二手房买房反悔怎么办? 买的二手房房价涨了，卖家反悔怎么办

• 142****9815 房价涨落不定这是由于市场环境决定的，我们无力改变，但就是因为这些涨幅不定的房价给二手房交易造成了不少的纠纷，主要原因就是因为从签订合同到交房的周期较长，房价一天一个价，卖方就随时有反悔的可能。买卖双方在签订好二手房屋买卖合同之后反悔，这个是违法的，下面小编就跟大家说说遇到这种情况要怎么办，双方要怎样维护自己的合法权益。
  
  一、二手房买卖中卖方反悔情况有哪些？
  
  二手房买卖已成为房产市场上一种**火爆的交易类型，但是交易过程中常会出现买卖双方反悔的情况，下面将主要列举卖方反悔的情况：
  
  第一种，卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。
  
  第二种，卖方以房屋没有取得权属证书为由，要求确认房屋买卖合同无效。
  
  第三种，因房价上涨，卖方反悔毁约。
  
  第四种，公司没有及时向卖方转缴定金或者由中介公司暂保管定金约定不明，导致卖方要求确定合同无效。
  
  一旦二手房买卖过程中，卖方以上述理由反悔，主张合同无效，买该如何应对，维护自己的权益呢?具体对策如下。
  
  二、二手房买卖中卖方反悔怎么办？
  
  (一)针对第一种情况
  
  根据我国《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
  
  可见，只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。
  
  (二)针对第二种情况
  
  卖方在尚未取得房地产权证之前，虽不能享有，但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此，卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理：
  
  1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件，即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证，待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。
  
  2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书，约定待卖方房地产权证办理完毕后，双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。
  
  (三)针对第三种情况
  
  我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同。
  
  (四)针对第四种情况
  
  由于定金合同必须缴付定金方才生效，而现在二手房交易时，买方往往是把定金缴付给中介公司，再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此，为了确保定金合同生效，买方应当在定金合同里面约定，中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时，必须委托正规的中介公司进行居间买卖，以保证交易的安全和成功。 2019-01-23 18:20:13
• 142****2754 二手房买卖中会遇到卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由，主张房屋买卖合同无效。这种情况的出现说明卖方反悔，不愿意完成交易，那买房应当如何利用法律武器维护自己的权益呢?下面由房产纠纷法律咨询小编以及社区法律咨询小编结合我国现行法律和**高院司法解释以及市高院司法文件，提出具体分析意见，供上下家进行二手房交易时参考。感谢您的关注!依据现行法律，如果出售的房屋是共有财产，卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则，就可能导致买卖合同无效。司法实践中，常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口，要求法院确认房屋买卖合同无效。但是，当房屋产权登记在一人名下时，买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
  (二)以合理的价格转让;
  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”**高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
  (一)》第17条第
  (二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见，我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，并支付了合理对价并进行了登记，则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发，认定房屋买卖合同有效，允许买方取得房屋的所有权。在审判实践中，按照**高法院的司法文件，区别不同的情形分别处理：一是房屋出售时，权利登记仅为卖方一人的，基于不动产的公示、公信原则，买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人，其与卖方之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错，与卖方恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。 2019-01-23 18:20:06
• 141****9649 近，二手房火了。受契税和营业税政策的调整等影响，一些城市二手房的交易量不断上升。在一线城市和部分经济发展较好的二线城市，二手房的成交量赶超新房，价格比新房高出不少。原本在年前还在犹豫要不要买二手房，期望着房价能够再降一点的购房者们，如今都不再犹豫，期待能快点签约，就怕房子又涨价了，卖方后悔卖房了。
  
  
  
  前有上海买房，房子还没过户就赚了100万了的“神话“。如今在石家庄，市民陈女士在春节前看上了市中心的小两居，过了一个春节后，房子就加价了40万。市民徐先生有一套住房出手，2月中旬与一位购房者达成意向，并收取了10万元的定金。但近日发现附近的房源价格都在上调，其老婆提出不想卖这个房子了。
  
  上面的事情每天都在发生着，卖方为啥要毁约？由于房屋买卖过户所需时间大概1个月，在这1个月间，风云变幻，政策频出，很有可能房子就涨涨涨！二手房买卖流程通常都是首先签订合同，买方支付一部分定金；其次进行资质审核；然后网签，买方支付**；如果要贷款，还要办理房屋贷款；**后就是过户了，过户时主要缴纳契税、营业税及附加税、个人所得税等三种税 2019-01-23 18:20:01
• 136****5527 2015年底起，房价进入了一轮暴涨期。二手房买卖中，业主不断坐地起价，一套房隔天涨个30万的情况太多了，导致二手房买卖中卖方频现违约。
  
  卖房人反悔的几种手段:看到房价上涨后，一些卖房人开始要求买房人加价。加价不成时，有些人便开始采取其他手段要求确认房屋买卖合同无效比如让其他的房屋共有人出来主张自己不知情，或者让第三人以承租人的身份起诉主张优先购买权。有的房主则以拒收房款等方式，制造买房人延期付款，再主张其违约，要求解除合同；甚至有些房主直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。
  
  近期，频繁有人咨询房屋买卖违约解决办法，我的建议是拿起法律武器，主动出击。当然，法律的武器并非单纯的诉讼，而是通过有关法律知识的运用来解决问题。
  
  **后的解决方式才是起诉。房价大涨至卖方毁约，判决遵循这样一个原则：不能让毁约方通过毁约行为获利，也不能让守约方的合法利益受到损害。
  诉请中，买方有两个选择，要么要求继续履行；要么要求解除合同并赔偿损失。
  
  如买方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定外，法院应判令卖方继续履行。在履行义务的同时，买方还有其他损失的，应当赔偿损失。”
  
  《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
  
  在司法实践中，如果买方需要贷款买房的情况下，法院很难判决继续履行，原因在于贷款买房需要卖方配合办理贷款手续，法院难以强制执行。而在买方能够全款清掉房款的情况下，法院则较易于判决继续履行，判决生效后，如果卖方拒不配合的，买方可以向法院申请强制执行。
  
  案例：判令合同继续履行外，卖家还要再支付20万元违约款。
  
  买二手房付70万解押款后，卖家拒绝交易 去年10月11日，崔先生与被告周女士在房产中介签下一份房屋买卖合同，约定以370万元的价格购买位于鼓楼区润江路苏宁睿城的一套100多平米房屋。签完合同后，崔先生分两次付了10万元定金，并在19日转给周女士70万元用于房屋解押。
  
  不过，收钱2天后，周女士通知崔先生称房子卖便宜了，希望加价10万元。“我们当时没有同意加价，23日双方曾经协商过，如果她不想卖房，当天把70万退给我，并按照合同双倍返还定金。”庭审中，崔先生说，他当即把自己的银行卡账号给了对方，但对方迟迟未还钱。
  
  崔先生还说，如果去年10月23日后周女士依照约定退钱，他便可以用这70万元再去购买其他二手房屋，但周女士既不退款也不履约。随着小区附近房价的快速上涨，原本370万元的房产已涨至500万元左右，他手头没有余钱再买房。
  
  法院认定卖家违约，判令合同继续履行 协商无果后，崔先生于去年11月向建邺区人民法院起诉，但周女士提起管辖异议，该案**终于今年1月由鼓楼区人民法院受理。立案第二天，崔先生的银行卡上收到了周女士退还的70万元解押款，但并未返还10万元定金，更没有双倍返还定金。
  
  今年1月和3月，该案两次开庭，崔先生提供了当时双方签订的买卖合同、收款收据、银行汇款单及双方往来短信等证据。此外，他还提供了一份房产登记查询资料，称事发后周女士曾向房产登记部门挂失房产证。另外，涉案房产抵押银行出具一份情况说明，称周女士的房产全部贷款已于2015年10月19日还清。从时间上来看，这正是崔先生将70万元解押款支付给周女士的当天。
  
  通过当事人提供的证据，法院认为这份房产买卖合同依法成立并生效，被告存在违约行为，判令除合同继续履行外，卖家还要再支付20万元违约款。
  
  为何合同继续履行，卖家还要再赔20万元？ 宣判后，该案承办人、鼓楼法院民四庭法官武加庆接受记者采访，并就判决进行了解读。根据我国合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。
  
  “如果一方违约，守约方有权要求继续履行或者要求解除合同。另外，根据法律规定，继续履行合同和赔偿损失并不矛盾，本案中20万元的违约金是双方的约定，且由于被告未履约，确实给原告造成了增加诉讼成本、付款方式改变等额外损失，综合考虑这两项，法院对原告赔偿损失的要求也给予支持。”武加庆说。
  
  合同不具备履行条件的，诉请解除合同，卖方是否只能要求卖方承担支付违约金或双倍返还定金的责任？
  
  案例：反悔房主共被判赔偿90万
  
  2007年7月，北京市民刘女士交纳了40万元的定金，通过中介公司向祁女士购买了一套房屋。然而，交完定金半年多后，房主祁女士发现楼市价格飞涨，于是以中介公司欺诈、房屋尚未取得房产证不能买卖等理由拒绝交房，并主张房屋买卖合同无效。
  为此，刘女士将祁女士告上法院，要求继续履约或高额赔偿。
  2015年2月初，朝阳法院经过审理对该案作出判决。根据判决，双方房屋买卖合同解除，房主祁女士不但要双倍返还刘女士购房定金共计80万元，还要赔偿她高达50余万元的房屋差价损失。
  解读:高额差价的判赔依据
  卖房人祁女士反悔一案中，法院判决认为，根据合同法第113条的规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。该案中，房价上涨后房屋的现价值与合同约定的交易价格之间的差额，应视为合同履行后，刘女士享有的可得利益。
  该案审判长、北京“十佳法官”姜春玲向记者进一步解释了50余万元差价款的计算过程。姜春玲说，针对房屋的现价值，法院向北京市价格认证中心进行了调查咨询。他们答复的结果是，当地同类型房屋的市场价是每平方米1.7万元到2.2万元。法院采纳了每平方米2万元的中间价格，并以此计算出房屋的总价，再减去合同约定的428万元的成交价，得出的差价是90余万元。因考虑到法院同时判决双倍定金返还，刘女士已从中得到了40万元的经济补偿，因此法院从90余万元的差价中又减去了这40万，**终得出了50余万元的赔偿款.
  
  姜春玲表示，法院之所以支持差价损失的赔偿，目的是为了让守约方受损的利益得到弥补，使其仍有能力购买到同区位、同类型的房屋。“目前房价可以说是暴涨，房子**带来的利益应该由谁来享受？我们认为应该由守约方、诚信方来享有。法院处理这种案件时遵循的基本原则是，不能让毁约方通过他的毁约行为获利，同时也不能让守约方因守约而受到损失。我们希望通过法院的审判，能够对双方的交易行为起到一个引导的作用。”“诚信原则是民事合同的帝王条款。”朝阳法院民一庭负责人陈晓东表示，法院要保护的正是善意守约方的合法利益。“守约方的实际损失有多大，法院就要通过审判帮他把实际损失弥补上。我们认为，守约方的实际损失也就是房屋的差价损失。”
  
  法条链接《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
  
  2019-01-23 18:19:55