房价涨落不定这是由于市场环境决定的,我们无力改变,但就是因为这些涨幅不定的房价给二手房交易造成了不少的纠纷,主要原因就是因为从签订合同到交房的周期较长,房价一天一个价,卖方就随时有反悔的可能。买卖双方在签订好二手房屋买卖合同之后反悔,这个是违法的,下面小编就跟大家说说遇到这种情况要怎么办,双方要怎样维护自己的合法权益。一、二手房买卖中卖方反悔情况有哪些?二手房买卖已成为房产市场上一种**火爆的交易类型,但是交易过程中常会出现买卖双方反悔的情况,下面将主要列举卖方反悔的情况:第一种,卖方以出售房屋时未与其他共有人协商一致为由,主张房屋买卖合同无效。第二种,卖方以房屋没有取得权属证书为由,要求确认房屋买卖合同无效。第三种,因房价上涨,卖方反悔毁约。第四种,公司没有及时向卖方转缴定金或者由中介公司暂保管定金约定不明,导致卖方要求确定合同无效。一旦二手房买卖过程中,卖方以上述理由反悔,主张合同无效,买该如何应对,维护自己的权益呢?具体对策如下。二、二手房买卖中卖方反悔怎么办?(一)针对第一种情况根据我国《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”可见,只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。(二)针对第二种情况卖方在尚未取得房地产权证之前,虽不能享有,但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此,卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。具体还需从以下两种情况处理:1、在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件,即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证,待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易手续。2、买卖双方先签署购买房屋的意向协议书,约定待卖方房地产权证办理完毕后,双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。(三)针对第三种情况我国《合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后,卖方不愿意再履行买卖合同,属于违约行为,买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权,并要求卖方支付违约金、赔偿金;也可以不行使解除权,要求卖方继续履行该合同。(四)针对第四种情况由于定金合同必须缴付定金方才生效,而现在二手房交易时,买方往往是把定金缴付给中介公司,再由中介公司转缴给卖方;卖方则将房屋产权证原件交中介公司保管。因此,为了确保定金合同生效,买方应当在定金合同里面约定,中介公司转缴定金的义务或者约定定金由中介公司保管视同缴付卖方。同时,必须委托正规的中介公司进行居间买卖,以保证交易的安全和成功。
全部4个回答 >二手房买房反悔怎么办? 买二手房时,有一方反悔了,怎么办?
155****0217 | 2019-01-13 19:51:43
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135****5446 房主签约后却反悔,购房者的利益变得非常扑朔迷离。一般来讲,购房者应该采取应对的对策如下:
1、在与二手房房主签订购房合同时,购房者必须提前考虑房价上涨等因素,考虑相关的可能结果,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,及时办理,避免对方反悔。
2、为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而**后被判定合同无效,买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
4、购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋,如果是的话,建议城镇居民不要购买这类房屋。 以上便是对二手房交易签约后反悔的原因及对策的相关介绍。通过上文的描述,我们对此都有了一定的了解。但这里有必要提醒大家的是,购房人在交易签约后仍有可能遭遇房主反悔,这时候对于购房者来说,权益可能会受损。因此,我们建议购房者要做好预防工作,这是第一位的。这就 要求我们在签约前,要充分了解房屋买卖的各种手续,以及房屋的情况。在签订合同时,**好要请律师帮助把关,审核合同,并将违约条款写进合同,以备追责,从而较好地保护购房者的合法权益。 2019-01-13 19:52:04 -
133****0362 二手房违约频频发生,对于这种在二手房交易的途中,有一方不想买了或者不想卖了,那么作为履行的一方该如何是好?遇到这种情况,我们履约的一方也不要太紧张着急!
对于二手房交易途中,有一方违约,我们需要先看合同。
第一种,签定金协议,未签买卖合同的。我们从严格的意义来讲,如果没有签合同,只签署定金协议,这个肯定是以定金来做文章,如果一方违约,那么定金是不退或双倍返还的,这个是法律承认的。这里大家注意一点,定金在什么范围内是受法律保护的!一般定金是不能超过总成交价的20%的,如果超出的部分,是不受法律保护的。这点大家一定要清楚! 2019-01-13 19:51:59 -
158****6056 第一种,签定金协议,未签买卖合同的。我们从严格的意义来讲,如果没有签合同,只签署定金协议,这个肯定是以定金来做文章,如果一方违约,那么定金是不退或双倍返还的,这个是法律承认的。这里大家注意一点,定金在什么范围内是受法律保护的!一般定金是不能超过总成交价的20%的,如果超出的部分,是不受法律保护的。这点大家一定要清楚!
第二种,签定金并且签署相关买卖协议。这种在买卖合同里边写的很明确,如果有一方违约,赔偿金额是以总成交价来进行赔偿的,一般都是总成交价的20%作为违约金来赔付的。这里特别说明,如果到法院,法院是看流程的进展到哪一步酌情处理的。
买卖二手房时注意一下几点误区。
1,有配偶的一定要签署配偶同意出售证明。如果没有签署,合同很有可能判定无效。
2,有多个产权人的,一定要所有产权人到场签署买卖合同,如果有一个产权人不到场,需提供公证书,如果没有,合同判定无效!
3,如果有抵押的,一定要抵押人同意出售证明,这里忽略,银行的按揭贷款!
2019-01-13 19:51:54 -
154****8301 现今社会,二手房市场十分活跃,但交易过程中却总是出现这样那样的问题,使得交易双方不愉快。在二手房交易的过程中,房主突然反悔了,购房者该怎么办呢?遇事找法小编为您解答!
现在的二手房交易也是很火爆的,但是二手房买卖对买方而言存在的风险,大家知道吗?
在二手房交易的过程中,买方处于相对于劣势的地位。二手房买卖对于买方来说存在以下风险↓↓↓↓
(1)卖方不按照合同的规定交房。
(2)卖方不协助办理过户登记。
(3)有可能因为房屋自身存在的原因导致买卖交易无效。
(4)卖方配偶或者共有人声称不知情,导致合同无效。
(5)在交易完成后,卖方拒绝迁出户口。
天啊噜,看来一趟交易下来,买家很有可能身心俱疲,实在不容易啊,不容易。但是你以为这样就完了么?孩子你还是太天真,更加致命的风险还在后头↓↓↓
若是遇上房主反悔,你心里有可能会“万马奔腾”~~~
网友提问:我今年3月份经中介与王某签订了一份房屋居间合同,王某将其位于高新区的房屋以110万的价格出售给我,我向王某支付了购房款5万元,其余房款双方约定进托管账户。后双方办理过户手续时,王某反悔了,并称该房屋所有权人是其儿子(王某儿子已满18周岁),他签订的合同是无效的。请问,面对这样的情况,我该怎么办呢?
律师解答: 王某儿子已满18周岁,具有完全民事行为能力,此房屋的所有权归王某儿子所有,王某虽是其父母但其已成年,其父母对其财产无处分权。根据《**高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。由此可知你与王某的房屋买卖合同是有效的,若王某儿子不同意过户,你可以要求王某承担违约责任或者要求解除合同并要求王某对其损失承担损害赔偿责任。
有些网友心里就疑惑了,我买套房,前后交涉了那么久,花了那么多时间,就算房主反悔了,就不能要求他继续履行合同并强制过户房产吗?
在二手房的楼价持续上升,有不少在签订合约之后反悔,导致合同无法履行。不少购房者就想到了要求继续履行合同并强制过户房产。但是购房人对是否能要求继续履行二手房买卖合同及能否通过诉讼形式请求强制过户不太理解。
诉请继续履行合同,强制过户的条件:
第一,买方要确保持续符合购房资格。
第二,买方要追加中介方和卖方欠款银行作为第三人,其中卖方欠款银行涉及到赎楼,便于法院判决该第三人配合赎楼。
第三,买方要准备好一次性支付购房款。而这也正是以便卖方不配合办理按揭手续时,一次性付款给法院,由法院执行强制过户,再将房款放给卖方。
买方符合上述条件要求继续交易并强制过户的,必须准备好足够的购房资金,在将购房款汇入法院账户后,法院就可以向国土部门发出裁定书强制过户。这一做法,就完全避开了卖方,无需卖方配合进行按揭手续。因此,符合一定条件的购房者完全可以要求卖方继续履行交易并过户,以维护自己的合法权益。
相关知识
如何预防二手房买卖签约后房主反悔的情形出现?
一般来讲,预防二手房买卖签约后房主反悔,作为购房者,应该采取的对策可以有以下几方面:
(1)在与二手房房主签订购房合同时,购房者必须提前考虑房价上涨等因素,考虑相关的可能结果,约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时,及时办理,避免对方反悔。
(2)为避免因为房主主张房屋为夫妻共有而**后被判定合同无效,买房人应在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意处分的证明。
(3)为了了解所购房屋的真实情况,购房者应在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,**好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担责任作出书面约定。
(4)购房者要了解待购的房屋是否属于不能上市的国家法律明确规定的农村宅基地所建房屋,如果是的话,建议城镇居民不要购买这类房屋。 2019-01-13 19:51:49
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可根据合同提出违约金补偿。在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种:1.出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口;2.买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续;3.买方或卖方单方违约解除合同的违约责任;4.房屋质量问题的违约责任;5.房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任;6.根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形;上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为,3属于不履行合同义务的根本违约行为,4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。
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对方反悔,要是退回买房款,协议还有效吗?对方反悔,不得已拿回购房款。
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这个具体是看合同怎么签的,你没有交定金,所以合同基本无效,所以不和界定!
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买方可以反悔,但需要承担相应的违约责任,法院**高支持20%违约金赔偿!建议协商解决:如果有中间方,可把自己的意向表达给中间方,由中间方委婉表达给卖方,先看看卖方的意思;如果没有中间方,只能自己好好协商。当然,如果签订合同中存在欺诈或产权不明确等问题,买方则无需承担违约责任。
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