我想问下土地用途和容积率如何影响地价

• 141****9671 遵循“报酬递增递减规律”.在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点.作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低；
  当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势.当单方售价等于单方造价时,土地收益达到**大,土地价格也达到**高,此时的容积率为**经济容积率.若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降.如(图一),MC 为单方造价,MR 为单方售价,某一容积率L 时的地价是该容积率下的总收益(DCGF 面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价.当容积率等于M 时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF 面积)达到**大,地价达到**高,M 为**佳容积率.超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降. 2018-07-07 17:46:00
• 143****3626 容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，是城市边缘区，者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；
  而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从向外围逐渐减弱。 2018-07-07 17:45:29
• 157****5426 土地用途很关键的,商业区肯定市价更高。容积率越低越值钱啊。 2018-07-07 17:45:06
• 141****2504 不同用途对于收益的影响非常大：一般而言，商业用途效益**大，地价**高，住宅其次，工业用地、其他用提再次之。
  而容积率不同，收益也不一样：在一定条件下，容积率越高，收益越大，地价越高。当容积率超过一定数目时，边际效益越来越小，会出现收益递减的情况，因此一定是“在一定条件下”容积率越高，地价越高。 2018-07-07 17:45:00