一房两卖起诉书怎么写?一房二卖承担什么样的法律责任？？

• 154****1503 1、从民事责任角度分析
  
  （1）对于有效合同的当事人
  
  根据《合同法司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  （2）对于可撤销合同的当事人
  
  根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  （3）对于无效合同的当事人
  
  无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  2、从行政责任角度分析
  
  根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。
  
  3、从刑事责任角度分析
  
  根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照**高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。 2019-10-05 17:06:56
• 156****6187 两份合同都有效，看房屋是否进行了过户登记，根据有关法律的规定不动产以登记为生效要件，房屋的所有权属于登记的一方。无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  根据《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：
  
  第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
  
  （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
  
  （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  
  扩展资料：
  《物权法》关于登记的效力规定：
  
  第十四条 登记效力
  
  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 2019-10-05 17:06:51
• 153****0231 一场诉讼往往是从当事人向法院提起诉讼那一刻开始，而起诉时向法院提交的民事起诉状是当事人给予法官的第一印象。一张民事起诉状格式是否规范、案由是否准确、诉讼请求是否合理、事实与理由是否表述到位等问题，在一定程度上会影响到一场诉讼的成败，因此，一份看似简单的民事起诉状的作用是不可小觑的。下面，我就对民事起诉状应注意的问题及技巧谈谈自己的看法。
  
  一、要注重民事起诉状的“形体”——格式规范化
  
  对于民事起诉状的格式规范性有很多律师对此并不太注重，认为这些形式上的细节无伤大雅，对于整个案件的成败也并没有多大影响。然而，民事起诉状格式的规范与否就像一个人的外形，外形是否好看就决定了你给他人的第一印象，因此，递交一份漂亮的民事起诉状其实就是向法院和对方律师递交律师的一张名片，一份格式规范的民事起诉状不仅美观而且还能体现出律师良好的专业素养及严谨的态度，也会在未见其人先见其状的情形下给法官留下一个良好的印象，对后期的庭审会起到一定的事半功倍的效果。
  
  二、要注重民事起诉状的“大脑”——要分析利弊、理清办案思路、正确选择案由
  
  案由是案件法律关系构成与争议事实的概括。选择案由就像大脑指挥行为一样，有什么案由，就有什么样的判决结果，所以，案由对于整个案件的走向起到了至关重要的作用。
  
  在某些案件中，案由的确定将直接决定举证责任的分配原则。例如：一个人被楼上落下的花盆砸伤了，如果他以人身损害赔偿纠纷（作为案由起诉，则案件将被确定为一般侵权案件，原告只能选定一个人或一个住户为被告，并对他所认定的被告实施了伤害行为负举证责任；如果他以共同危险行为致人损害赔偿纠纷）作为案由起诉，则案件就将被确定为特殊侵权案件，原告就可将所有可能实施伤害行为的个人或者住户列为被告，被告则必须为自己没有实施伤害行为负举证责任。可见，案由的选择决定了诉讼的难度和己方的优劣势。
  
  同一场纠纷，如果采用不同办案思路，选择不同的案由，诉讼结果可能会截然不同，甚至致使本应胜诉的案件败诉。例如，在对医疗案件定性为医疗事故赔偿纠纷还是医疗损害赔偿纠纷的选择上，这一问题就显得较为典型和突出。如果没有十足的把握，冒然以医疗事故赔偿纠纷起诉，一旦不能鉴定为医疗事故，又不能构成医疗差错，案件就会被法院驳回起诉，当事人就有丧失诉权的可能；如果采取更加谨慎的态度，选择医疗损害赔偿纠纷，那么只要证明医疗损害后果与医疗行为之间存在因果关系，当事人的利益即可受到保护，而且，相对于医疗事故赔偿纠纷，在办理医疗损害赔偿纠纷案件时，律师的工作量要少的多。
  
  基于这些原因，对在两者之间比较不易区分的案件，一般按医疗损害纠纷进行处理，这几乎已经成为办理医疗纠纷律师们的共识。由此可以看出，仅仅是医疗事故和医疗损害之间的差别，就会造成案件鉴定程序、证明目的、适用法律、判决结果的天壤之别，所以谨慎选择恰当的案由，选择**有利的角度和切入点是律师代理案件启动各种程序的首要任务。
  
  三、要注重民事起诉状的“心脏”——要完整、明确、适度提出诉讼请求
  
  诉讼请求是否得到支持直接关乎当事人合法权益的实现，也体现了整个诉讼过程的成与败，因此，它是整个民事起诉状的“心脏”，是整个民事起诉状的主导，是整个诉讼的**终目的所在。总的来说，书写诉讼请求应注意以下几个方面：
  
  （一）诉讼请求完整
  
  民事诉讼实行“不告不理”的原则，法院也只能在原告诉讼请求的范围之内对原告的权益予以保护。因此，在民事诉状中将诉讼请求写完整是极为重要的，这避免了当事人的合法权益的丧失。
  
  （二）诉讼请求明确
  
  民事诉状中的请求事项必须写得明确、具体，不能写得含糊其词、抽象笼统。所谓“有具体的诉讼请求”，是指原告所提出的实体权利的主张，在内容和所涉及的范围上，必须具体化，能够界定，否则便无实际意义，且人民法院也无法对案件进行审理和作出裁判。
  
  为使诉讼请求明确具体、一目了然，如果民事案件中的原告对同一被告提出了两个以上的诉讼请求，建议分项列出，切忌将多项请求混在一堆，以免法院漏审漏判。
  
  （三）诉讼请求适度
  
  在提出诉讼请求时不可多多益善，要提出比较切合实际的请求数额，不仅可以减少诉讼成本，降低诉讼风险，而且有利于法院的调解和双方当事人的和解，减少讼累。根据《人民法院诉讼收费办法》的规定，案件受理费是以诉讼标的额为基数按比例收取的，如果诉讼请求中的标的数额过大，与判决数额之间的差额风险只能由自己承担，这无形中会增加诉讼成本。一般情况下，在确定诉讼标的额时有如下参考因素：法律、法规、条例、规定、办法的具体标准，当地的社会经济生活水平，对方当事人经济承受能力，类似案例的判决等。例如：在处理交通事故案件或人身损害赔偿案件时，为了取悦当事人，很多律师会将赔偿数额尽可能的拉大，结果往往是造成法官调解难、当事人对判决结果有怨言的局面，同时还无形中增加了当事人的诉讼成本。
  
  四、要注重民事起诉状的“筋络”——事实与理由要简要扼要、表述到位 2019-10-05 17:06:47
• 143****8235 去年12月30日，距离拍卖结束**后的72秒，成都市民刘正坤在淘宝网上花123万拍下了一套法拍房，这套房子面积256平方米，产权40年。
  
  
  
  但是，这套房子却已被原房屋所有人李娟出租了40年。
  
  
  
  也就是说，如果按照“买卖不破租赁”的原则，在40年产权期內，买房人刘正坤都无法行使该房的使用权。
  
  
  
  李娟认为，刘正坤明知有人租赁而购买，应该自行承担责任；而刘正坤认为，李娟的租赁合同是虚假的，利用“买卖不破租赁”法律原则逃避法律惩罚。
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  原告：
  
  拍下房子前多方查询
  
  认为租赁合同假的
  
  
  
  8月14日，刘正坤诉李娟、李浩宇、刘畅排除妨碍纠纷一案在武侯区人民法院第一次开庭审理，红星新闻记者进行了旁听。
  
  
  
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  刘正坤起诉书（部分）
  
  
  
  据拍卖公告显示，这套房子位于武侯区科华中路2号，建筑面积为256平方米，拍卖时间为去年12月13日，截止日是去年12月30日。
  
  
  
  在法庭上，刘正坤陈述说，他留意到成都高新法院拍卖这套房子，联系了高新区法院进行咨询，该院工作人员跟他说，有案外的人对房屋主张租赁权。
  
  
  
  刘正坤称，“高新法院工作人员跟我说，这个我们只是告知，你要自己去核实判断。”刘正坤据此揣度，这是高新法院工作人员“对租赁不认可”的暗示。
  
  
  
  去年12月29日，他到房屋所在的物业中心进行核实，物管工作人员很警惕，先给原来的业主李娟打了电话，征得李娟同意后，物业给他提供了两个电话，这两个电话后被证实一个是李娟的，一个是李浩宇的。
  
  
  
  “李娟的电话没有打通，李浩宇在电话中跟我说，不要买这个房子，已经租赁了四五十年，除了他在租之外，后面还有人租。”
  
  
  
  刘正坤说，他想去找李浩宇当面核实，要求其出示租赁合同，询问合同签订时间等，均遭到拒绝。
  
  
  
  15098.png 2019-10-05 17:06:43
• 135****4763 在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。
  
  裁判实例
  
  裁判法院：**高人民法院
  
  裁判案号：（2012）民抗字第24号
  
  湖北金华实业有限公司与苏金水、武汉皓羽地产顾问有限公司商品房买卖合同纠纷
  
  案情介绍
  
  金华公司与皓羽公司签订《商品房保底包干销售合同》约定在代理范围内，所有对外销售面积由金华公司签字盖章后，交由皓羽公司负责对外销售；该项目的《商品房买卖合同》以及文件均需由金华公司加盖公章后方能生效，其他任何单位和个人签订均属无效。
  
  2006年4月苏金水与金华公司就购买X号、XX号商铺，双方签订了《商品房认购合同》载明出卖方为金华公司，。苏金水与代理商皓羽公司签署了两份《武汉市商品房买卖合同》，出卖人为金华公司，委托代理机构为皓羽公司，买受人为苏金水，后苏金水共支付563万元。
  
  皓羽公司因金华公司提供不具备合法销售资格的房产，不能按约支付装修款，导致合同目的不能实现，故通知解除《商品房保底包干销售合同》。此后，皓羽公司销售人员退出，并办理完移交手续。2006年9月，金华公司将本案讼争的XX号商铺出售给李晶并备案。10月，苏金水到售楼部要求办理交房手续时，金华公司以该公司并未与其签订合同，也未收到其购房款为由拒绝办理交房手续，从而引起本案纠纷。
  
  **高法院认为
  
  本案的主要争议：一、关于皓羽公司向苏金水销售X号、XX号商铺行为的法律后果是否应归属于金华公司的问题
  
  根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，被代理人对代理人在代理权限内以被代理人名义实施的代理行为，承担民事责任。因此，本案皓羽公司销售行为的法律后果归属于金华公司取决于皓羽公司的销售行为是否构成有权代理。
  
  本院认为皓羽公司的销售行为已构成有权代理，理由是：第一，在销售案涉楼盘时，金华公司已授予皓羽公司独家全程的代理权限。金华公司与皓羽公司签订的《商品房保底包干销售合同》第二条约定，“金华公司授权皓羽公司为该项目独家全程销售代理，代理范围包括项目营销策划、销售代理、广告宣传等。”，该条约定已明确授予皓羽公司销售案涉楼盘的代理权限，相关报纸广告等宣传材料上亦标明皓羽公司作为该楼盘“全程营销”的代理人的法律地位。第二，皓羽公司系以金华公司的名义而非以皓羽公司自身名义销售案涉商铺。X号合同和XX号合同首部均载明出卖人为金华公司，并明确皓羽公司的身份为金华公司的委托代理机构。第三，X号合同和XX号合同尾部均有苏金水签字，X号合同尾部加盖有出卖人金华公司的销售合同专用章，XX号合同尾部亦有皓羽公司以金华公司委托代理人身份加盖的销售合同专用章。第四，苏金水购买商铺的过程中还取得了X号、XX号商铺的《商品房认购合同》，该两份认购合同均加盖有金华公司的销售合同专用章。第五，苏金水系在楼盘售楼处现场签订X号合同与XX号合同并通过现场POS机支付主要购房款。可见，皓羽公司以金华公司名义向苏金水销售案涉商铺的行为，足以认定构成有权代理，且苏金水作为普通购房者亦有较为充分理由相信皓羽公司具有销售案涉商铺的代理权限。金华公司与皓羽公司就封盘期间、收款权限、签章权限等事项作出的若干约定均系金华公司与皓羽公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意的购房者。至于认为苏金水未对合同的版本、涂改和签章及收据出具主体等进行必要审查、苏金水部分款项系通过皓羽公司财务人员中转等情形而应认定苏金水在购房中存在严重过错从而不构成表见代理的主张，在论证前提上即与本案中皓羽公司销售行为应系有权代理的性质不符，且结合本案代理销售、广告营销、合同签订与款项支付的前述具体过程与情形，金华公司关于合同相对方过错标准的主张亦超出了苏金水作为普通购房者的合理注意义务，本院不予支持。
  
  综上，皓羽公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。皓羽公司作为委托代理人签订的X号、XX号合同应直接约束被代理人金华公司，皓羽公司作为委托代理人收取款项的法律后果亦应归属于被代理人金华公司，皓羽公司所为产生的相应民事责任应由金华公司承担。另，皓羽公司向苏金水销售案涉商铺系以被代理人金华公司的名义而并非以其自身名义，而成立隐名代理的必要前提之一系受托人以自己的名义与第三人订立合 2019-10-05 17:06:39