二手房和一手房哪个好? 买二手房和一手房的优缺点？

• 157****3632 新房和二手房各有利弊，购房者可以根据自身的要求和预算进行对比选择，同时可以从以下几个方面考虑：
  1、地段：在市区、热点区域二手房随处可见。新房近年市区新建楼盘不多，多建在近郊及远离市区的地方。同样地理位置的房子，二手房自然占有较大优势。
  2、交通：二手房城市核心区有密织的交通网络，交通环境自然优越。新房相对二手房交通不是很方便，公交线路不多，有的楼盘道路不畅。从交通环境方面看，二手房与新楼盘所占优势各不同，伯仲之间，不分上下。
  3、外观与户型：二手房由于建筑时间较久，所以在外观上略显传统，单一，大都以九十年代建筑风格为主。同时在户型设计方面，整体户型设计不太合理，房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。而新房在外观上比较新颖、现代感强，极具视觉冲击力，同时新房的设计更显人性化，大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。从楼体外观，室内布局来看，新楼盘所占优势比重较大。
  4、价格：仅仅就价格而言，二手房更具优势，这也是吸引购房者购买的重要因素。相比之下，新房的单价较高。
  5、物业管理：二手房显然不太具有优势，年代较早，设施都不是很完善，物业相对较差，而新房在各方面都相对较为完善，有一套成熟的物业服务。
  6、**空间：二者的优势各有不同，所以发展前景也是各具优势。新房的**潜力比较大，但是购买时价格比较高。
  7、交易模式：大部分购房者在购房二手房时都心存芥蒂，大部分是因为中介，以及交易手续、流程复杂，不易被购房者所撑握。而新房则是简单明了，开发商一手办理。 2019-04-17 17:20:59
• 144****3788 一手房的优点：同小区选择性多，刚开盘的时候会有好多等着你挑；比二手房的税少；
  缺点：一手房买的时候一般不是现房交付，有的地方会跟开始规划的时候不一样；交房时间长，有可能贷款都还了一年了房子还没有入住；周边配套相对没有那么完善，不方便
  二手房的优点：现房，房屋有什么问题都能看出来，比如漏水啊、采光啊、周边有没有变电站啊、、、；交房时间短，正常流程两到三个月左右就可以搬进去住了；周边配套设施完善，小区有相应的居委会、业主委员会等
  缺点：二手房买卖比较麻烦，有房东、中介、贷款银行、交易中心、税务局；二手房选择性少，一房一价，每个房东的心态都不一定一样的，同小区同房型在售的数量不会多，不是楼层你不满意就是位置你不满意，找到你满意的价格又不满意；二手房税费多，现在卖家的税费都转嫁到买方头上了。 2019-04-17 17:20:55
• 156****9542
  到底买一手房好还是二手房好？网上这一类的讨论很多。其实答案非常简单，如果有点经验的人就会知道，买二手房才能占便宜，才能有弹性的性价比。没买房经验或房子少的人，都会认为应该买一手房，当然还有一种是土豪或伪土豪，只买贵的不买对的。
  
  
  
  首先我希望大家破除一个落后的二手房观念：有很多人认为买二手房没面子，把二手房等同于二手车，二手衣物，其实全世界都是以二手房交易为主，只唯独中国过去大搞建设才有那么多新房，因为房地产从无到有，十年前二手房入市的都很少，现在随着城市建设完毕，土地供应越来越少，新房基本都在偏远郊区，核心地段都是二手房，嫌二手房？想买新房还真没有。
  
  
  
  至于二手房配套好、带装修、没有交房等待期、周边成熟不用多说了，二手房里尽量挑次新的，我们国家5到10年内都算次新，你去香港看看，他们把20年楼龄的房子都叫做新房，那是什么概念？那会都是预制板，房间里到处是梁。
  
  
  
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  一手房和二手房哪个好不用多解释了，直接进入主题：怎么买到合适的二手房，后面会顺带提到交易税费中介费问题。
  
  
  
  买二手房有两大块支出：中介费和交易税费，前者是给中介公司，不建议绕过中介和卖家直接交易，国家既然培养这个行业，自然也为他们提供了快速通道，类似于我们交易席位，这样比自己办省事多了。
  
  
  
  那怎么省中介费的钱呢？我一般是在看房时就和中介谈好，中介费是浮动的，你不在他们那买中介公司一分钱都拿不到，1%基本是大中介的底线，他们开口会要3%或2%，小中介还可以低于1%，就是说500万的房子**多给5万。你不还价他就按**高的给你，关键还把你当猪，说今天又碰到一个猪被我杀了。
  
  
  
  这样谈好有什么好处呢？一是他认为你太他妈有诚意了，会很贴心跟踪服务，二是避免以后被动，等你看好了想谈基本没门。对了，还要谈好过完户才付中介，必须过完户，在窗口交易交完税费立刻转账！这样整个交易过程你就是大爷了，本来你就是大爷，出钱的都是大爷。
  
  
  
  通常先说好，中介会非常高兴，也会全盘答应，不能答应的，也含含糊糊说到时再说了，你就当默认，签单时一口咬定早就说好了，出尔反尔我就换中介！
  
  
  
  再说看房。我直接说我买二手房的经历吧，省得瞎比方，为了不暴露隐私我就不提哪个小区。
  
  
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  案例一
  
  
  
  小乖出生那年我们家因为增添了一个新成员，感觉住公寓不行了，于是就准备买个城区联排，决定下来后就开始看房，先筛选区位，然后锁定几个小区，再一套套看，找不同的中介，这么一段时间看下来，我掌握的房源比中介还多，他们本身相通也有不相通的，中介其实也不懂，他只想着怎么忽悠出去，但如果发现你掌握的房源、业主情况比他详细，就会特别尊重和重视你这个客户。在这个过程中，我就开始留心哪个中介小哥或小妞有心、能干，日后就交给他办。比如我看房的过程中，有个广西小伙特诚恳，每次我和不同中介来看房，他都伪装成我的朋友跟随，当然也是怕我被抢走和想掌握所不知道的房源，一旦出现新房源，他会第一时间和房东联系。至于怎么和别的中介周旋，小菜一碟，签看房协议随便填个别人的号就行。
  
  
  
  这样相当于你雇了个不要钱的跑腿、智囊，这个过程他也知道你很牛逼了，知道的房源这么多，买房要绕过他很简单，但是你信任他，告诉他就算在别的中介看上也会交给他做，中介费就给一个点，事后给，他会非常非常感激，认为你太讲义气了！
  
  
  
  下一步就是锁定房源，一套或几套，告诉中介小哥或小妞你看上了哪几套，报上你的心理价，你可以把心理价放得很低，很简单，我没钱买不起，没钱搞装修，你放心，就算你再没钱，中介也不会看不起你，因此降低服务水准，只会更卖命。
  
  
  
  然后了解房子和房东背景，房子的优缺点，尽量多挑毛病，觉得好也要说不好。了解房东做什么的？本地还是外地？大款还是小款？房子挂出去多久了？这是为以后还价做好准备。
  
  
  
  不要着急跟房东见面谈，见面也说帮别人看，受人之托，你打压房价时他不会生气，因为你也是好心帮人，但如果知道你是直接买家，压价太低可能会轰你出去，下次？下次知道是你不卖你了，出多少钱都不卖，卖方市场房东就是牛逼。
  
  
  
  我当时看中了两套房，同一个户型，一套620万，一套600万，620万那套装修稍微好点，女业主谈不下来，一分钱都不能少，反正不着急卖，说卖不掉拾掇一下自己住。600万那套可以再少20万，但要现金，不贷款。后来我了解到房东做生意贷了款急于拆东墙补西墙。我觉得有戏。
  
  
  
  于是我和小哥一块制定方案，我出500万，小哥说不太可能谈下来，我说一起想办法，先给小哥1万元意向金，表示谈下来立刻签约。小哥立刻来神了，因为他也认为我这么有诚意到时也会再加点。
  
  
  
  我们先将房价从580万压到550万，这很简单，用另一个客户的名义，因为也就30万，这么贵的房再少个30万也很正常，对方答应后又没了下文，房东期待落空后我才正式出场，直接一口价500万，对方当然不同意，但是让到了530万，我那个时候已经了解到了这个业主在武汉开了几个店急需用钱，高利贷天天催，就让小哥天天发短信说房子不好卖，一次性付款的客人找不到，你户型又不好，位置也不好，装修也不好，又没满5年税费高，**后业主就崩溃了同意了。
  
  
  
  这种谈判必须速战速决，必须给中介诚意金，因为搞不好你就给别人做嫁衣了，你谈到550、530，中介叫过来一个储备客户就截胡了。你给了诚意金中介也着急，怕被同事或别的中介拿走，所以除了努力谈判，还会做些手脚屏蔽这套房，让别人不能买，就算有人看中他都会过去以产权有问题把别人吓走，一说产权有问题再便宜都没人敢要。
  
  
  
  接下来就是签约、付首期，对方有贷款解押，然后约定时间去窗口过户，过户时付完尾款和中介费。我这套房还出过一个问题，房东瞒着父母卖的，当时父母还住在房里，父母非常强势，不知从哪听说卖得很便宜，就不肯搬，后来我和中介拿着房产证，叔叔阿姨好一阵劝才拖了3个月才搬走，走的时候还索要了5000元绿化费，说他种了几棵树。当然这些费用都从尾款了里扣了，只是没算违约金。
  
  2019-04-17 17:20:51