住宅土地出让金怎么算?一般需要多少?

• 157****3969 以武汉为例，经济适用房买卖土地出让金=（房屋市场价格-房屋原购置价格）*70%
  
  根据《武汉市经济适用住房上市交易的若干规定》经济适用住房计划的项目，其购房人购买房屋期满上市交易时，按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差70%的标准补交土地出让金，并签订个人土地出让合同，土地使用权变更为出让。
  
  原经济适用住房所在宗地为划拨土地的，从同一建筑第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定土地使用权截止日期。土地出让年期**高不超过70年。
  
  继同一建筑第一套房屋上市交易后上市交易的其他房屋，土地出让金按照该房屋市场价格与房屋原购置价格价差的70%乘以年期修正系数后的标准收取。 2019-04-17 20:10:32
• 146****1762 房子是没有期限的，有期限的是房子下面的土地，住宅70年，商业40年，工业50年。
  《物权法》规定，土地到期后自动续期，缴纳土地出让金是根据市场评估价收取的。
  如果按照现在的计算标准，就是根据市场评估价收取出让金，如果你是独占土地的简单一些，自己缴纳钱财续期，如果是分摊的话，则需要全部住户分摊出让金，问题在于人一多事情就不好办。各方利益诉求。
  至于具体金额，每隔几年政府会主导本地区的基准地价，评估公司依据这些对土地进行评估，经审核和公示，你就可以缴纳出让金续期了。 2019-04-17 20:10:27
• 145****5881 一、土地出让金是什么？
  
  1.土地出让金是什么？
  
  土地出让金，全称为国有土地使用权出让金。是指：
  
  （1）各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款。房地产经济活动中，政府往往采用招标、拍卖、挂牌和协议出让的方式，将一定期限的土地使用权出让给开发商，开发商向政府交纳土地出让金，这种情况下的土地出让金就是我们平时说的地价，可根据市场来定价；
  
  （2）土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款；
  
  （3）原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押作价入股，按规定补交的土地出让价款。房地产经济活动中，部分已购公房在上市前需补交土地出让金。
  
  2.土地出让金的性质是什么？
  
  现行的土地出让金，既有累计若干年的地租性质，又有一次性收取的税费性质。地方政府出让一定年限内的土地使用权，一次性收取的土地出让金实际上是若干年限的地租总和，这种情况下的土地出让金具有地租性质，是地价。而房地产交易活动中交纳的土地出让金是定价，起到调控作用，带有税费性质。
  
  3.为什么会征收土地出让金？
  
  我国《宪法》第10条明确规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”土地使用权和土地所有权分离，土地所有权归国家全民所有或集体所有，国家只能通过征收土地出让金来出让土地使用权。
  
  4.征收土地出让金有什么用？
  
  （1）土地出让金是地方政府财政收入的重要来源；
  
  （2）政府用征收土地出让金的手段来合理配置土地这种稀少资源，调节土地的利用，改进和调整房地产结构。政府往往通过限制出让条件来调节房地产内部结构，例如，2016年8月17日，上海静安中兴社区商办类地块以拍卖的方式成功将土地使用权出让给融信集团，出让条件为：
  
  ①配建占规划总住宅建筑面积5%保障性住房（计4939平米以上）和15%自持租赁房（计14076平米以上）；
  
  ②全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的80%以上（计75072平米以上，不包含保障性住房等）；
  
  ③中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%（计79022.9平米以上）。
  
  （3）政府对土地出让金的分配，通过在国家、土地所有者和土地使用者之间合理调控分配土地收益，来调节市场经济关系。土地出让金主要分配方式为土地出让金的返还，返还方式有以下6种：
  
  ①政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房
  
  例如，某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为1亿元，企业已缴纳1亿元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目1万平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
  
  ②政府主导拆迁，土地出让金返还用于拆迁(代拆迁、拆迁补偿)
  
  ③政府主导拆迁，土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设
  
  ④土地出让金返还用于建设公共配套设施(医院、幼儿园、体育场馆等)
  
  ⑤政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人
  
  目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
  
  ⑥政府主导拆迁，土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助
  
  在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。
  
  二、土地出让金由谁交？怎么计算？
  
  在房地产经济运动过程中，以下情况需交纳土地出让金。
  
  1.开发商拿地需交纳土地出让金
  
  （1）地方政府出让一定年限（使用期限：住宅用地70年、工业用地50年、商业用地40年）的土地使用权给开发商，开发商一次性需交纳该年限内的土地出让金。
  
  （2）土地出让方式：对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌和协议出让等方式。
  
  （3）计算方式：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即出让金总额÷土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即出让金总额÷规划允许建造的总建筑面积。一般以楼面价来计算效益。
  
  2.购买已购成本价、标准价/优惠价公房需补交土地出让金
  
  公房也称公有住房，国有住宅，指由国家以及国有企业、事业单位注资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。
  
  公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，包括央产房、成本价公房、标准价/优惠价公房。其中，成本价公房、标准价/优惠价公房上市交易前需先补交土地出让金（已购公房的类型可以从房产证上看出），由买家交纳。
  
  已购成本价公房、标准价/优惠价公房土地出让金缴纳方式：
  
  
  
  已购成本价公房、标准价优惠价公房土地出让金计算方式
  
  3.二类经济适用房上市需交土地出让金
  
  回迁房、安居、康居等按经济适用房管理的房屋（俗称二类经济适用房）上市时需按照计税价格（网签价与核定价哪个高取哪个）缴纳3%的土地出让金。 2019-04-17 20:10:18