二手房禁止买卖怎么办? 买二手房，卖家反悔不卖了怎么办

• 141****3108 可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：
  1.出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；
  2.买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；
  3.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；
  4.房屋质量问题的违约责任；
  5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；
  6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形；
  上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。 2019-01-13 11:50:40
• 154****2486 二手房交易过程中导致买方反悔的因素有很多，具体可以归纳成以下四种情形：
  第一种：买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。
  第二种：以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。
  第三种：房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。
  第四种：因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款**额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请没有通过，从而构成合同违约。
  二、二手房交易买方反悔怎么办
  如果出现上文所述的第一种情况：在签订房屋买卖合同后，由于买方经济能力关系而导致无法继续履行合同，构成合同违约，买方当对卖方承担违约责任。所以，买方在签订合同前，一定要仔细考虑自己的房款来源以及后续支付能力，防止陷入因为一时冲动而购房，导致违约的尴尬境地。
  如果出现上文所述的第二种情况：由于买方在签订房屋买卖合同时通常会到现场查看，所以，以卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵为由要求解除合同举证非常困难，因此难获法院支持。为了避免产生房屋买卖纠纷，买方除了到现场仔细查看房屋、了解房屋现状外，还可以向附近居民了解该房屋的有关情况，到物业公司调查所购房屋的真实情况，获取房屋的维修信息。 2019-01-13 11:50:35
• 145****2068 二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 2019-01-13 11:50:30
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  本期《地产新观察》节目为大家请到的依旧是熟悉的嘉宾——嵇律师，他将继续为大家解答在购买二手房时常见的几个问题。
  
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  本期节目嘉宾——嵇思涛
  
  
  
  
  
  北京炜衡(宁波)律师事务所律师
  
  
  
  戳下方音频，可收听本期节目
  
  
  
  
  律师为您解答购房疑惑
  来自宁波地产新观察
  00:0017:47
  
  
  
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  签合同前要付定金？付定金时要注意什么？
  嵇律师：首先定金并非是法律规定必须约定的事项，只不过在现在的二手房买卖中普遍都会约定定金，所以说定金一般还是要付的。
  
  
  
  付定金的时候需要注意以下几个方面：
  
  第一，支付定金是买家的义务，必须足额且准时支付，若支付有困难，在订立合同前就必须考虑好，在订立合同时，根据自己的能力和状况作出约定。
  
  第二，现金支付必须让卖方给你出具收据；汇款转账的，必须支付到卖方本人的账户，或者卖方书面签字指定的收款账户。
  
  
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  房东收了定金后反悔，怎么赔偿给买家？
  嵇律师：如果是定金，房东如果违约的话，就需要双倍返还定金给买家。
  
  
  
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  签署买卖合同时候，需要注意哪些细节？
  嵇律师： 首先是**款支付风险，我们建议**款通过第三方监管平台支付，现在很多银行都有此类业务，卖家支取的条件是合同履行完毕后，持证明文件由监管机构放款，若期间发生任何纠纷，任何一方无法提取款项，还有些比较有诚信的大型中介机构，在银行开设有监管专户并在建设主管部门备案，也是可以的。
  
  
  
  其次还有贷款风险，在交好**款后，一般在合同中都会约定买家批贷的具体时间也就是余款到账的时间，但是买家没有约定第一次申贷失败后的处理方式，如果买家由于各种原因银行贷款没有及时批下来，极容易构成迟延履行，让卖家抓住机会解约并且吃没定价。
  
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  律师建议：买家在合同中只能根据自身情况，约定何时提交申贷资料，而不能约定何时取得批贷通知，因为何时批贷是银行和公积金中心的权利，买家是掌控不了的。
  
  第一次申贷失败后处理方式
  若第一次申贷失败，买家有权利更换其他银行等金融机构再次申请，若再次申请失败的，才需要在几个工作日内自行筹集款项支付（时间也尽量约定的长一点），或者干脆约定合同解除，双方互不承担违约责任。
  
  买家常会犯的错误
  比如买家未按照约定时间履行义务，现在绝大多数房屋买卖合同都约定：一方迟延履行义务达到一定时间，另一方有权解除合同并要求赔偿。作为买家，一系列的义务都有具体的完成时间截点或条件，都有约定期限或经催告后的法定履行期限，买家绝对不能马虎。若时间太紧，可以与卖家协商适当延长时间，否则就会构成违约。
  
  
  
  4
  二手房“一房二卖”是怎么回事？
  
  
  嵇律师：一房二卖通俗地说就是两个及以上的买家签订二手房买卖合同，由于物权法对房屋所有权的界定原则是登记原则，房产证上登记的谁的名字房子就是谁的，所以说在房子登记前房子还是属于房东的。
  
  从法律上说，如果没有违反法律强制性的规定，那么两份买卖合同在合同法都是有效的，**终看房子交付给了谁，谁先支持全款以及谁办理了房屋登记等来判断房屋归谁所有。
  
  
  
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  遇到“一房二卖”该怎么办？
  嵇律师：除了及时足额支付定金意外，对于这类情况需要约定较高的违约金，一旦发生这样情况，签订了购房合同但没有拿到房子的一方可以向法院起诉要求其赔偿损失。
  
  
  
  6
  “阴阳合同”是否具备法律效力？
  
  
  嵇律师：签订阴阳合同为了逃税是违法的。以避税为目的签订相关条款法律上是无效的，但是由于双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中，买卖合同是基础，避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效，并不会直接导致整个买卖合同无效，也就是阴阳两份合同除了避税条款外都是有效的，这个时候买卖双方就会产生争议，购房行为就会失败，除了买卖双方之间会扯皮以外，如果避税行为被税务机关发现，也面临着罚款、拘留甚至是牢狱之灾。
  
  
  
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  小编提醒：在这里要告诫购房者，千万不要因为逃税签这种合同，如果产生纠纷法律可能保护不了你，因为“阴阳合同”本身就是一种违法行为。
  
  
  
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  二手房交房时要注意哪些？
  嵇律师：交房并不只是交钥匙这么简单，一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，而上述的水电等交接，就要分别到物业管理公司、自来水公司、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，如果有水电等费用拖欠的情况，也需要在签订购房合同中约定清楚。
  
  
  
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  买二手房户口问题要注意什么？
  嵇律师：办理交房前一定要去房屋所在地的公安局查阅下，如果户口还没有迁出，一定要在购房合同中约定清楚，如果房东不在规定时间内把户口迁出去就要承担违约责任。
  
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  律师建议：户口问题一定要引起重视，实践中法院也无法直接判决让一方把户口迁出去，户口问题并不是法院审理的范围。
  
  2019-01-13 11:50:25
• 131****7188
  
  
  
  
  “家庭唯一住房”如何界定？
  
  
  
  据南京房产档案馆的工作人员：纳税人本人、配偶及未成年子女在南京市有且只有一套住房（非住宅除外）。“这个只是指在南京没有其他的住房，至于纳税人本人或者配偶在外地有没有住房、有几套住房，都是不管的。”
  
  
  
  “家庭唯一住房”不是以有没有房产证来计算的，纳税人名下如果有其他的期房，只要购房记录能查到，即使房产证没有办下来，也不予认定为“唯一住房”。
  
  
  
  
  1、二手房卖方不唯一，卖方的个税也要买方交么？我看二手房很多都写的房主净得价。
  
  
  
  答：买卖的交易房价和税费承担是需要买卖双方协商的，通常房主报的都是净得价，由买方承担全部的交易税费。
  
  
  
  
  
  2、我婚前买了套房，现在想把房子过户到父母名下，请问过户协议上房屋的价格可以按当年购买价填报缴纳契税吗？
  
  
  
  答：看情况。一般报给税务局都是有个评估价的，不能低于**低评估价，不然通不过的。
  
  
  
  3、请问产权车位税费多少？购买发票为11万，现在想净得14万出手，买方大概有多少税费？
  
  答：是按照商业性质房地产的交易税费，全部税费总和大概为买卖差额的50%，成交价全额的33.5%。
  
  
  
  4、我是南京人，婚前和老婆各自买了1套房，分别90、50平米，均为混合贷款，一个商贷已还清。目前打算卖掉一套，买个改善户型。卖一套再买一套，有哪些税费？如何才能**大限度减少税费？
  
  
  
  答：如果在您卖掉其中一套房子的前提下，再次进行购买房子，算2套房，房屋小于等于90平交1个点的契税，大于90平交2个点的契税。个税的话，若房屋是满五唯一，则免征，否则全额1%或差额20％。增值税的话，满二年免税，不满两年算增值税及其附加5.55%。如果您是纯商贷，可以正常贷款。 如果您使用公积金，那必须保证使用公积金者，必须还完公积金。
  
  
  
  5、购第三套房要交哪些税？
  
  
  
  答：若满两年不满5年，需要缴纳个人所得税全额1%或差额20％，契税3%，增值税免征。 若满五年唯一，契税3%，个税免征，增值税免征。若不满两年，缴增值税及其附加5.55%，个人所得税全额1%或差额20％，契税3%。
  
  
  
  
  
  6、本人婚前名下有套房无贷款，**近打算跟老婆买一套125平方的二手大约220万，需要交哪些税？（卖家不唯一）
  
  
  
  答：如果您买的房子是满五年唯一的，个税免征；否则，要缴纳个人所得税全额1%或差额20％；契税的话，不知道您老婆名下有没有房，如果您属于家庭二套房的话交2％，三套房的话交3％；增值税的话，满二年免税，不满两年缴纳增值税及其附加为房价的5.55%。
  
  02
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  过户
  
  
  1、为了上老人房子学区，想把我们（子女）的房子和老人的房子进行产权置换，一个是满5唯一，一个是满2唯一，可操作吗？
  
  
  
  答：可以进行产权置换，满五年唯一的房子过户时，免增值税和个税，契税按照首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房90㎡以下1%，90㎡以上2%；三套房一律3%。满两年唯一的房子过户，免增值税，个税按照房价的1%，契税标准相同。
  
  
  
  
  
  
  
  2、唯一房产认定，我是卖家，房产局是以送件还是出件为时间为准？系统里这套房就不是我的了？
  
  
  
  答：买和卖都是以出件时间为准。卖房必须先送件，大概10个工作日（14天左右出件），你买房在卖房送件后的第二天即可去办理过户送件，这样卖房还是算唯一，买房还是算首套。
  
  
  
  
  
  
  
  3、网签是否可以申请部分资金不进监管？想买一套有银行抵押的二手房，房主需要拿**款来解抵押。走网签流程时是否可以申请用来解抵押的这部分房款不进监管账户，只有银行贷款的这部分才进监管？
  
  
  
  答：正常交易规定定金加**总额不超过过户房价的20%部分及不超过5万交房尾款部分可以免于资金监管进入监管账户，其余部分的**及贷款部分都必须走资金监管。交易双方如果协商一致，可以申请**免监管，即余额监管。
  
  
  
  
  
  
  
  4、手里有一套岱山的产权置换房，请问5年以后出售，是否需缴纳溢价的50%土地出让金？
  
  答：产权置换房不需要满5年后才能出售，拿到两证后即可出售，根本不存在缴纳差额50%政府收益金的问题。只有拆迁安置或者住房困难户购买的经适房才需要满5年后上市，城镇户籍居民拆迁或者申请购买的经适房需要缴纳差额50%的政府收益金。
  
  
  
  
  
  
  
  5、刚刚拿到房产证 想把老公名字加上去，应该怎么走流程？大概费用多少？
  
  
  
  答：夫妻两人之间的房产证加名只需夫妻两人到房产局办理加名手续即可，无需交税，带上两证、两人的身份证户口本结婚证，只收取工本费大概一百多元。但是，如果房子有贷款，很多银行是不允许加名的，在办理加名手续之前，需要银行同意。 2019-01-13 11:50:19