容积率修正系数=平均容积率下的地价水平÷某一容积率下的地价水平。 容积率,是土地利用程度的技术经济指标.容积率增大,则表明土地利用程度高,相应会带来较高的效益,地价随之增高；另一方面而言,由于土地报酬递减规律的作用,随容积率不断升高过程中,土地利用的边际效益**终会出现递减趋势,也相应影响地价的高低.容积率修正系数的制定,目的是将不同容积率下的样点地价统一修正到平均容积率下的价格,为基准地价评估建立基础。 容积率修正主要针对商业用地和居住用地,工业对容积率敏感性较弱,故不予考虑.根据容积率对地价的作用机制与作用特点,本次容积率修正方法主要从当地土地市场实际情况出发,利用市场实际成交备案案例,先将地价修正到只有容积率差异对地价产生影响,再进一步分析地价－容积率对应关系。
全部3个回答 >我想问下容积率如何修正
143****9231 | 2018-07-07 17:58:24
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143****4370 基准地价体系里有 2018-07-07 18:05:51
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133****1581 容积率修正系数的改进方法——复合系数法
根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。 2018-07-07 18:05:33 -
131****0948 要看容积率修正系数表。 2018-07-07 18:05:17
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158****0368 特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。
此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映 2018-07-07 18:05:09
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你说的修正系数表只有在市场比较、基准地价、路线估价法。 每3-5年，各个区县都将对自己辖区内的基准地价进行更细，基准地价评估法中所用到的系数都来源于此，一般都叫“xxx地区基准地价系数修正体系或者叫修正成果“，里面会有各个土地级别详尽的影响地价因素说明及对应各个因素的修正系数。市场比较法的修正分值一般都是自己定义，根据待估土地与案例比较，例如，若取待估宗地区位因素分值为100，若案例区位比待估土地好，比较案例就可以取103，反之可以取97、96等。路线估价法里面所用到的修正系数均来源于国土部门发布。方法就不介绍了至于你说的其他修正有：期日修正、年期修正、容积率修正，基础设施修正等期日修正：一般国土部门都会发布地价指数，比如这个月比上个月土地价格增长多少、今年比去年增长多少，具体计算请看公式，另外，若是当地没有发布该地区地价指数，可以参考当地的物价变动指数（书上是这么说的，但实际参考价值不大）年期修正系数，请参考成本法、基准地价法的评估程序。容积率修正系数：这个是基准地价修正体系的组成部分，随着基准地价修正体系一起发布，，因不同地区而异，但同一地区内多大的容积率取多大的修正系数都有规定，是固定的。基础设施修正：这个也是参考基准地价修正体系，或者按基准地价定义中的几通与设定估价的基础设施情况的比率。建议楼主多看看书.推荐胡存智先生的“土地估价相关理论与方法”，国标“城镇土地估价规程”等，这些都很基础。
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容积率是项目的地面以上总建筑面积与用地面积之比。只要架空层符合计算建筑面积规定，则就要参与到容积率计算中。
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房屋拆迁补偿中现状容积率的对应容积率调整系数，他对区位补偿单价的**终确定起着关键作用。包括非住宅的补偿，容积率系数内涵是平均价格与实际价格的比值。不知道你理解吗！
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容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。低容积率有什么好处？1、良好的周围自然环境：低密度住宅要满足其自身对容积率和绿化率的要求，一般只能选择在城市的相对偏僻的地方，而该区域的环境无论在自然景观、空气等级等各个方面都是很有优势的。2、满足人们对健康生活的需求：容积率低、人口少以及相对独立的独门独户生活与顾客心目中的健康生活形态比较吻合，容易引起顾客的心理共鸣。3、市内住宅所少有的绿化率：较高的绿化率，低密度住宅关于绿化率的标准是市中心住宅所无法达到的。4、个性化的住宅设计样式：低密度住宅的低容积率决定了其设计风格和建造模式的多样化和个性化。5、相对适中的价格：低密度住宅价格一般相对较低，对购房者来说很有优势。
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