银川土地出让金多少钱？5月全国卖地收入同比增逾5成！这三城过百亿

• 152****1518 "一个是法律问题，另一个是政策问题。放款慢问题不仅仅涉及地产中介，更影响到千家万户，尤其是“卖一买一”的交易。中介协会成员纷纷呼吁银行遵守契约精神，先申请先入押的交易应当先放款，并希望各大银行把等候放款的排队情况公开化、透明化。
  在法律沙龙上，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师表示，作为购房的买方已与银行订立借款合同，房屋已办理抵押登记，银行已取得不动产抵押证明，银行没有在常规的日期内放款，且由于迟办贷款的利率比前面办理贷款的宗数要高，故此利率高的按揭交易反而放款快。他认为这应该是重点探讨的问题。
  周冬云律师认为，银行借款合同通篇约束借款人，保留银行的诸多权利，但是关键的地方如满足放款条件后应多长时间后能够放款，对此银行却无明确规定，这成了一个“灰色地带”。
  身兼仲裁员的陈继敏律师表示，仲裁或许可以比法院诉讼更快解决放款难的问题。他半个月前曾经仲裁一个案子，涉及从化一个二手房交易，卖方收到三成首期即把房子交给买方，房屋已过户并抵押登记，5个多月尚未放款，银行表示无额度放款。仲裁机构向银行发调查函，要求银行解释放款难是哪方的责任，银行收到调查函后第二天就把尾款放了。
  房卫士按揭总经理郑大源认为，应呼吁银监会要求各个银行严格按照出押时间来排队放款，公布目前积压未放款的宗数以及排队放款的情况。从他接触的案例来看，遇额度紧张，小银行要求提高利率才放款，但大银行较遵守合约精神，8.5折的贷款合同依然在放款。
  广州市房地产中介协会秘书长吴忱建议，客户在寻找贷款银行时应多找几家银行申请同贷书，哪个银行承诺放款快才找哪家银行来签署按揭合同。
  面对“放款难” 以下贴士保障你的权益
  贴士一：
  “打死”也不能提前交房，提前交房必须签署租赁协议
  目前，一些“**冤”的业主是仅拿到三成首期、房子已过户买家并交给买家装修或使用的人士，他们一直等待银行发放尾款，而买家却因为房子已落到自己名下且房子已到手，对于配合银行上调利率的意愿不强。为此，中介人士表示，在实际中，收齐楼款前愿意提前交房给买家的业主是非常罕见的，业主一般都懂得收齐楼款才交楼，有楼在手就相当于有筹码。建议如买家希望提前收楼，双方应协商支付租金以及签署补充协议。
  贴士二：
  “卖一买一”应明确放款时间以及应对条款， 合同应订明贷款种类
  “卖一买一”的连环单同样遭受重创。为此，律师建议，针对卖方，应在合同中约定一个明确的放款时间，否则卖方无法把握下一步交易的时间；对买方，选择信誉好的银行。遇上延迟放款，应尽快沟通，争取买家接受提高利率。专家建议，合同中应加入“如遇国家利率调整，买家有义务在入押后×月后应接受新利率”的条款。
  此外，一般在二手房买卖合同中，办哪种按揭也没有事先约定，而实际上每一种按揭方式的申请时间和放款时间也是各有不同，建议双方必须事先约定。
  贴士三：
  放款前买家应谨慎借款，临门一脚“挞Q”就惨了
  根据多家中介反映的真实案例，中介人士提醒买家为确保放款，在房款发放前应谨慎借款。
  一名中介提供真实案例：她协助办理交易的买家为买房贷款130万元，等待4个月后终于放款了，但是由于银行在放款前对买家再进行一次征信调查，发现买家名下比发放同贷书时的征信调查多了650万元贷款，银行认为买家负债情况发生重大变化，要求买方先还清650万元贷款，银行才会发放130万元房款。
  另一位中介也表示，银行在放款前，发现她的一个客户名下多了一笔消费贷款，怀疑这名客户的消费贷款为**贷，要求该客户还清消费贷款后才可放款。
  观点之争
  贷款合同屡现“霸王条款”
  广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师认为，一些法律意见认为，贷款“价高者得”，银行不构成违约。他并不认同这种说法。从法律角度看，合同有效，双方均应遵照履行。
  根据《合同法》的规定，合同必须约定合理的履行期限，银行放款的合理履行期限可参考平均放款时长，在符合合同约定的范围内，借款人有权要求银行放款，如银行没有合理放款则构成违约。银行如要求借款人接受利率调整才放款，则违反了《合同法》诚实信用的原则，权利受损的借款人可以通过投诉、诉讼等方式主张权利，并要求银行赔偿损失。
  合富置业法务顾问赵德民以一份银行的同贷书为例阐述，该同贷书有以下表述：“同贷书并不构成我行放款的义务”“我行有权单方取消”。 同贷书如此“霸王”，贷款合同也是“半斤八两”，贷款合同内多半是约束借款人的条款，借款人在满足借款条件后，银行何时放款却没有明确约定。
  如能在合同中补充银行不按时放款的违约条款，或许能促使银行按时、合理放款。但中介企业代表认为，让银行修改合同条款的难度极大，对此，律师建议可以呼吁如工商局、消委会等部门介入，制定相关合同示范文本。
  
  
  
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  2019-11-22 21:15:42
• 148****5363 "李老太太6年前将家里的房子以1万元的价格卖给了孙女并办完了过户手续。6年后，老伴儿以自己不知情为由提起诉讼，要求确认当年祖孙签订的房屋买卖合同无效。记者今日获悉，西城法院判决李老太太无权单方处分夫妻共有财产，判决祖孙签订的房屋买卖合同无效。李老太太和老伴儿张大爷在西城区有套房产，取得产权后就登记在李老太太名下。2012年6月，李老太太与孙女签订房屋买卖合同，约定以1万元的价格将房子卖给孙女。实际上，说是买卖，实为赠与。合同中对于过户时间、房屋的交付、房款的给付、违约责任等都没有做出约定。孙女也没给奶奶1万元购房款。接着，二人办理了房屋过户手续。6年后，张大爷到西城法院起诉，要求确认老伴儿与孙女签订的房屋买卖合同无效。张大爷说，老伴儿在将房屋过户给孙女前，他本人并不知晓，房子是他们夫妻的共同财产，老伴儿与孙女签订的买卖合同侵犯了他的合法权益。把房子给孙女这么大的事，难道一家人都没商量过吗？李老太太在法庭上说，自己过户房子给孙女事先确实没告诉老伴儿。当时听人说今后交高额房产税，就把房子过户给了孙女，事后才知道是子虚乌有。不过，得到房子的孙女却不这么说。按照孙女的说法，奶奶有一儿一女两个孩子，她曾提出财产分配方案，一套房子和40万元，子女二人各选其一。后来考虑到女儿已经有几套房了，所以就把房子给了儿子，并过户到孙女名下。另外40万元给了女儿。后来老太太的女儿把钱退了回来，可孙女却没打算把房子还给奶奶。孙女说，财产分配和房产过户的事，爷爷都是知情的。但是，经过法院调查，李老太太去办理房屋买卖手续时，老伴儿确实没有一起前往。而且在接受房屋登记部门的问询时，李老太太还表示房子没有共有人，单独与孙女签订合同。法院认为，李老太太对房屋进行处分时，并未征得作为共同共有人的张大爷的同意，属于无权处分行为，因此判决李老太太与孙女在6年前签订的房屋买卖合同无效。记者在采访中发现，老人将夫妻共有的房产单独处分，或者在配偶去世后没有进行过继承的情况下，就一人做主，将房产赠与或超低价卖给个别子女的情况很多见，常常引发家庭矛盾和诉讼。法官介绍说，夫妻一方处分共有财产时，一定要征得对方的同意。比如，夫妻一方将共同的房产赠与给某一个子女，首先要征得配偶的同意；如果配偶去世了，没有立遗嘱，遗产没有进行过继承，从法律上来讲，其他继承人就成了房产的共有人，还要征求他们的认可。如果没有经过共有人同意或事后追认，就会构成无权处分的问题，其他共有人可以来主张权利。
  
  
  
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  2019-11-22 21:15:39
• 136****7316 在火爆的楼市中抢到一套心仪的二手房能让不少人直呼惊喜，但是付了全款之后，你依然可能不是这套房子的户主。**近，家住慈溪市的陈女士就遇上了这样的倒霉事。 为了让自己的儿子顺利结婚，陈女士向田先生购买了一套新建的“二手房”，由于水电配置的问题，整个小区的房子都没有办出产权证。在听信了田某说的五一之前一定能办证的口头保证后，陈女士一下子付了全款。然而，拖到十一了，房子不仅因为没有办出产权证而不能过户，就连入住都是个问题，陈女士一家都非常郁闷。 不能过户到底有多严重？一起来看一看小编罗列出来的这些不立即过户导致的风险。 1、一方违约风险。 在房价猛涨的时候，没有过户的房源被原房东转卖或者涨价的情况屡见不鲜。如果房屋涨价幅度较大，过户就将成为购房者手中**重要的筹码。 2、原购商品房有问题，导致无法办理房产权证。 上文中陈女士的房子面临的就是这个风险。除了自己无法办理房产证外，这套房子也将因为无法过户这个问题而很难卖出去，一不小心就会“烂”在自己手里。 3、有贷款的房子，卖方不按时归还贷款的风险。 在购房前，大家一定要确认原房东是否按时归还贷款。毕竟，原房东没有按时归还贷款的情况下，银行是有权利收回房子的。 4、卖方的其他债务和纠纷引发的风险。 在过户之前，原房东的债权人可能寻求财产保全而直接导致房产不能办理过户手续，这种情况下，即使买方已经全额付款，依然不能给房子过户。 5、政策变化的风险。 既然不能过户的风险那么高，为什么有些二手房交易还会存在不立即过户的问题呢？其实，二手房不能过户有时候真的不是因为遇到了“恶房东”，究竟哪些情况下二手房是不能立即过户的呢？小编为大家整理了二手房不能立即过户的四大原因: 1、所购房产还未取得房产权证，须等原房主先取得房产权证才能办理过户。 2、所购房产为经济适用房等限制上市的房产，需要等待满足上市条件才能过户。 3、为等待满足税费优惠条件暂时不过户。 4、为等待买家取得购房资格暂不过户。 如果很不巧，你想要入手的二手房正好因为上述几条原因不能立即过户，要怎么样保障自己的权利呢？ 在请教了相关法律专家后，小编整理了以下几大降低风险的方法。 1、 在取得产权证前，**好不要交全款 如果在过户之前尽量少交钱，那么即使发生上述风险，损失也是有限了。如果卖方或者买房已经明确不能及时过户了，那么购房者一定要争取少交钱款，将风险降到**低。 2、及早取得房屋控制权 房子过户是一个比较漫长的过程，作为一个精明的买家，在交房款的同时，一定要及时拿到房子的要是，取得房屋控制权，如果有必要也可以尽早换锁。这也是避免房东悄悄转卖房子的好办法。 3、 对各类不利情况提前做出约定 在房价整体上涨的大背景下，不能及时落户吃亏的多半是买方。若买方对过户时间有明确要求的（比如上文提到的该房产作为婚房的情况），那么可以对过户时间做提前约定，甚至适当约定延迟过户的违约金。如果因为资格原因无法短期过户的，可以约定一定的违约金标准，在可过户时若价格波动造成的影响小于相应违约金标准，卖方也不会轻举妄动。 当然了，小编提供的以上三大方案并不能从根本上消除不能及时过户带来的风险。小编的建议是，如果还有其他选择，尽量不要购买不能及时过户的二手房，毕竟，过户才是杜绝这类风险**稳健的办法。
  2019-11-22 21:15:36