土地出让契税怎么算? 土地出让金契税怎么算 土地出让金契税税率是多少

• 158****6093 土地出让契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。契税除与其他税收有相同的性质和作用外,还具有其自身的特征:
  
  (1)征收契税的宗旨是为了保障不动产所有人的合法权益。通过征税,契税征收机关便以政府名义发给契证，作为合法的产权凭证,政府即承担保证产权的责任。因此，契税又带有规费性质,这是契税不同于其他税收的主要特点。
  
  (2)纳税人是产权承受人。当发生房屋买卖、典当、赠与或交换行为时，按转移变动的价值，对产权承受人课征一次性契税。
  
  (3)契税采用比例税率，即在房屋产权发生转移变动行为时，对纳税人依一定比例的税率课征。 2019-01-07 09:56:22
• 151****6275 国有土地出让的契税税率为4%，以土地成交总价为基数计征。
  
  契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：
  
  应纳税额 = 计税依据 × 税率
  
  契税征收标准：
  
  1、当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;
  
  2、户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;
  
  3、所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收；
  
  4、购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税。
  
  2019-01-07 09:56:03
• 147****2811 根据规定，以现行契税政策，个人购买住房实行差别化税率。
  契税征收标准：
  1.当个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米以下的，契税按照1%执行;
  2.户型面积在90平方米到144平方米的，税率减半征收，即实际税率为2%;
  3.所购住宅户型面积在144平方米以上的，契税税率按照4%征收；
  4.购买非普通住房、二套及以上住房，以及商业投资性房产，均按照4%的税率征税 2019-01-07 09:55:56
• 132****6986 做土地收并购工作，得懂点财税知识。财税知识很复杂，要掌握土地收并购所涉及到的税费的计算方法，咱们还得了解一些技巧。今天小馆继续分享资深地产投资人彭总的文章，彭总分享了他多年的工作心得，将房地产开发环节的增值税及附加，土地增值税的计算方法划了重点，希望对大家强化财税知识有所帮助。
  
  
  
  
  
  土地收并购涉及到的税费一览
  
  
  
  详情请查阅文章《土地收并购所涉及到的税费有哪些、怎么算？高人给你支招啦》
  
  
  
  房地产开发环节的三大税之增值税及附加
  
  1
  
  第一步: 判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人？
  
  
  
  不用判断了，房地产企业基本都是一般纳税人，接着往下看吧。
  
  
  
  （年应税销售额超过500万元，就是一般纳税人了。房地产企业随便卖两三套房就超过500万元，所以基本都是一般纳税人）
  
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  第二步: 判断是新项目还是老项目?
  
  
  
  记住这个时间点:2016年5月1日
  
  
  
  这个时点之前的是老项目，之后的是新项目
  
  
  
  两种项目算税方法不同,老项目可以选择用以前营业税的算法(简易征收法)；
  
  
  
  新项目要用营改增以后的算法（一般计税法），比较复杂。
  
  
  
  老项目包括以下两种情况：
  
  （1）、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
  
  （2）、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
  
  
  
  
  觉得很绕的同学看这里，解读一下：
  
  如果施工许可证注明了合同开工日期，就按施工许可证为准；
  
  
  
  如果施工许可证没有注明，或者还没取得施工许可证，那么就以建筑工程承包合同为准；
  
  
  
  如果施工许可证也没有，合同也没有，那么还有一种可能被认定为老项目，就是企业向税局举证，确实是在2016年5月1日前就已经进场实际开工了。
  
  
  
  
  下面有些特殊情况要注意：
  
  
  
  （1） 如果一个项目，第一期是老项目，第二期是新项目，那么需要分开计算，一期用老项目办法，二期用新项目办法。
  
  
  
  （2） 如果项目第一期中有一部分属于老项目，另一部分属于新项目，也要分开计算。
  
  
  
  （3） 如果一个项目在16年5月1日前办理了施工证，在5月1日后又重新去办理了施工证，那么属于新项目。
  
  
  
  3
  
  
  
  第三步: 如果是老项目，怎么计算增值税？
  
  
  
  老项目可以选择用简易计税方法，也可以选择用一般计税方法。
  
  
  
  简易计税方法：
  
  
  
  增值税=当期不含税销售额*征收率（5%）
  
  
  
  啥意思呢? 很简单，其实就是 销售额/1.05*0.05 ,背下来就好了，不用理解。
  
  4
  
  
  第四步: 如果是新项目，怎么计算增值税？
  
  
  
  只能用一般计税方法了，核心公式是：
  
  
  
  增值税=销项税额-进项税额
  
  2019-01-07 09:55:48
• 144****1326 一、出让方进行土地使用权转让需要缴纳的税费
  
  
  01
  
  营业税
  
  根据2003年1月15日财政部、国家税务总局下发的《关于营业税若干政策问题的通知》第三条第二十款之规定，单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收营业税。
  
  
  
  02
  
  城市维护建设税和教育费附加
  
  以上述营业税额为计税依据，分别按照5%（纳税人在县城、镇的）和3%的税率征收城市维护建设税和教育费附加。
  
  
  03
  
  土地增值税
  
  根据《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权的行为，以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收土地增值税。
  
  
  
  1、法定的扣除额
  
  （1）取得土地使用权所支付的金额
  
  “取得土地使用权所支付的金额”可以有以下三种形式：
  
  
  
  ①以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
  
  
  
  ②以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；
  
  
  
  ③以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
  
  
  
  （2）与转让土地使用权相关的税金
  
  指在转让土地使用权时缴纳的营业税、城市维护建设税，教育费附加、印花税也可视同税金扣除。
  
  
  
  土地增值税采取四级超率累进税率，具体标准如下：
  
  
  
  ①级数土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
  
  
  
  ②级数土地增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，税率为40%；
  
  
  
  ③级数土地增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分，税率为50%；
  
  
  
  ④级数土地增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
  
  
  
  如果税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。
  
  
  04
  
  企业所得税
  
  按新企业所得税法规定，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加和土地增值税后的余额为应纳税所得额，一般按照25%的税率征收企业所得税。
  
  
  
  05
  
  印花税
  
  根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。
  
  二、受让方进行土地使用权转让需要缴纳的税费
  
  
  
  
  01
  
  城镇土地使用税
  
  我们可以根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，凡在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位应缴纳城镇土地使用税；
  
  
  
  同时我们可以根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
  
  
  当我们以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，按一定的税率按年缴纳。
  
  
  
  02
  
  印花税
  
  我们可以根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合用中的金额为计税依据，按5‰的税率征收印花税。
  
  
  
  03
  
  契税
  
  我们可以根据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定，土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率征收契税。 2019-01-07 09:55:40