自住房怎么样?什么是自住房?

• 132****1844 1、自住房即自住型商品房。这个概念是由北京市提出的，目前也只有北京市有自住房。
  北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
  2、购买条件
  非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。申购家庭定义为夫妇及未成年子女。
  业内人士表示，无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核。由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，这对于北京的购房资格审核系统将是一个考验。 2019-09-10 06:54:32
• 141****2916 一、两者的没有区别，自住房属于商品房。
  
  商品房在中国兴起于80年代，它是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司（个人、外国公司）向政府机关单位租用土地使用权期限40年、50年、70年开发的房屋，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房又称“大产权房”。
  
  二、买自住房的注意事项：
  
  1、买房报名的注意事项：
  
  开发商在向市住建委网站申请办理自住型商品住房预售许可或者现房销售备案手续前，会在市住建委网站和销售现场进行不少于15天的公示。公示项目名称、企业名称、项目位置、套数、户型面积和销售均价等信息。
  
  有买房意向的市民，在不少于15天的公示期中，可以按照普通购房要求提交相关材料；经适房、两限房轮候家庭，还得提交《北京市城市居民购买经济适用住房/限价商品住房申请备案通知单》和申请人的身份证明材料。申请人既要在网上提交相关材料，也要到开发商销售现场提交原件和复印件。
  
  2、核验的注意事项：
  
  市住建委相关部门和开发商对购房人员资质进行审核。在市民提交材料之后的20个工作日内，会给出是否通过审核的结果。
  
  在现场申报时，资格核验也同时启动。开发商将对申请家庭的材料进行初审，符合条件的就可以在自住型商品房资格审核系统中填报家庭信息，并将联机打印的《家庭购房申请表》和承诺书经由购房家庭签字确认后，在审核系统中提交资格审核申请。
  
  市住建委会同相关部门在20个工作日内，对购房家庭的资格进行审核。购房家庭可登录北京市住房和城乡建设委员会官方网站查询资格审核结果。通过购房资格审核的申请家庭，方可参加摇号。 2019-09-10 06:54:28
• 144****4129 自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按限定销售对象、限定销售价格的原则，优先用于满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积以90平米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。
  2019-09-10 06:54:25
• 134****1756
  口述_张彤（化名） 采访整理_本刊记者 王芳洁 编辑_王琦
  
  
  
  近期，北京市自住型普通商品房项目陆续开盘，这种本被寄予厚望的新型住宅形态，并没有获得预期的掌声，反而收获了不少吐槽。熊市不见底，人们追涨杀跌，就连便宜的自住房也出现了弃购潮。本刊采访了一名金隅汇景苑的购房人，她有关个体关于自住房的艰难选择，恰恰折射出政策的失效和无奈。
  
  我**近买了一套自住型普通商品房，但心情却很复杂。
  
  
  先简单介绍一下自己，我今年34岁，已经是标准的大龄剩女了。从来北京读大学开始，我已经在这个城市里奋斗了16年，住过大学宿舍，也和陌生人合租过公寓，现在有能力自己负担一套一居室的租金。我想有个自己的家。其实我的收入不低，加上年终奖金一年能挣到50万元，但凭这样的收入，一个人在北京负担一套商品房还是太难，而这收入又让我被排除在保障房之外，在房市上我的名字叫“夹心层”。
  
  
  好在去年北京推出了自住型普通商品房（下称“自住房”）政策，自住房的定价标准为低于周边住宅项目价格30%。并且，自住房放松了对收入的要求，名下无房或只有一套住房的北京户籍家庭、有连续五年纳税记录的非京籍无房户都有资格申请自住房，尤其我这种有北京户籍的无房户更在优先购买之列。**令人振奋的消息是，自住型普通商品房的供应量不小，2013年为2万套，2014年为5万套。
  
  
  今年年初，我向东坝地区的金隅汇景苑项目递交了申请材料，在已经出让地块的自住房项目中，金隅汇景苑的位置不错，距离东五环很近，房源也相对比较多，共有3300套。但我后来从北京市建委网站上了解到，申请该项目的家庭超过15万个，其中和我一样有优先购买资格的就有接近12万个。
  
  
  不足3%的中签率，本不敢抱什么希望，但我居然中了，排名还十分靠前。自住房摇号和小汽车摇号不一样，中签的排名也很重要，3300套房子摇出了9900个号，排名靠后买不上的风险还是很大，并且选房的顺序也参照中签排名。
  
  
  金隅汇景苑的第一批选房对前7700名中签者开放，但**终只选出了1870套房，很多人都弃购了，也有人选上房后又退房。我们在微信上组建了一个金隅汇景苑购房群，从交流情况来看，大家弃购的理由五花八门。由于申请自住房没有收入门槛，所以很多人不管有钱没钱都来申购，真到付款的时候就发现，一套80多平米的小两居，**要60万元，囊中立觉羞涩。同样，自住房对于申购人没有申购套数的限制，很多人抱着碰运气的心态四处申购，本来就没有很强的购买预期。
  
  
  对项目建筑标准不满，是很重要的弃购原因。第一次看到金隅汇景苑的楼书时，我和其他中签者都傻眼了。金隅汇景苑的建筑标准完全参照毗邻的限价房金隅悦和园。我们都去悦和园看过，高密度大高楼，外墙涂刷涂料，除了一层大堂铺了地砖，其它楼层的公共区域只用自流平地面，**坑爹的是房间窗户都非常小，起居室窗户只有1.1-1.3米，导致房间里采光非常差，且窗框的材质为塑钢而非断桥铝。开发商告诉我们，做小窗户的原因不是成本，大窗户的建造成本更低，却不符合国家建筑标准。我们都认为这是扯淡，那些纯商品房哪个不是大窗户，怎么就通过竣工验收了呢？很多中签者认为自住房就是商品房，建筑标准也应参照商品房而非限价房。要知道，两年前悦和园的价格不过9000元/平米，而现在大家的购房成本是22000元/平米。 2019-09-10 06:54:18
• 132****9866 网友“幸运摩羯座”的一则“理性分析，自住房到底值不值”的帖子在短短一个月的时间点击已突破11万，78楼跟帖讨论。如今这一话题又被“挖”了出来，分析帝“rocksqq”为四环内唯一自住房鲁能丰和台的业主，他从多个方面分析了鲁能丰和台到底值不值得购买。根据搜狐焦点自住商品房频道统计，目前19个自住房尚未网申，2015年将再次赢来一大波项目开盘，相信值不值得买这一话题也将引起热议，您有何看法？欢迎点击左下角阅读原文参与话题讨论。
  
  
  以下是网友“rocksqq”原帖：
  
  
  鲁能丰和台的群里吵了一会，关于丰和台到底值不值。群里人太杂，大部分都是抱定了自己的观点，各自说自己的观点。好像大家都会来血拼自住房论坛里看看，就发个帖子分析一下吧：
  
  一、政府已经说了自住房的出发点就是自住，这个毋庸置疑，在某一时点下，出于自住的角度买自住房的绝对没问题，网友“幸运摩羯座”的帖子“理性分析，自住房到底值不值”里面也说了一些。
  
  二、既然自住商品房还带着一点商品房的性质，那还是从商品的角度分析一下吧。一般来说，自住房都在200万左右，**60万，锁定5年，以鲁能丰和台为例，周边二手商品房价格大概是1.59倍，考虑户型、建筑质量、密度，假设5年后卖出价格为周边商品房的价格的0.85。分为3种情况讨论：
  
  1、整体房价下跌。自住房因为买入价格低，肯定不会亏，不赘述了。
  
  2、整体房价持平。**5年成本为15万，提前还款后资金成本为30万（利息支付），资金成本总共为45万。卖出收益为（200*1.59*0.85-200）*70%=49，赚4万。
  
  3、整体房价上涨。基本上涨的部分乘以0.6加上4万算是整体收益。
  
  三、收益对比。考虑一些不缺**或者以后想换房的同志，分析一下买自住房和周边二手商品房的区别。其实只要分析一下周边二手商品房的买入卖出情况就可以了。还是以鲁能丰和台为例（可能周边找不到正好匹配的面积和户型），二手商品房在300万左右，**大概需要100万，同样的三种情况：
  
  1、整体房价下跌。必然亏啊！
  
  2、整体房价持平。亏资金成本，25（**收益）+55（房贷利息）=80万。
  
  3、整体房价上涨。上涨部分减去80万。
  
  结论：类似的房子上涨220万。商品房和自住房收益相当。
  
  四、致歉
  
  当时在群里说**够的情况下买自住房不划算，这是错误的。文中的参数设置均为预估，仅供大家参考，买方卖方的博弈过程太复杂。
  
  
  其他网友观点
  
  
  网友“nanda”：
  
  1.目前自住房周遭相同品质房价一般仅比自住房贵15—20%，仔细调研一下就知道了。
  
  2.政策已经明确，自住房转让收益的30%归政府，当自住房的一手房东转让给二手房东后，二手房东转让给三手房东时，仍然要交收益的30%给政府，请莫怀疑。这样接盘的二手房东会按照周边同品质住房的70%和一手房东成交。
  
  3.买了自住房就丧失了首套房资格，没有了在房产税明确后大量抛房客造成的房价非理性大幅下跌中超低的机会。这个机会预计发生在2到3年后，而4到6年后房价又会恢复性上升。
  
  
  网友“幸运摩羯座”：
  
  这个每个人有每个人的算法，说不上什么致歉。但是哥们，你还是算错东西了吧，首先你贷款的利息，算作成本，然后用做计算收益本身就是错的。
  
  你贷款买自住房说明资金有限，那么你买商品房或者2手房，你能不计算利息么？你不能假设自己就有1个商品房啊，你把商品房的上涨空间减去如果买商品房需要支付的贷款利息，才是**终收益，不能你买自住房要加利息算成本，买商品房一下就全款了吧？
  
  再说你不能说自住房要减去30%收益，但是商品房的契税就忽略了啊，我之前帖子也说过这个问题，你商品房交易，只要不是满五唯一，也有20%的溢价税要交纳呢。
  
  **后还是那个问题，自住房在房价下跌环境下的抗压性你没计算啊，商品房在房价下跌环境下，投资风险是非常大的，但是自住房显然就风险小的多，就好比你投资买理财，5%收益的都觉得少，但是它保本，11%收益的看着多，但是很可能连本都赔进去，是吧。
  
  投资本来就不是单纯算投入和产出的，你得计算投资风险，对么？
  
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