公摊面积有什么作用

建筑面积等于使用面积加公摊面积,其中使用面积是商铺的净空面积和公用墙壁厚度的一半之和。您合同约定的计价是按照建筑面积还是使用面积?若是按照建筑面积计价,公摊面积与使用面积是一样的价格是合理的。国家没有规定具体的公摊比率,公摊面积是按照您的商铺所在区域的实际情况由国家有关单位实际测量计算而来,若有异议,可申请复测。在没有具体的证据之前您是退不了房的。问一下:您说的10平实际面积计算墙壁厚度没有?若没有计算的话,我估计墙壁所占面积就有:0.15X20=3平,公摊只有30%了,住房公摊一般20%左右,商铺公摊高一些,30%是比较合理的。

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我们一般所说的公摊面积大概包括的是，小区里面的公共配套设施，比如楼梯，楼梯间，你的门厅，过道走廊等。这些都是用于平常各业主之间相互交流联络感情，方便你们生活的一些必须配套。所以算作公摊不仅仅是国家规定，这个也是很有道理的。

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买房时经常听到人说公摊面积，明明是交了钱的，但却不是你能掌控的面积。关于公摊面积，你一定有很多问题，比如为什么会有公摊面积？公摊的原则是什么？什么样的面积不应分摊？ 问题一：什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？ 公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。 问题二：公用建筑面积的分摊原则是什么？ 公用建筑面积分摊的原则有以下三点： ①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。 ②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。 ③用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。 问题三：整幢楼的哪些公用面积可以分摊？ 整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 问题四：哪些建筑面积不应分摊？ 不应计入公用建筑面积被分摊的部分有：①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。 问题五：开发商应当向购房人明示哪些公摊情况？ 在预售商品住宅之前和商品房竣工之后，开发商应当向购房人明示下列分摊情况：①被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；②参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数 ；③不分摊的共用部位。这里需要说明的是，除法定情形外，开发商两次向购房人两次明示的内容应当一致，否则，购房人就可以依据《商品房买卖合同》的约定追究开发商的违约责任。 问题六：购房人应分摊的公用建筑面积是如何计算出来的？ 根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，各套（单元）分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积，而公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用建筑面积/整栋建筑物的各套内建筑面积之和，其中，整栋建筑物的公用建筑面积等于整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑各套（单元）套内建筑面积之和，并应扣除整幢楼不应分摊的建筑面积。 问题七：物业管理用房的分摊有什么规定？ 为防止开发商或物业管理企业以物业管理用房的名义侵占、使用小区房屋，提高购房人分摊的公用建筑面积，从而增加购房人的经济负担，我国物业管理法律、法规规定，新建小区房地产项目的物业管理用房面积**高不得超过该栋楼建筑面积的6‰。 问题八：对于公用建筑面积部位的建设与使用，购房人有无知情权？ 当然有。因为购房人购房的商品房的面积由套内建筑面积和公用分摊建筑面积两部分组成，套内建筑面积归购房人个人所有、自己使用；公用分摊建筑面积的产权归整幢楼业主共同所有，购房人根据法律、法规规定对其享有权利、承担义务。而且可以根据《物业管理条例》等法律、法规的规定，通过选举、参加业主大会、业主委员会等形式参与、决定商品房公用建筑面积部位的建设与使用。此外，《办法》明确规定开发商应向购房人明示公用分摊部位的功能及具体情况，这就以法律形式赋予了购房人对商品房公用分摊部位的建设与使用的知情权。

破除公摊面积潜规则，让大家买房时能够少花冤枉钱。 1、什么是公摊面积 公摊面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。即：商品房的建筑面积-套内建筑面积=公摊面积{每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积} 2、根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。 A、为多幢服务的管理用房、警卫室; B、独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等; C、为公共事业服务的配套用房; D、避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。 下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。 A、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房; B、消防避难层(室)及结构转换层; C、幢与幢之间相连的通廊。 3、公摊建筑面积如何计算 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 4、影响公摊面积的因素 A.户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一。 B.套内面积房子大就多点，房子小就少点。 C.公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大。 D.建筑规模楼层高度越高公摊越大。因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。 注：公摊面积并非越小越好 因为公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。 5、公摊面积百分比≠公摊面积？ （1）公摊面积百分比不等于公摊面积。公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，因此具体到每套房子的面积就会有一定的差距。公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保护，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。 （2）专家表示：现在并没有关于公摊面积“猫腻”的相关法律条文或规定出台，作为购房者只能被动的接受，而开发商则会利用公摊面积挣取额外的利润。 有网友层根据自身经验告诫大家：一套房子公摊多交15000元，1000套房子的利润就可以达到1500万元，开发商的利润相当就变得很可观。一般来说，越是高档小区的公摊面积越大，因为设施更加完备，利润也就越大，因此购房者要多加警惕开发商的“猫腻”。 6、如何避免公摊面积潜规则 新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下三招，提供给购房者参考。 第一招：索取公摊数据; 在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料; 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积。 《商品房买卖合同》第三条和附录二中有 关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约 定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己 的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。

公摊面积要详细的说起来，其实是一道复杂的数学题，不是每个购房者都能算明白这笔账的。你的房子公摊到底是多少，你测算过吗？同一面积同一户型的房子有时候公摊面积却不一样，你又知道吗？本期购房指南将带你一起来算算公摊的账。 公用建筑面积的构成 一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。 公摊实际百分比，并不是开发商完全说了算 一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。 置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没任何关系 公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。 买房时如何避免在公摊面积上吃亏？ 那么购房者面对复杂的公摊问题要注意哪些事项才能保证自己买房不吃亏呢？笔者在此盘点一下： 一：并不是低公摊的房子就一定好 盲目追求低公摊或许只能换来狭窄的公共空间，影响住宅整体舒适性。对于自己究竟对多大的公摊满意，购房者不妨亲自去楼盘感受一下走道、大堂等公共设施的面积大小。 二：有些低价的房子，反而公摊高，并不划算 例如房价12000元/平方米的项目，公摊在18%左右；而房价11000元/平方米的项目，公摊高达30%。折合到套内面积上来计算，实际上分别为每平方米的套内建筑面积支付了14634元和15714元。 因此，低价的房子有时候也并不划算，必须要根据公摊情况来算出套内建筑面积的支付价格。 三：不要相信售楼部给出的公摊百分比 自己买的房子，可以自己估算公摊。购房者要注意在购房初期注意对项目进行观察，同一栋楼是一梯几户；单层房子是大还是小；是只有楼梯还是既有楼梯又有电梯,公共设施、走廊有多少……这些虽然不能帮助购房者计算出具体项目的公摊，但完全可以对两个项目之间的公摊大小进行对比。 四：购房者在选购住宅时，弄清哪些部分是算在公摊里面的 一般来说房屋公摊建筑面积主要涉及有大堂、走道、电梯间、楼梯间、外墙面等因素，因此在购房时，**好尽可能选择纯住宅小区，以避免大堂造成额外的公摊。而很多楼盘都设计的独立的单元门厅，也可能提升公摊率0.5—1%。 五：不要相信开发商打出“零公摊”的销售噱头 通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。 **后，笔者想说，对于现在武汉市商品房普遍已达到20%以上公摊面积的事实，购房者也只能接受。但关键是，一定要估算自己所购房屋的公摊面积，不要被开发商低价房、零公摊的噱头冲昏了头。 公摊面积讹过我们多少钱？我们的住宅面积是怎样被偷走的？ 对于笔者心中仍留有的疑问，一位曾在汉南某盘当过置业顾问的业内人士向笔者说出了实话：一般我们告诉客户的公摊面积都是**低的，但实际交房时公摊面积都会有差，有的高出百分比，也有的低一些。但一般来说都要更高一些。 问：“那具体误差有多少？” 该业内人士解释：“例如我们楼盘曾卖过面积为130平的房子，我们不会跟购房者说精确的百分比数字，例如百分之几点几，而是直接告诉他们24%。而实际在交房时，住宅的公摊可能会高于这个数值！” 问：“那购房者能维权吗？” 该业内人士继续爆料：“一般来说开发商都会在开盘当天公示出住宅的公摊比，但都会放在较不显眼的位置。而购房者多数也会忽略去看这些公示，**后收房了想再找开发商也是没用的。因为按照相关规定，是允许一定的公摊差存在的。” 听完该业内人士的“实话”，笔者感觉房屋公摊面积的水还是比较深的，不是一般人可以弄的明白的。 那么关于公摊，究竟有哪些是必须要了解的呢？ 一：公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；二是套内公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。购房者所购商品房的套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积即为商品房销售面积。 二：一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。而住房公摊实际到底是多少百分比，并不是开发商完全说了算的。其中还牵扯到国土规划部等部门。 三：置业顾问口中的公摊百分比确实与公摊面积没有任何关系，公摊百分比得出的程序是测绘部门测算整个小区的结果，而不是单纯的某一套房子，这也就解释了为何具体到每套房子的面积就会有一定的差距。而现在公摊百分比的误差允许上下浮动3%，且这样的误差受到法律保。因此有些开发商则会利用公摊面积来做文章。 国外根本没有公摊面积之说！ 说起国内的楼市，特别像小编这样的屌丝，没有存款，没有背景，买房简直是奢望。总有种蛋蛋的忧桑，**近看了一条新闻，更让人生气了。 举个例子： 一般高层的得房率都在80%左右，也就是说有20%的公摊面积。假设你买了一套100平米高层住宅，拿房时实得面积只有80平米左右，原本看似面积够大的房子，瞬间就挤了。 100万的房子，20万是在给公摊面积买单。 如果所有的房产情况都是这样的话，心里还是平衡的，让人不可思议的是，国外的房产根本没有什么公摊面积之说，好像台湾都没有这样的说法。接下来就有几个疑问了，每家每户加纳的公摊面那么多，究竟我们得到了什么实惠呢? 公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。 20万花在什么地方? 电梯井、管道井、楼梯间、设备间、保安室、变电室、过道走廊、公共门厅、垃圾道、共用墙体。 这是什么鬼呢?赤裸裸的压榨消费者，我们拿钱买的是自己居住的房屋，买的是自己的室内面积和产权，这些必须通道怎么强加在消费者身上。反正都这样的，国内房产真是伤人透透的。 国外没有公摊面积之说？ 一、开发商必须按住户要求盖房子 买新房子情况稍有不同。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，不是自己想盖什么样就盖成什么样，而是要根据买主的要求盖房子。所以，美国人的房子都是个性化的。买卖双方先商定一个建房图纸，卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等都清楚地标出位置和面积，就连电话插座、电灯开关的位置都要标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，就要赔款、退款，甚至全部重建。 二、开发商不仅负责盖房，还负责装修 美国房地产市场纠纷少的另一个原因是，开发商不仅负责盖房子，还负责装修。美国人从未听说过什么“毛坯房”，因为所有房子必须装修好了才能交付使用，不能有一点裸露。 三、房屋广告，只准现成的房子登照片 美国房地产市场纠纷少的第一个原因是，卖房子的人一般不能，也不敢说假话，尤其是在对房子的宣传上，绝对不能用天花乱坠的承诺或虚假信息来迷惑顾客。打开美国的房屋广告，就能看到实实在在的一幢幢房屋的照片，这些都是二手房。在美国，为了避免因宣传不实而引起纠纷，一般只有现成的房子才能在广告上登照片，而那些未建成房子的模型照片是不允许出现在广告上的。