如何购买抵押商品房？应该怎么办理呢？

• 158****0913 已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，房东（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。
  　　根据《北京市房地产抵押办法》的相关规定，“抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人”，“转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护抵押权人（银行）的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。
  　　一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：
  　　１、双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
  　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是**为经济的解决方案。
  　　２、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的**大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 2019-06-15 11:59:06
• 134****3913 已设定抵押的房屋进行转让是房地产交易中非常典型的模式。通常，房东（抵押人）通过向银行申请贷款买进房屋，并将该房屋抵押给银行（抵押权人），作为偿还贷款的担保。而在抵押权存续期间，如果房东欲将该房屋转让，在交易方式上同没有设定抵押的完全产权的房屋转让存在很大差异。
  　　根据《北京市房地产抵押办法》的相关规定，“抵押人在抵押期间转让抵押物的，应当事先以书面形式通知抵押权人，并将已抵押的事实告知受让人”，“转让抵押物所得的价款，抵押人可以与抵押权人协商提前清偿抵押所担保的债权”。房地产交易中心会根据抵押权人是否同意转让抵押物或抵押登记是否已经注销，来判断交易的房屋是否可以转让过户，从而保护抵押权人（银行）的合法权益，进而保障整个房地产交易体系的安全。
  　　一般而言，实践中有如下几种既符合法律规范，又具有可操作性的交易模式，供房屋买卖的双方选用：
  　　１、双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，房东取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
  　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高；缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是**为经济的解决方案。
  　　２、双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的**大障碍；缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房东，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。因此，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方（如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等），全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，补足差额。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。 2019-06-15 11:58:57
• 157****7857 (一)提前还款，解除抵押。
  　　双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。
  　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高;缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是**为经济的解决方案。　　(二)办理转按揭。
  　　双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。
  　　这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。
  　　(三)买房替原业主提前还贷。
  　　双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。
  　　这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的**大障碍;缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果原房主利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后逃匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，就非常被动了。　　二、转让抵押房屋合同是否有效 2019-06-15 11:58:34
• 138****1655 1. 办法是有的，需要设计比较复杂的合同文本和严格购买流程，购买这样的房子，**主要的风险是房主拿了购房款后不去银行还贷，**后导致你房财皆空。
  2.卖家和他贷款的银行提出这样一个解决方案，由我与卖家签订个人借款合同，借卖家77万用于偿还贷款，同时银行配合做一个二顺抵押。
  3.卖家与我签订该房的全权委托处理合同并公正，然后我负责将卖家的77万贷款偿还掉，银行认为这样的情况下，银行的一顺债权解除，可以保证此房的安全交易与过户。
  4.、行政法规的强制性规定，对银行来讲有机会解套，但对于你来说存在风险，只能享有这个房价以抵押登记价值为准中除去一顺债权部分的余下价值的保障，这正是风险之一。
  5.此房的卖家是否有其他的纠纷诉至法院，以及除了银行外是否还有其他的抵押权人等，因诉讼案件法院的处理、房产抵押登记的办理、房产过户登记的办理之间是有时间差的。 2019-06-15 11:58:27