了好转，希望二人能照顾日益衰老、行动不便的老两口。可没多久儿子一家就又陆续搬走了，**后不再来看望他们了。两年前长孙小赵生下了一女。四世同堂，老两口非常高兴，希望抱抱重孙女。“可是二儿子总有借口，从承诺的重孙女一百天就抱来，拖到快两周岁也没抱来重孙女，儿子自己连一年一次的看望也免除了。”赵老先生感慨地表示，老两口已进入耄耋之年，因病做手术，又多次摔伤，已不便自行走路、做饭，需要专人照顾起居饮食，其他子女已尽力赡养，唯有二儿子不履行抚养义务和赠与合同义务，以冷暴力使老两口的身心受到伤害。无奈之下，老两口希望撤销赠与房产公证书，收回这套已过户到儿子名下的住房。但儿子坚决不同意。办理公证赠与又已过户的房子，究竟还能要得回来吗？赵老先生忧虑不已。释法不赡养不履约 三种法定情形可撤销赠与北京市浩东律师事务所的张海霞律师说，双方到公证处办理了赠与公证与受赠公证，就应认定赠与房屋的行为依法成立。同时，我国实行房产登记制度，房屋既然已经过户，也就意味着房屋赠与已完成，想再要回房屋很难。不过，张律师认为，法律的本质就是确认事实，使其获得公平。所以，面对受赠获利后，却不履行约定或者法定义务的人，法律一定是有约束条款的。我国《合同法》第一百九十二条规定，受赠人有三种情形之一的，赠与人可以撤销赠与。第一项法定情形是受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属。要点是受赠人实施“严重侵害行为”，而不是“轻微的、一般的侵害行为”。受赠人的侵害行为是否必须出于故意，是否须达到构成犯罪的程度，各个国家和地区的立法有所不同。按照我国《合同法》的规定，受赠人只要严重侵害了赠与人或者赠与人的近亲属，赠与人即可撤销赠与，而不限于故意和犯罪行为。至于赵老先生所述被儿子的冷暴力伤透了心，并不符合上述法定情形。第二种可撤销赠与的法定情形是受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。当然，如果受赠人没有扶养能力或者丧失了扶养能力的，并不产生赠与人撤销赠与的权利。赵先生对其父赵老先生有法定的赡养义务，包括经济赡养和精神慰藉。如果赵先生有赡养能力，却对老父亲不管不问，不理不睬，甚至实施“冷暴力”行为，那么就符合这一法定情形，赵老先生可以依法撤销赠与。第三种法定情形是受赠人不履行赠与合同约定的义务。附义务的赠与， 在赠与人向受赠人交付了赠与的财产后，受赠人如果不依约履行其应尽义务，赠与人就可以撤销赠与。按照赵老先生和其二儿子签订的赠与协议，如果受赠人没有很好地尽赡养父母的义务，就已经自行放弃了接受赠与的权利。赵先生在赠与生效以及房产过户后，仍然对年迈的父母不尽赡养义务，这不仅符合《合同法》关于撤销赠与的规定，也符合赠与人与受赠人双方自愿签订的赠与协议中撤销赠与的条件。也就是说，赵先生的行为既违反了法定义务，也违反了约定义务，赠与人赵老先生是可以撤销赠与的。提示撤销赠与返还房屋难度大 老人处分房产须慎重张海霞律师认为，赠与的法定撤销要点在于：撤销赠与须依据法律规定的事由；只要具备法定事由，不论赠与合同以何种形式订立甚至经过公证证明，不论赠与的财产是否已交付，也不论赠与是否属于社会公益和道德义务性质，享有撤销权的人都可以撤销赠与。需要注意的是，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。这一期间属于法律规定的除斥期间，即法律对某种权利所预定的行使期间，不存在中止、中断和延长的问题。如果撤销权人在法律规定的期间内不行使撤销权，其撤销权即归于消灭。所以，为了尽早确定赠与关系的去留，撤销权人应当依法及时行使撤销权。同时，依据《合同法》第一百九十四条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。因此，赵老先生可以主张撤销赠与，并同时要求二儿子返还受赠的房屋。在此张律师也提醒大家，撤销已经公证的合同，返还已经更名过户的房屋，在实践中是难度很高的诉讼。所以，建议老人处分较大财产权益时，**好先与家人商量一下，并且尽量事先找专业律师咨询，评估一下处分行为即将发生法律后果的风险。另外，张海霞律师强调，法律可以帮助老年人争取到自己合法的利益，但并不能解决亲情关系，应当看清矛盾点，分析矛盾，疏解矛盾，从而化解矛盾，以便更好地维护亲情关系。而晚辈亲属对待长辈亲属，不仅要在经济上提供赡养，精神上更应该给予慰藉。我国《老年人权益保障法》规定，赡养人应当履行对老年人精神上慰藉的义务，照顾老年人的特殊需要。家庭成员应当关心老年人的精神需求，不得忽视、冷落老年人。与老年人分开居住的家庭成员，应当经常看望或者问候老年人。这也就是俗话说的“常回家看看”。所以，现在“常回家看看”已经成为了法定义务，如果违反了法定义务，那么因为身份关系引起的各种权利都可能发生改变。(文中当事人为化名) "

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