住宅如何改商用? 住宅商用可以吗？

• 132****4349 近年来，城区住户房屋时有“住宅改为商用”现象发生，也有不少住户深受其扰，有人通过物管、社区、派出所调解过，甚至投诉到主管部门请求处理。2016年7月1日，正式实施的《兰州（楼盘）市物业管理条例》就明确规定“不得将住宅改为经营性用房”。本期说法就此话题邀请职业律师做相关解读。
  
  案例 1
  
  美发店开进住宅楼
  
  楼上居民难安宁 2019-04-20 16:05:46
• 151****9164 一、政策依据
  现有依据是国办发〔2008〕111号文件。也就是国务院办公厅转发人力资源社会保障部、发展改革委、教育部、工业和信息化部、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、人民银行、税务总局、工商总局《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》其中：“二、完善扶持政策，改善创业环境...（四）放宽市场准入。...按照法律、法规规定的条件、程序和合同约定允许创业者将家庭住所、租借房、临时商业用房等作为创业经营场所”。
  二、相关法律、法规
  必须明确说明，“住改商”并不是无条件的，住宅业主在改变住宅用途时不能随意而为，需要满足两个条件：一是相关法律、法规没有相应的禁止性规定。二是“住宅商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。如果相关的业主不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。上述两个条件必须是同时具备的，缺一不可。经归纳，住宅改商用房主要涉及如下相关法律、法规：
  1、《中华人民共和国物业管理法》第五十条 “物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。
  2、《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 2019-04-20 16:05:40
• 148****0697 　住宅商用应当经有利害关系的业主同意。
  　　我国《物权法》明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
  　　作为利害关系人有权要求其承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。 2019-04-20 16:05:24
• 147****8023 国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施 推进新型城镇化满足群众住房需求。
  
  
  
  
  
  国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施 推进新型城镇化满足群众住房需求。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
  这些政策，在房地产诸多业内人士看来，意在发展租赁市场，并加速去房地产库存。而首次提到的商用房允许按规定改建为租赁住房，则更多的是为了去商业地产库存。
  
  
  
  商用房的整租与散租争论
  
  国务院总理李克强5月4日主持召开国务院常务会议，决定对促进民间投资政策落实情况开展专项督查，着力扩大民间投资；部署推动制造业与互联网深度融合，加快“中国制造”转型升级；确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。等等。 会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议确定，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员，凡符合条件的应纳入公租房保障范围；完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应，等等。 按照以往的行业对于商用房的说法，商业物业（商业零售物业）、写字楼、商住房（商改住）、商铺、商业公寓等等具有商业用地性质的都应包括在内。
  
  
  
  那么，政策中所提到的商用房，到底指哪一类商用房，还是都包括在内？
  
  如果均包括在内，是否就意味着商住房将获得解放？琨御府营销总监王楷文分析：从政策表述来看，应该是为去二三线城市商业地产库存。对于商住项目来讲，如果允许商住房散户出租的话，是一个利好，租金回报会比住宅高。但也涉及到使用成本和**空间的问题。所以影响大小，还要看具体细则是否包涵这一产品，以及相应的市场反应。 而伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹却认为，商用房改为出租房，其实就是盘活存量，供给侧的改革。鼓励出租有两种形式，一种是散户出租，另一种是鼓励大业主，住宅大业主本身较少，商业用房的大业主就比较多的，拿出来出租对租赁房源供应还是很有利的。但未来鼓励商用房改租赁房绝对不是散户租赁，不是把商业或写字楼改成散租公寓，而是将整栋或整层的商业或写字楼委托机构去经营租赁。
  
  
  
  目的:去商业地产库存
  
  “允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。”简单的一句话，给了业内和地方政府很大的想象空间与执行空间。但大多业内人士都认同此举更多的是为了去商业地产库存。
  
  “我认为也是为商业地产去库存，非一线城市商业地产库存量很大，怎么样来盘活，改租赁是很好的办法。途家在沈阳、重庆、武汉等城市与一些商业地产开发商合作，如酒店式公寓、服务公寓，无论是整栋的还是分布式的都有合作。”途家网公共关系总监唐挺表示。
  
  对于商住房有没有可能在放开之列，一位开发商对中国房地产报记者表示，商住房**空间和舒适度上，比住宅都差很远，一般没有燃气、商水商电，物业费高，适合没有资格，又有刚需住房需求的。当然从投资角度来看，如果价格合适，且好地段的项目，卖完出租后比住宅收益率高，对商住房是一大利好。
  
  中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云，从政策整体来看，发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房是整个市场的去库存，而不能说单单是为商业地产去库存。
  
  如果从个人出租、长租公寓及短租公寓、民宿角度而言，唐挺认为，政策里面所鼓励的租赁，包括度假租赁。在他看来，从政策出台角度讲，该政策是政府出台一系列鼓励度假租赁政策里面**新的一个政策，去年出台了放宽度假租赁，后来又出台鼓励民宿客栈等社会服务业相关政策，目前这个政策是**新的一个政策。从途家角度讲，**早从自营开始，在发展半年以后开始与房地产开发商合作，去库存，库存积压历害的是二三四线城市和旅游城市的旅游地产。途家通过管家和托管的模式使这些闲置不动产盘活，给需要的旅客入住。
  
  而目前来看，该政策需要落实更多细则，比如当地政府的执行细则，很多地方这方面处在相对模糊的地带。整体来看政策非常利好，对住房租赁行业是利好。无论是长租还是短租，都有更多的市场参与者会进来。
  
  
  
  2019-04-20 16:05:21
• 156****5229 6月3日，国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
  
  
  
  这并非国务院第一次提出该政策。5月6日，在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住房城乡建设部副部长陆克华就介绍了加快培育和发展住房租赁市场的有关情况。
  
  
  
  《意见》指出，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
  
  
  
  以下为政策原文：
  
  
  
  各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
  
  
  
  实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来，我国住房租赁市场不断发展，对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用，但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。为加快培育和发展住房租赁市场，经国务院同意，现提出以下意见。
  
  
  
  一、总体要求
  
  
  
  （一）指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会以及中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神，认真落实国务院决策部署，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
  
  
  
  （二）发展目标。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。
  
  
  
  二、培育市场供应主体
  
  
  
  （三）发展住房租赁企业。充分发挥市场作用，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局，满足不断增长的住房租赁需求。按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》（国办发〔2015〕85号）有关规定，住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。
  
  
  
  （四）鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。
  
  
  
  （五）规范住房租赁中介机构。充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务。努力提**介服务质量，不断提升从业人员素质，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
  
  
  
  （六）支持和规范个人出租住房。落实鼓励个人出租住房的优惠政策，鼓励个人依法出租自有住房。规范个人出租住房行为，支持个人委托住房租赁企业和中介机构出租住房。
  
  
  
  三、鼓励住房租赁消费
  
  
  
  （七）完善住房租赁支持政策。各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施，引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策，简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。
  
  
  
  （八）明确各方权利义务。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行义务，保证住房和室内设施符合要求。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。
  
  
  
  四、完善公共租赁住房
  
  
  
  （九）推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。
  
  
  
  （十）提高公租房运营保障能力。鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，将现有政府投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
  
  
  
  五、支持租赁住房建设
  
  
  
  （十一）鼓励新建租赁住房。各地应结合住房供需状况等因素，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。
  
  
  
  （十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
  
  2019-04-20 16:05:16