买房子需要公证吗? 我刚买的房子，只有购房合同能公证吗

• 156****2111 房子公证了没过户是没有法律效力的，公证只是对这个协议具有法律效力。我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就没有所有权。房屋交易虽然办理了公证，但还应该以过户登记为准，如果不进行产权登记的，可能造成自己利益受侵害。房屋买卖只公证不过户的风险如下：
  一、卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。
  二、房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。这样的房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。
  三、房屋共有人不同意卖房。
  四、卖房者对房屋没有产权，只有使用权。
  五、联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。这里要提示，房产证已经变更为不动产权证书。法律依据：《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记， 2019-05-02 11:33:44
• 152****5458 房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。法律规定房屋买卖合同应当采取书面形式订立。房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。
  而公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。
  那些必须通过公证机构公证证明的法律行为，只有公证后发生法律效力，否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为，通过公证过后，具有更强的证据力，但并不代表着公证赋予其法律效力。因此，房屋买卖合同可以进行公证，公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力，法院一般予以直接采用。 2019-05-02 11:33:39
• 144****4983 房产置业，一直是中国人为关注的事情之一。随着各地楼市调控政策“靴子”的落地，各地对首购房和二手房购房条件、**比例进行了严格控制，但各地购房热仍只增不减。因为购房条件受限，一些人采取了“顶名购房”的方式，为了防范风险，实际出资人想到了顶名购房合同公证，以期维护其权益。
  
  
  
  一、概述
  
  顶名购房，又称借名买房，故名思意，是指实际出资人借用他人的名义与第三人签订房产买卖合同，并将房产的所有权登记在他人名下。具体是指:1、实际出资人因自身原因：例如具有外地户籍不具有购房地的当地户籍，或不符合购房资格或贷款条件，而名义上购房者具有购房或者贷款条件等；2、名义上购房人与第三方（房地产开发商等合法的售房人）签订的房屋买卖合同是合法有效的，并取得了不动产登记证书；3、名义上购房人一般不实际占有、使用、处分上述顶名购买的房产，而实际出资人行使占有、使用、处分的权利。
  
  二、顶名购房协议中对双方当事人的风险
  
  （一）实际出资人的风险
  
  1、如果实际出资人因各种原因不能举证证明其与名义上购房人存在顶名购房的合意，即使实际出资人有出资行为，法院有可能认定双方之间存在借款关系而非借名购房的关系。
  
  2、在涉及顶名购买的房产涉及违反限购政策或者购买的经适房等侵犯涉及社会公共利益的，双方一旦发生纠纷，法院一般认定为合同无效，致使实际出资人购房目的落空。
  
  3、名义购房人在条件成就时，将房产出售或抵押等，实际出资人难以维护自己权益。例如将房产出售给善意第三人，善意第三人在支付合理对价，并办理产权转移登记后，实际出资人无法向善意第三人主张房产权利。
  
  4、当名义上购房人发生意外去世，名义上购房人家人可能认定房产为其遗产，实际出资人仅凭顶名购房合同等难以维护自身权益；或者当名义上购房人发生结婚、离婚等情形，实际出资人亦面临同样风险。
  
  （二）名义购房人的风险
  
  1、可能发生信用风险。实践中，贷款银行要求借款人与购房人一致，自然以名义上购房人的名义办理贷款，而由实际出资人进行还贷，如果实际出资人还款不及时，极可能影响名义上购房人的信用，将会导致信用风险的发生。
  
  2、在房屋的使用上，一般由实际出资人占有、使用房屋，而名义上购房人仅具有名义上的产权，一旦实际出资人不合理使用房产，导致他人合法权益发生损害，名义上购房人则会被要求承担法律责任。
  
  3、当名义购房人将自己单位享受的福利政策转让给实际出资人，一旦出现名义购房人离职等情况，单位如果在这方面有相应的约定，也会影响到名义购房人相关手续的办理。
  
  三、司法实践中顶名购房合同效力的认定
  
  在司法实践中，顶名购房的行为因为其顶名原因不同，法院裁判结果也往往不同。
  
  （一）违反限购政策的顶名购房合同
  
  这种这情况在实践中，部分法院认为虽然违反了当地的政策性规定，但并违反法律法规的强制性规定，所以不倾向认定顶名合同的无效，尤其是当顶名人在法院受理时已经具备购房资格时。当然，不排除一些法院以顶名购房协议违反国家调控政策而无效。[1]
  
  （二）违反限贷政策的顶名购房协议
  
  由于一些购房人因自身征信问题，不符合银行贷款条件而借用他人的名义购房。通常法院认为该协议侵害了贷款银行的利益而非社会公共利益，倾向认定协议有效。[2]
  
  （三）顶名购买单位福利房、集资房、团购房等
  
  因单位或企业为自己职工提供的一种福利待遇，在购房价格上的有一定的优惠，职工将这种福利转让给他人，一般认为是对自身权利的处分，也是不违反法律法规的强制性规定。[3]
  
  （四）购买经济适用房等政策性保障住房
  
  虽然不属于《合同法》中第五十二条中“违反法律、法规的强制性规定”，但是法院倾向认为在客观上侵犯了其他低收入人群购房的机会，损害了社会公共利益，认定为无效合同。
  
  
  [1] 徐桂云房屋买卖合同纠纷申诉、申请申第2882民事裁定书——北京市高级人民法院（2014）高民申字第2882号，法院认定实际出资人因限购政策而无在北京购房的资格为由否定了实际出资人要求转移登记的要求。（另：一些法院认为，“限购令”是一个政策，因为**早源于国务院管理整顿房地产市场的一个通知，并非法律法规、行政法规或者地方法规，所以合同不能认定为无效合同。依据我国相关法律规定该合同是有效的，应当履行。） 2019-05-02 11:33:35