二手房禁止买卖是吗? 购买二手房应做哪些审查，禁止买卖情形有哪些

• 142****7208 二手房买卖陷阱常见，购房者屡屡上当，直接造成经济损失。在二手房市场中，可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房，包括：按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房;按照成本价或者标准价购买的安居工程住房;集资合作建设的住房;按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房;按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房等等。但是在法律规定下不能参与二手房买卖的房屋包括哪些呢？购房者又如何来鉴别？让我们一起来看看：
  
  不可交易二手房:
  
  1.只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房；
  
  2.未依法取得房屋所有权证的房屋；
  
  4.所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；
  
  5.已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋；
  
  6.以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋；
  
  7.依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；
  
  8.房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
  
  9.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
  
  如何鉴定房屋是否能进行二手房买卖？
  
  核实房主真实身份。二手房买卖合同签订之前，买卖双方应该对对方的身份进行确认，尤其是在买卖双方自己进行交易且没有第三方作为居间担保的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。查明房屋是否正在租赁，是否属与单位分房，有无产权共有人，是否抵押出去，是否为小产权房等。一方面要实际去看房，对物业和周边住户进行咨询，另外区房管局进行信息咨询，查明产权，谨防受骗。
  
  二手房买卖个人权益的维护都是无法保证的，购房者应该提前将以上九中不能交易的二手房源排除出去，弄清楚房屋权属状况，同时在签署二手房买卖合同的时候，要仔细核对合同内容，有什么修改可详细落款与合同上，避免日后发生合同纠纷事件。如果购房者实在是不能进行判断，可以找中介进行评估或者咨询，能买到放心的二手房才是**重要的。 2019-01-22 16:27:02
• 147****5686 二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 2019-01-22 16:26:56
• 133****3247 二手房买卖纠纷不断、陷阱重重，很容易造成购房者的经济损失。在二手房市场中，可以交易的房屋是已经上市交易并取得房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房。按照成本价或者标准价购买的安居工程住房，集资合作建设的住房，按市人民政府规定的指导价购买的经济适用住房和按照高于规定成本价的价格购买的安居工程住房和集资合作建设的住房等等。
  到底该如何辨别二手房能否买卖呢？我国法律规定下，不能进行二手房买卖的房屋又有哪些呢？ 2019-01-22 16:26:51
• 148****3855 前言
  昨天推送的微信中详细介绍了二手房的交易流程。但为了购房的安全，仅了解交易流程是不足够的，购房者还应对各种不同情形的房屋，对各个环节可能出现的风险，都要做到心中有数，并通过合同条款，尽量规定清楚，以应对日后可能发生的风险。今天就让小编来为你介绍签订存量房买卖合同中应注意的几个地方。
  
  
  
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  存量房
  买卖合同
  注意事项
  
  
  
  
  
  
  
  １信息确认
  
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  存量房买卖合同中首先就是要确定买卖双方的真实身份，合同中必须要写清楚双方姓名、联系地址、身份证地址以及联系电话。如果在合同履行过程中发生纠纷就可以按照联系地址或身份证地址送达相应的法律文书。
  
  另外就是要确认房屋的有效性和真实性，具体有以下几点：
  
  1、要求卖方出具房产证的原件，核实其为房产证的产权人，要保证房产证产权人、身份证以及合同签署人一致。如有特殊情况，卖方不能出现，买方应要求签约人出具产权人同意出售房屋的公证委托书。对于未能出具房产证原件的情况应加以注意，可到房管部门查册以确认产权人，以防虚假房产证骗取定金的情况发生。
  
  2、存量房买卖合同中列明的房屋地址要按照房产证件中的房屋地址严格填写，不得随意增改文字。只有房地证或房产证中所属地址才是法律唯一承认的房产合法地址，不能按照门口的门牌号或习惯称呼的小区名称填写。
  
  3、合同中的房屋面积同样要跟房产证明上载明的内容保持一致。因为这个面积是国家经过专业机构测量的面积，也就是法律上承认该房屋的权利面积。对于购买房屋有赠送小院、地下室、阁楼的时候，该部分的面积可能没有包含在房产证的面积中，此时就需要在合同的其他条款中注明，该房屋交易附带赠送了小院、地下室等。
  
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  ２如何付款
  
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  在存量房买卖合同中约定付款时应明确具体的付款金额、付款方式以及付款时间。对于付款方式需要加以特别注意：
  
  1、如果采用支付**款，而后办理银行贷款或公积金贷款的付款方式时，买方要注意相应的政策，来确定**款的支付比例，以防出现所贷款项不足以支付剩余款项的情况而导致承担违约责任或者合同无法履行。另外，还需要注意合同中约定的付款时间，因为办理贷款的时间不在当事人的掌控之下，当事人要做好相应的资金准备。
  
  2、采用一次性付款，需要明确具体的付款时间，以及保存相应的付款证明。
  
  另外，双方还应在合同中明确税费的承担，按照规定，由买方承担的税种有契税和印花税。但实践中可能卖方会请求由买方来承担营业税，双方当事人对税款承担的约定应要仔细查阅，做到心中有数。
  
  
  
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  ３交付细节
  
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  房屋实际交付时一般会涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，确认完毕后由卖方交付钥匙给买方，正式完成房屋的交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。对此，在合同中应约定具体交房日期，以及明确卖方应协助买方办理物业以及水电等的交接手续，如果房屋买卖合同中还涉及装修家电家具问题的，应在合同中约定装修等的具体情况。 2019-01-22 16:26:47
• 132****6487 二手房买卖活动中，买卖双方为了避税，在签订买卖合同时往往会做低房价，以达到少缴甚至不缴税的非法目的。根据《合同法》第52条的规定，此类条款应属于无效条款，自始不发生效力。但部分条款的无效不影响整个买卖合同的效力，且房屋交易行为确属买卖双方真实意思下达成的合意，因此房屋买卖合同是合法有效的。
  
  
  
  案情简介
  
  2010年3月11日，原告陈某、冯某向被告赖某、邹某求购上海市某区某路某弄某号某室毛坯房产（以下简称涉案房屋），房屋总价为202万元当日。18日，买卖双方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定好了房地产转让价（155万元）。
  
  冯某先后支付赖某5万，3万，62万房款和47.94万元做低房价的差价。赖某出具的收据，双方约定：47.94万元，此款为冯某做和冯某在交易中应支付的个税（个人所得税）差价的款项。此款不包括在买卖合同的约定价款（155万元）中。另外，若由于做低房价，房地产交易中心不予通过而造成交易中断及产生的法律责任和其他税费增加，均由原告冯某承担。卖方所收取的购房定金10万元将不予退还。收据有双方签名。
  
  4月15日，买卖双方共同至房地产交易中心办理产权过户手续。交易中心对上述房屋进行核价，核定的房产**低价为168万元，遂拒绝以买卖合同中155万元房价办理相关税款缴纳和过户手续。此后，冯某、陈某要求以202万元房价进行交易，而赖某、邹某则认为买方做低房价逃避交易税费，应承担造成不能办理过户的相关责任，拒绝再行配合买方重新办理过户手续。
  
  原告诉称：原告同意按实际成交价202万元办理过户手续，并承担被告的全部交易税费。然而，被告却拒绝办理过户手续。原告多次催告均未果。被告拒不履行房产过户的相关义务，已构成违约。现要求被告继续履行买卖合同，办理上述房产的产权过户登记手续；要求被告偿付逾期办理过户手续的违约金8.33万元
  
  被告辩称：居间合同约定被告以到手价202万元出售上述房产。原告要求做低房价，故在买卖合同中将房价做低至155万元。由于合同做低了房价，而房地产交易中心认为同类房产的**低交易价应当是168万元或者要求买卖双方提供房产评估报告，否则拒绝按此交易价办理过户手续。因此，原告提出按168万元进行交易，被告表示这种行为仍然是做低房价，故拒绝办理过户手续。原合同已不可能继续履行，若要继续交易，则需要双方重新协商。现不同意原告的请求，并反诉要求没收10万元定金。
  
  
  
  法院判决
  
  1.陈某、冯某与赖某、邹某就涉案房屋买卖继续以人民币202万元的价格进行交易（202万元为赖某、邹某的到手价）；
  
  2.赖某、邹某协助陈某、冯某办理涉案房屋产权过户手续。
  
  
  
  法律分析
  
  法院经审理认为，赖某、邹某作为出售方与陈某、冯某作为受让方就涉案房屋的买卖已达成合意，即出售方以202万元净到手价出售涉案房屋，交易中双方应缴的所有税费均由受让方承担。买卖双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价155万元，确属做低房价，为规避税费。规避税费的受益者是受让方陈某和冯某，然赖某、邹某作为出售方明知做低房价但仍与受让方签署了该买卖合同，双方对于未能顺利办理过户手续均有过错。虽然买卖双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了虚假的房价，但双方就202万元房价进行交易的意思表示是真实的，故双方应当按真实的交易价格即202万元进行交易。但陈某、冯某要求对方承担违约责任，偿付违约金的请求，鉴于双方对做低房价均负有责任，故此请求法院不予支持。
  
  关于赖某、邹某反诉要求没收陈某、冯某10万元定金的请求，法院认为，首先，该10万元定金于双方在签订买卖合同时转为房款，该10万元已不具备定金性质，赖某、邹某缺乏没收该笔款项的依据；其次，在47.94万的收据中注明如果“做低房价导致房地产交易中心审核不通过造成交易中断、和其他税费增加，均由买方承担”的约定，该约定并未表示如房地产交易中心对买卖合同审核不予通过则该合同解除，反而恰恰说明，“交易中断”并非终止，税费增加也就意味着按正常的交易价格而非155万元的价格进行交易所产生的税费由买方承担，该约定的基础是双方按正常房价继续交易。
  
  虽然，在该收据中亦约定“卖方所收取的购房定金10万元将不予退还”，但该含义包括两层，其一是双方继续交易，10万元房款仍由卖方收取；其二是合同解除，10万元房款不予退还。现买方要求继续交易，履行合同，而《合同法》的立法目的之一是促进交易，故在合同能继续履行的情况下，双方应当继续交易，卖方不应没收买方的10万元房款。因此，赖某、邹某的反诉请求，法院不予支持。
  
  实践中，二手房交易通常有以下几种避税形式：（1）从形式上采取签订虚假购房合同或者阴阳合同，压低成交价格；（2）不以买卖的形式，而是通过私下交易或通过公证、赠与等进行交易，偷逃税费；（3）房屋交易中介，与房产交易当事人、税务人员勾结规避税收。本案中当事人为了避税而做低房价签订的房屋买卖合同，属于恶意串通损害国家利益的行为。我国《合同法》第52条明确规定，有以下情形的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
  
  
  
  版权申明
  
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