我想买套二手房可以吗？ 我想买一套二手房，怎么贷款呢？

• 131****7866 建议购买有房产证的房屋，否则无法办理产权转移，有一定风险
  二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。 2019-01-13 11:49:21
• 143****0820 二手房没有规定买多久可以在卖，可以刚刚买了就卖都可以了。只要产权证的名字变更为买受人的名字了，那么想在想将房子卖掉都是可以的，只不过需要缴纳税费，办理过户的税费如下：
  
  1、个人所得税：1%（卖方出，满五年唯一一套住宅免征）；
  
  2、契税：90平方以下1%，90平方-144平方1.5%，144平方以上3%，二套房3%，买方出；
  
  3、交易手续费：面积*6元（买卖双方一家一半）；
  
  4、工本费：80元（买方出）。 2019-01-13 11:49:16
• 138****4732 因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户
  买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
  1、第1日递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  2、第2-7日 评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。　　
  3、第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  4、第11-33日 交**，办理过户
  审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5、第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 2019-01-13 11:49:12
• 152****6214
  一买一卖 买的时机**重要
  
  提问：徐sir，我在上海工作，上海郊区首套房三层**2014年买入。武汉藏龙岛阳光100大湖地一套无贷款，汉口兴华尚都国际一套3成**，古田拆迁房两套，一套已交付，一套未交付。蔡甸老城区有私房马上拆迁。两个小孩，一个3岁，一个1岁。
  
  我的问题：我应该怎么规划未来几年的房产和孩子教育？
  
  1. 明年在上海换城市副中心（莘庄）的学区房，**要7成，需要卖掉武汉一套或者两套房。
  
  2. 维持现在的房产结构不变，等待武汉下一波涨幅后卖掉，再在上海换房。
  
  3. 目前的房产贷款都是7成，换掉买上海7成**的二套房是否划算？
  
  
  回答：首先回答你第一个问题。
  
  其实，你已经错过了武汉**佳卖房时机——今年年初，现在武汉二手房降了10%—15%，现在卖可能价格会低于你的心理预期，目前上海的市场也在横盘期，也小跌了一点，建议现在开始筹备先卖武汉的房子，卖房的**佳时机，我个人预测2019年年底或者2020年年底，具体到什么时候，要看当时政策。
  
  横盘期就是**佳的买房机会，目前来看，上海的价格还算合理，卖掉武汉的房子，可以拿着现金随时捡笋，例如像学区房这种硬通货。
  
  我注意你在上海只有一套，我个人建议还可以再配置一套，至少两套吧。作为国际化大都市，上海的潜力有目共睹，未来的发展可能像香港看齐，因此，我还是建议你可以在能力范围内多配置一点。
  
  我个人预测这一波横盘期可能至少要到明年年底，时间比较长，如果不卖掉武汉的房子，留在手里也是耗利息，卖了拿着现金做点投资也是不错的。
  
  第二个问题，换房时机的问题。在上海买房要抓住这一波，建议不需要等武汉回暖，直接出掉即可。作为一线城市上海肯定比武汉敏感，市场反应也会灵敏很多，如果坚持等武汉的下一波，可能就会错过上海**佳入手机会，得不偿失。
  
  第三个问题，我稍微跟你简单做个整合，由于信息不太多，我大致说一下：
  
  你有一套全款和三成**的房产，我的建议是卖掉全款和拆迁还建的房产，你也可以自行判断一下；三成**买的房子可以先留着，毕竟目前武汉的利率高得有目共睹，当时买的肯定还是划算的。
  
  那么，三成**的房子在什么时候卖掉呢？就是你确实买上海房子差一点资金，那只能出掉三成**的房产。
  
  以目前武汉市场来看，比较适合长持，未来潜力还是有，马上要召开的军运会，以及光谷未来的发展，我都是极为看好的，但是需要时间来兑现，如果手上资金比较宽裕，可以给自己做一个5—10年的资产规划。
  
  
  
  Q&A | 贰
  
  
  
  买房前弄清楚需求
  
  提问：我是外地户口，女儿在武汉大学毕业，两套房的指标已用完，两套房都在青山，都有缺陷都在四层，花样年一套2014年86平，绿地香树花城一套，17年96平，这一套是作为投资用的，将来要卖，目前还未交房。现手上还有100w，想投资房产保值，不知公寓好还是住宅好？住宅可以用我侄女的指标。 前看过的住宅有汉口传奇、滨江大华。 看过的loft有光谷东H+、汉口远洋青年公寓，想请徐总赐教指点。
  
  
  回答：先说句题外话，亲戚代持肯定还是有风险的，通常都不是很建议。
  
  如果确实还是想买的话，我是建议可以出掉一些不那么优质的资产，比如2014年买的花样年86平的房子，可以先卖掉。然后在徐东附近买一个大一点的房产，比如保利城、保利江锦之类的，尽量往中心区靠一些，越核心的区域价值肯定越高。
  
  如果你没有区域要求，可以考虑白沙洲、四新、常青花园，光谷东也都可以的。
  
  从你看过的万科汉口传奇、大华铂金瑞府、光谷H+、远洋心汉口SOHO公寓这四个项目来看，万科汉口传奇还是不错的，汉口二环边，附近有**，目前才2万多一点点，未来空间还是较大的。大华铂金瑞府位于青山区，也是近年才涨起来的，之前都是卖1万多一点。
  
  一般而言，住宅>公寓，因此万科汉口传奇首选，大华铂金瑞府次之。再谈到光谷H+和远洋心汉口SOHO两个公寓，要看租售比，因为公寓主要是看地段和租金回报率。
  
  如果说这个光谷H+，租金真的能租到7150元/月，那肯定优选光谷H+；因为价格虽然贵5、6000元/平，但是实得两层面积，再加上光谷的东潜力我一直看好，光谷H+>远洋心汉口SOHO。
  
  因此，这四个项目，我大致排序是：
  
  万科汉口传奇>大华铂金瑞府>光谷H+>远洋心汉口SOHO
  
  坦白说，你挑的这四个项目都还不错，各有各的好处，万科汉口传奇地段不错，而且汉口中心区未来供应也会越来越少，相对而言会比较稀缺；
  
  大华铂金瑞府虽然在青山但是属于滨江板块，同时有江景学区稀缺资源，目前2价格2w多一点点的毛坯，未来也是看好的，但是要做长持打算；
  
  光谷H+还是占的地理优势，目前来看，几大区域光谷兑现能力**强，后期潜力大；
  
  远洋心汉口SOHO地段也较好，单价也不高，才1w5、6，还是有一定空间的。
  
  
  
  Q&A | 叁
  
  
  
  现在才是**好的买房时机
  
  提问：徐总你好，有个问题想咨询一下你，我和我老婆目前是离异状态，我名下在金沙泊岸按揭的137平房子，才交房，暂时还没有办证，不考虑住，一时也不能交易，老婆名下有四套公寓，贷款是我还每个月1.7万；
  
  武昌府一套90平全款，自住，在平安贷了100万；
  
  今年5月在南湖大华三期买的，370万全款买了套153平的顶楼，预计自住方便孩子读书的；
  
  现在又不想住大华，卖又卖不出去，我每个月稳定收入15万左右，固定开支7万左右，我想用大华的房子做抵押贷款，在买套大户型，武昌府的和大华的都是我老婆名下，我想用大华的房子找机构可以贷个240万出来，在以我的名字买套大户型自住，等行情好了在把现有的三套卖掉，又怕行情一直低迷，每个付利息成本太高了，不划算 。
  
  
  
  回答：目前市场来说，以稳为主，所有的购房杠杆**好都要在自己还款能力范围内，以稳妥取胜。
  
  以你目前的情况，贷出240w出来，首套毛坯可以买到700w左右，如果是精装修差不多也可以买到600w总价的房产，其实选择余地还是比较多的。
  
  市场是处于横盘期，如果想买南湖的二手房可以先等一等，在大华、金地等稍微好一点的小区买大户型，或者洋房也可以；买新房选择也有很多：揽胜公园，保利大都会，正荣紫阙台都在附近，品质都还不错；更中心一点的话，位于武珞路的佳兆业广场天御、百瑞景可以了解一下；中北路的复地东湖国际，金沙泊岸二手房，保利城洋房，华侨城也是可以的；徐东的可选余地是比较大，可以多选择徐东附近的，也尽量买大一点。
  
  现在楼市处于调整期，价格还是略微有些下调，也是捡笋的好时机，例如复地东湖国际之前都是4w的均价，目前3w5就可以买到了，还是有很大吸引力的。
  
  今年上半年是卖房行情，不是好的买房行情，你前期节奏没有把握好，后期节奏就要把控好，之前二手房价格虚高15%—20%，现在回调了15%左右，因此，现在是买二手房的**好时机，却不是卖二手房的**好时机。
  
  一步到位，等过了这一波调整期之后，你就可以再重新做一下资产配置。 2019-01-13 11:49:06
• 149****8609 2018年上半年以来，全省楼市的标杆——杭州土地市场吹起阵阵凉风，先是临安地块流拍，随之低溢价成交频现，连主城区的黄金地块也同样遇冷。
  
  土地市场降温，买房者摇号热情也降了不少，有的楼盘在首轮选房后，还有房源空余。原本价格倒挂的二手房市场也被泼了一瓢凉水，看房客减少，挂牌价下降，有的红盘房东自降20万，竟难以出手。
  
  
  
  从“抑制房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”，可以看出，房地产“紧调控”基调没有改变。那么，一线城市的楼市降温，对丽水楼市有何影响呢？
  丽水楼市，现在什么行情？
  
  说起今年丽水市区的房价，相信大家都有共同的感受，就是更贵了。价格变动**大的3、4月份，新开的楼盘直逼2万元大关，某个全装修交付的新盘更是达到2万2千余元每平米。有的人一边喊着买不起，一边又悄悄地给中介塞钱拿房源。
  
  2万元大关，实际上丽水市区老早就有超过这个价格的房子，像绿谷庄园的独栋别墅，原来秀丽春江位置比较好的江景房，或者一些学区房，附加属性比较高，所以价格高。
  
  
  
  2017年下半年以来丽水市区二手住宅价格涨跌幅（%）
  
  
  
  到了今年上半年，小编的朋友圈突然就挂出来很多均价2万多的二手房。比如新湖国际、紫金豪庭、恒嘉茗都等小区，总价动不动就超过了250万，有的还不包括车位。虽然成交价比报价要低点，但不得不承认，丽水新房和二手房价格也出现了倒挂的情况。
  
  对比之前的高价房，今年开出来的高价楼盘真的很普通。可能销售经理会跟你说地段好，得房率高，物业有品质，小区自带幼儿园等等，但这些优势在对比飙升的价格后，真是男默女泪，毕竟看看拿到手的工资……
  
  而现实情况是，今年上半年，市区8个楼盘相继推出的12期新开楼盘，几乎都是当天售罄。简而言之，新房靠抢，手慢无。
  
  新开楼盘情况如何？
  
  就拿丽水市区**近拿到预售证的两个楼盘来说吧。
  
  
  
  建设中的绿城留香园
  
  
  
  7月31日，绿城留香园7幢至12幢进行预售证公示，住宅备案均价 21100 元/m² 。就在开盘当天，全部卖光。
  
  仔细讲讲这个楼盘，因为这个楼盘还剩13幢至18幢，**后140余套房，预计在9月底清盘。
  
  这个小区有高层、洋房和排屋，由北向南依次排列。高层和排屋已经售罄，之前的高层的备案均价是18800元/㎡。这次卖完的7幢至12幢，以及即将开出来13幢至18幢，都是带有电梯的洋房。
  
  
  
  141平米户型图
  
  
  
  
  
  129平米户型图
  
  
  
  一梯两户共有两种户型，一种是三房两厅两卫129平米，一种是四房两厅两卫141平米，南北通透。这种价格和面积，自然面对的是有改善需求的人群了。
  
  
  
  售楼部会被改成未来的幼儿园
  
  
  
  因为带有电梯，公摊面积在14%左右。这个公摊比例属于正常的范围，但对于买在1至3楼的住户会比较坑，电梯不是十分必要，实用面积确实是减少了。而且实地看了看，北面是小区的高层，南面是排屋和桃源山庄小区，视野不是很开阔。
  
  据销售顾问介绍，小区容积率1.8，学区是城北**，小区自带一个幼儿园。未来有两个入口，北面正大门是主入口，西面的教工路是次入口。物业也是口碑比较好绿城。
  
  因为展厅不让拍照，小区干扰因素没有完整记录下来，主要就是靠近丽水学院，可能会比较吵。
  
  当我想看看装修标准时，销售经理告诉我，这是毛坯交付。真的要特别强调一下，这是毛坯房，这是均价2万1的毛坯房。住在夹在中间的洋房，你既看不见山，也望不到水，为啥这么贵？因为当年拍下来的楼面价就要1万1。
  
  讲真的，这个价钱你可以买到杭州偏一点的地铁口的新房了，比如，位于萧山新街地段，7号线经过的中南君奥时代，阳光城翡丽公园，包装修就2万出头，毕竟杭州是怀着打造世界名城的雄心在发展，遐想空间多大啊。
  
  再说回来，这种户型全套装修下来怎么也要50万起步吧。so，如果你预算够，那么就要盯紧点了。小编有位朋友就买在了这个小区，他说，当时认筹的人数超过了总的房子套数，是按照**比例来选房，他**了5成，**后买到了，一些**低的就没买到。
  
  还有一个好消息和一个坏消息要告诉大家，好消息是可以公积金贷款，坏消息是车位25万一个，要和**一起交清。如果不买车位，那么……你懂得。
  
  2019-01-13 11:48:54