土地用途和容积率如何影响地价？怎么规定的呢？

• 145****0109 主要地价影响因素的分类
  土地估价要考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等因素对土地收益的影响。可将影响土地的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。
  1、影响地价的一般因素
  一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
  2、影响地价的区域因素
  区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的地区特征中，对土地价格产生影响的因素。在对地价的影响中，同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同，区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。
  3、影响地价的个别因素
  个别因素又称为宗地因素，是指宗地自身条件和特征对宗地地价的影响，是在同一地域内，造成各宗地价格之间差异的重要因素。这里特别说明的是，土地用途不同，同一宗地的各个别因素对地价的影响程度也不会相同。
  (二)主要地价影响因素的作用规律(略)
  (三)不同用途土地的地价影响因素
  1、商业用地
  2、居住用地
  3、工业用地
  4、农用地 2019-06-14 15:21:02
• 138****4857 不同用途对于收益的影响非常大：一般而言，商业用途效益**大，地价**高，住宅其次，工业用地、其他用提再次之。
  而容积率不同，收益也不一样：在一定条件下，容积率越高，收益越大，地价越高。当容积率超过一定数目时，边际效益越来越小，会出现收益递减的情况，因此一定是“在一定条件下”容积率越高，地价越高。
  2019-06-14 15:20:47
• 135****8091 容积率=总建筑面积÷总用地面积
  当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算.
  容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价**重要的因素.容积率具有如下特性：
  (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋.
  房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
  楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
  因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低.
  二、容积率对地价的影响规律
  影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价.收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化.容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格。 2019-06-14 15:20:41
• 138****0200 一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。
  从目前已见诸于文件的情况看，各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即：评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。
  所谓评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数量。
  所谓基准地价修正法，就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数量。
  所谓平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价，以此为基础，来确定新的容积率所对应地价，二者之差为补交土地出让金数量。
  所谓综合法，是在基准价修正法和平均楼面地价法等的基础上，考虑时间因素，土地用途等因素由国土部门综合确定改变容积率补交土地出让金数量。 2019-06-14 15:20:15