什么是公摊面积 公摊面积有什么注意事项

大家在买房子的时候除了考虑楼盘的地段、配套以及价格之外，往往还会注意一个很重要的问题——公摊面积。因为在房价高企不下的今天，我们都希望花的每一分钱都物超所值，而公摊面积的大小与房子的总价有直接的关系，换句话说对我们的荷包是一种考验。 在讨论这个问题前，我们先看看什么是公摊面积：公摊面积是分摊的共有建筑面积的简称，即指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积等。 下面是公摊面积的计算公式： 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/（套内建筑面积*总套数） 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积 +阳台面积 普通多层住宅楼在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数约在10%-15%;带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%; 高层住宅相对更高一些，约在20%-25%。在签订购房合同时，合同上都会注明房屋的公摊系数范围。房屋面积以房地产交易权属登记中心测绘部的测绘结果为准，房产证上标注的面积也以此为准。 不过现实中，开发商往往不会主动提及公摊，一些公摊大的房子则通过“赠送面积”来达到公摊较小甚至“零公摊”的效果。。。不过群众的眼睛是雪亮的，公摊不合理的户型往往会为人所诟病；而真正公摊小的楼盘并不多见，尤其是在寸土寸金的市区，更是如此。 虽然我们都希望公摊越小越好，但毕竟公摊面积中的各类生活设备跟大家的生活又是密不可分的，过分追求公摊低也是不现实的。

我们经常听到别人说起公摊面积，但是购房者首次置业往往对公摊面积这个概念不是很清楚，公摊面积怎么算也不知道。结果就是公摊面积过大，花了大把的银子却住很小面积，维权都找不到门路。那么什么是公摊面积？公摊面积怎么算？ 公摊面积怎么算？当心花了冤枉钱 1、什么是公摊面积 公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层、高层还是商品房都有公摊。公摊面积越大，得房率就越低，反之，则越高。 一般高层的得房率都在80%左右，也就是说有20%的公摊面积。假设你买了一套100平米高层住宅，拿房时实得面积只有80平米左右，原本看似面积够大的房子，瞬间就挤了。100万的房子，20万是在给公摊面积买单。 2、根据规定，以下共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，但应分摊仅为本幢服务的相应共有建筑面积。 A、为多幢服务的管理用房、警卫室; B、独立使用的地下室、半地下室、车棚、车库等; C、为公共事业服务的配套用房; D、避难层(室)及结构转换层可独立使用的部分。 下列共有建筑面积应单独设置户室不进行分摊，也不分摊其他共有建筑面积。 A、为多幢服务的配电间、水泵房等设备用房; B、消防避难层(室)及结构转换层; C、幢与幢之间相连的通廊。 3、公摊建筑面积如何计算 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 4、影响公摊面积的因素 A.户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一。 B.套内面积房子大就多点，房子小就少点。 C.公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大。 D.建筑规模楼层高度越高公摊越大。因为楼层越高，则电梯、消防等公共设施越多，所以公摊面积越大。 注：公摊面积并非越小越好 因为公摊面积过高虽然会影响住宅面积，甚至会花更多的钱购房，但是公摊面积过低，也意味着配套公共设施的规模缩减，因此也将影响居住品质。 5、如何避免公摊面积潜规则 新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。以下三招，提供给购房者参考。 第一招：索取公摊数据; 在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料; 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积。 《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约 定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己 的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。 买房时不仅要去现场亲自查看，像一些**基本的房产知识还是要清楚的。知道公摊面积怎么算，这样就不会被开发商忽悠啦！

1、同一小区不同期房公摊面积可能不同一般情况下出现同一小区的不同期房公摊面积不同是正常的。因为公摊面积计算因楼而异，住宅楼的公摊面积计算以幢为单元。国家有明确的条文规定。由于建筑的各异，不同幢的公摊面积会有较大不同。2、公摊面积分摊时一视同仁有购房者担心买房时会不会多分担其他人的公摊面积，出现有些人不分或少分公摊面积的情形。其实这个问题是不会出现的，公摊协议一视同仁，公摊协议必须遵守一视同仁原则。具体表现在房地产商和某购房者达成的购房协议不得损害另一购房者的利益。不得把某购房者应该分担的公摊面积分摊到其他消费者名下。3、计算拆迁费包括公摊面积公摊面积属于建筑面积范畴。拆迁补偿在计算面积时是以房产证上的建筑面积为标准的，而建筑面积包括室内面积和公摊面积，因此拆迁补偿包括公摊面积。

房子的面积都去哪儿了？在收房的时候许多购房者发现自己房屋的面积缩水了，其实这就是公摊所带来的。公摊小，得房率就高，反之公摊大，得房率就小。作为一名准业主以及购房者，必须了解公摊是什么意思，才能对房屋有一个较为全面的认识。 一：公摊是什么 公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层,商品房都有所谓的公摊面积。公摊面积主要包括有电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、共用墙体九个部分。 除此之外，仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。 二.计算方式 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 三.影响公摊面积因素： 1、户型同一栋楼里一梯一户、一梯两户和一梯三户是不一样的，点式楼和板式楼是不一。 2、套内面积房子大就多点，房子小就少点。 3、公共设施只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不一样的，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大。 4、建筑规模楼层高度越高公摊越大。 四.破解公摊面积陷阱有三招 第一招：索取公摊数据；在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。 第二招：查阅有关资料；业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如**终设计图纸或者**终设计方案、**终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招：在购房合同中约定公摊面积。《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二“有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明”中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况。 公摊是在购房者必定会接触到的房产专业名词，购房者对此了解能更好地帮助购房，也能较好地对比各个小区的优劣势，或许还能降低一定的购房成本。因为公摊面积小，购房者所需投入的成本也会相应减少。所以选择一个合适的房子，要做足功课。

很多没买过房的人在购房时都会忽略掉公摊。其实对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积。“加大公摊比例很明显会使得居住面积缩水”。 一、“公摊”9项每平方都是钱 很多没买过房的人在购房时都会忽略掉公摊。其实对于现在的商品房来说，公摊是一块很大的面积。“加大公摊比例很明显会使得居住面积缩水”，周先生(化名)表示，“当然也有人认为公摊是花在自己身上的，电梯间很宽敞、双电梯设计、进楼大厅很大等等，觉得如果这部分小了就会影响到生活”他认为，这个问题可能见仁见智，不同的买房者能接受的公摊面积并不一样，不过，**要紧的还是先搞清楚“买房的钱哪些都用到了公摊上，毕竟每平方都是钱啊”。 据了解，“公摊”主要包括9项： 1、电梯井，尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门； 2、管道井，走各种管道的空间，有垂直的，也有水平向的，有贯通的，也有分隔的； 3、楼梯间，容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)，同时它是一个相对独立的的建筑部分，联系整个建筑的交通运输； 4、变电室，小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所； 5、设备间，设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所； 6、公共门厅，进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置； 7、过道，住宅套内使用的水平交通空间； 8、值班警卫室，设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆； 9、共用墙体，住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。 二、不同楼宇公摊的比例各不同 7层以下住宅公摊率为7-12%。多层建筑一般是指层数在6层左右磗混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房(热交换站、水泵房、配电室等)。一般占房屋建筑面积的13%到18%。室内的层高分为室内净高(地板与天花板之间的距离)和室内层高(地板与上层地板间的距离)，一般情况下，层高在2.8米左右，室内净高在2.65米到2.7米之间。如果室内层高超过4.7米以上应按照两层计算室内面积。 7-11层住宅公摊率为10%-16%。楼层为7—9层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10%-15%之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。 12-33层住宅公摊率为14%-24%。高层住宅的公摊面积是**大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度**高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”、“强电井”、“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。 别墅类的公摊率为1%-8%。别墅是包括地下层在内的**多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。公用面积分摊的原则是仅存在于本楼内部并与本楼建筑结构存有连接的部分，并且仅向本楼居住者提供非营利性服务，不符合此条件的建筑不得计入公摊面积。 总体而言，公摊面积计算公式为：建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，公摊面积=公摊系数*套内建筑面积，公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)；套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。