已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常,房东(抵押人)通过向银行申请贷款买进房屋,并将该房屋抵押给银行(抵押权人),作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间,如果房东欲将该房屋转让,在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。 根据《北京市房地产抵押办法》的相关规定,“抵押人在抵押期间转让抵押物的,应当事先以书面形式通知抵押权人,并将已抵押的事实告知受让人”,“转让抵押物所得的价款,抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销,来判断交易的房屋是否可以转让过户,从而保护抵押权人(银行)的合法权益,进而保障整个房地产交易体系的安全。 一般而言,实践中有如下几种既符合法律规范,又具有可操作性的交易模式,供房屋买卖的双方选用: 1、双方签订房地产买卖合同之后,由房东自筹资金,一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额,之后银行释放抵押权,由房地产交易中心注销抵押登记,如此,房东取得了该房屋的完全产权,接下来,双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。 这种方法的优点是,在房东取得完全产权之前,买方没有支付房款,因此买方资金的安全性高;缺点是,完全由房东筹钱还贷,就要求房东具有很强的资金实力或融资能力,且没有充分利用买方的首期房款参与还贷,不是**为经济的解决方案。 2、双方签订房地产买卖合同之后,买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是,充分利用了资金的流动价值,盘活了买方的首期房款,双方合力解决了交易的**大障碍;缺点是,买方的首期房款存在一定风险,如果遇到恶劣的房东,利用买方的资金帮他还贷,进而取得房屋的完全产权,再将该房屋转卖他人后逃匿,买方既不能取得房屋产权,又让首期房款血本无归,到那时,只能通过其他法律途径追讨,就非常被动了。因此,运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等),全程控制每一个环节,消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额,房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务,补足差额。如此,仅需支付一笔合理的垫资服务费,就可以实现融资,进而完成交易。
全部4个回答 > 农村镇商品房如何开发?应该怎么办理呢?
146****6239 | 2019-06-15 13:59:19-
146****9377 1. 商品房在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。
2. 村民在建筑房屋前应先向村集体组织申请宅基地使用权,取得国土部门颁发的集体土地使用权证书。
3. 然后向当地镇(街道)规划建设办申请房屋建设的报批手续,才能进行施工建设。
4. 房屋建成后村民应当向规划建设办申请房屋竣工验收,取得规划验收合格证明。
5. 所以农村的房屋不是商品房,住宅用地是集体所有,不能自由转让。 2019-06-15 14:00:09 -
154****1916 一、是否为大产权房很容易判断:
1,我们所说的商品房(大产权房)是要"五证"俱全的,可以按揭,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,也不可按揭贷款购买的。
2,大产权的商品房土地性质为国有出让性质的(可以办理出《国有土地使用证》),小产权多为集体土地性质的(办理不出《国有土地使用证》的)。
3,大产权房是可以办理出预售证的,而小产权房是明令禁止买卖的,更不用说没有预售证了。
4,大产权房是可以网签,在房管局做备案的,小产权不能在房管局做备案的。
5,大产权房是可以支持银行按揭贷款的,小产权房是不能做银行抵押贷款的。
二、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。
三、乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。 2019-06-15 13:59:48 -
149****4117 其一:法律规定,进行房地产开发交易和管理,必须有开发资质,因为很多农村搞房地产开发交易,多数不仅没有房地产开发资质,有的甚至连个营业执照都没有就进行房地产开发。因此,这种行为严重的违反了国务院关于《房地产开发企业资质管理规定》中的有关:“未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务”的规定。因此,农村居民委员会、村民委员会为建设单位或商品房买卖合同中的出售方为合同一方主体的商品买卖合同,因主体资格不合法而导致商品房买卖合同无效。
其二:按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,商品房的开发必须在城市规划区内进行,农村不允许也不提倡进行房地产开发经营业务,农村只允许按照国务院发布的《村镇建房用地管理条例》的规定进行建房,以控制国有土地和集体土地的充分开发和利用。由此又可见,在农村进行商品房开发和交易,没有法律依据,因此,不受法律保护。
其三:按照上述有关法律规定,进行房地产开发、交易和管理,必须是在国有土地上进行,而不允许在农村集体土地上进行房地产开发。否则,不仅违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,同时也违反了《土地管理法》中有关“依法改变土地权属和用途的,必须办理土地变更登记手续”及“在城市规划区、村庄和集镇规划区内,城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划”的有关规划。不经规划批准,不申请改变用地性质而随便将农耕地变为建设用地,是一种严重的违法行为。因此,在农村集体土地上进行商品房开发,买卖行为是一种严重的违法行为,是应当受到制裁的行为,因此,是不受法律保护的行为。 2019-06-15 13:59:40
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有三种方法第一种是售楼部大厅会挂出有多少备案的。第二种是去房管局的官方网站,每天都会有备案的公示。第三种是去房管局二楼的备案科去咨询。其实备案是商品房取得预售许可证上市买卖后,每套房子只有一个唯一编号,然在房产管理部门进行预登记。
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买房的基本流程就是买房前期的准备工作——选房看房——认购签约——办理贷款——收房验房——装修入住——产权证的办理。在选房前,先确定选房顺序。目前有两种方式确定选房顺序,一是按照前期排号时,拿到手里的号码顺序进行选房,二是通过摇号的方式,确定谁具有优先入场选房的权利。
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婚前婚后买房,产权的计算如下:1、婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第18条第(3)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。步骤/方法,婚前购的商品房,此处商品房指已经在婚前付清购房款,该房屋属于婚前购买房屋的一方所有; 对父母出资为子女购房的处理: ① 父母出资购买的房屋在婚前子女名下的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。 ② 当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。 使用权性质的房屋由一方在婚前承租的、婚后用夫妻共同财产购买的属于夫妻共同财产,不论房屋权属证书登记在夫妻哪方名下的,都是夫妻共同财产。 2、第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付**款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于**款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。婚前以一方名义购买的按揭商品房,婚后用夫妻共同财产归还贷款的,在离婚时已经取得房屋完全产权的: ① 婚前签订的商品房买卖买卖合同的那方是合同的当事人,合同的权利义务由该方承担; ② 婚前由一方名义支付的首期属于支付方个人财产; ③ 该房屋在夫妻关系存续期间的增值部分属于夫妻双方共同共有; 离婚时双方对尚未取得所有权或完全所有权的房屋有争议的,法院不对房屋的所有权作出判决,只能判决房屋由谁使用,等到取得所有权后另行起诉,解决**终的所有权归属问题。
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购房合同登记备案后会在合同上盖一个登记备案章,上面的号码即为合同登记备案号。购房者可登陆房地产市场信息网,查询合同备案情况,也可在向开发商征询经办合同登记备案房产局后,亲自前往该处了合同登记备案情况。如果你在网上查询不到你的购房合同登记备案号,可能有两个原因。第一种可能是网上信息更新不及时,那么你只要延后几天再查询即可;第二种可能是你将合同编号当做合同登记备案号,不小心输错了号码。你应该了解的是:商品房购房合同第一页的合同编号并不是合同登记备案号,购房者上网查询时应该输入合同登记备案章上显示的号码,否则就可能会出现查询失败的情况。
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