住宅小区能作商用吗？小区住房能否用于商用？？

　　《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：　　1、原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　　2、住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。　　①住改商不得违反法律、法规及管理规约的禁止性规定。如不得从事法律、法规禁止的经营行为，《娱乐场所管理条例》第七条规定：“娱乐场所不得设在下列地点：（一）居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；（二）居民住宅区和**、医院、机关周围”；《互联网上网服务营业场所管理条例》第九条规定：“居民住宅楼（院）内不得设立互联网上网服务营业场所。”业主在住改商过程中进行的装修行为也不得违反法律、法规的规定，《住宅室内装饰装修管理办法》第五条规定：“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”第六条规定：“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。”　　②住改商必须经有利害关系的业主同意。《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第八条规定：“因其他业主将住宅改变为商业用房或者办公用房等经营性用房，致使其正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。” 因此，“有利害关系的业主”是指正常居住和生活环境的安全或安宁受到或者可能受到直接损害的业主。这里，有利害关系的业主并不是一个固定的范围，不同的经营行为涉及到的业主的范围是不同的，如一楼开便利店只影响到左邻右舍及其正对楼上业主的权益，而开饭店由于会产生油烟则影响的业主就会比较多，因此，只要该业主的正常居住和生活环境受到影响，其就是有利害关系的业主。《物权法》赋予有利害关系的业主以事前否决权，即如果有利害关系的业主其中之一不同意住改商的，业主则不可以住改商。　　③业主将住宅用房改变为商业用房的，应当告知物业服务企业。物业服务企业有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，其对物业的结构、功能、使用等情况的全面了解是完成这一义务的前提，因此，业主应将其房屋使用情况告知物业服务企业。　　3、物业服务企业和有利害关系业主的监督权。《北京市居住小区物业管理办法》第十六条规定：“房地产产权人或使用人违反本办法规定，有下列行为的，物业管理企业应当劝阻、制止并向有关行政管理机关报告，并有权要求其恢复原状、赔偿损失：（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，损毁设施、设备及其他有危及房屋安全行为的；” 《**高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第九条规定：“业主未经有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房，有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。业主实施其他违反专有部分用途的行为，参照前款规定处理。”第十条规定：“建筑区划内经营性用房的业主或者占有使用人从事经营活动，严重影响其他业主的正常居住和生活环境的安全或安宁，受到损害的业主请求排除妨害的，应予支持。造成损害的，并应负赔偿责任。”

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就居民住宅房到底能不能进行商业活动的问题，记者采访了西安徐小平律师事务所原俊涛律师，原俊涛认为，根据商品房买卖合同规定，居民住宅房不能进行商业活动。　　原俊涛说，在购买商品房签订买卖合同时，关于房屋作什么用途就有明确约定，房主不能擅自改变房屋的用途，如果仅是住宅，而住户改作商用等其他用途，显然不妥，与所签商品房买卖合同相矛盾。　　原俊涛认为，一切以营利为目的商业活动，必须到国家相关部门进行登记备案，经过相关部门的审批，办理营业执照和相应的经营许可证并缴纳相关的费用，才能进行相关的经营活动，否则都是非法的。　　对于自在小区业主两种不同的争论观点，原俊涛表示，根据物业提供的资料表明，这栋商住楼除了底层可以用作商业用途外，其余楼层全是框架式居民楼，住宅楼不应该变成经营场所，他们这种行为显然侵犯了同小区业主的休息权利，影响了其他业主正常的生活居住环境，业主可以就此到相关部门投诉，要求其立即停止这种侵权行为。

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商业性的住宅也是可以进行贷款的，但是和民用住宅唯一的区别是**要高，而且商业利率要上浮，不过唯一的好处是商业的住宅不限贷，也不限购。具体可以咨询当地的商业银行。一般情况下都是**5成，贷款5成利率的话，按照1.1%进行上浮，而且商业住宅的贷款时间也会大大缩短，主要一方面是由于使用年限的缩短。不过绝大多数商业住宅的金额都不是很高，如果经济条件比较富裕的购房者可以全款付清。商业住宅和民用住宅的区别，除了是贷款利息和**比例的区别之外，**大的区别就是商业住宅不能落户，而且商业住宅一般的使用年限在40年到50年，而民用住宅的使用年限在70年，如果是为了家庭住房使用，建议还是要购买民用住宅，一方面贷款的**会低很多，而且贷款的年限也会随之增加，除此之外，民用住宅的相关配套设施也会更加完善。

地段好，有人脉就行

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近年来，城区住户房屋时有“住宅改为商用”现象发生，也有不少住户深受其扰，有人通过物管、社区、派出所调解过，甚至投诉到主管部门请求处理。2016年7月1日，正式实施的《兰州（楼盘）市物业管理条例》就明确规定“不得将住宅改为经营性用房”。本期说法就此话题邀请职业律师做相关解读。案例 1美发店开进住宅楼楼上居民难安宁

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