我想买套二手房可以吗? 我想买一套二手房，请问律师应该注意哪些问题

• 152****0191 可以购买。
  买房需要考量：
  目的
  在购房前，消费者一定要考虑明白为什么买房，是自住、改善住房条件，还是作为投资？如果是自住，可选择交通、生活设施比较便利的小区或二手房；如果是改善住房条件，就选择大户型；而若是投资，则还要结合当下的经济状况。
  位置
  房产是非常个性化的，位置永远是决定其价值的关键因素。因此，购房者一定要根据自己的目的选择不同位置的房产，比如选学区房、市中心房还是地铁沿线房？如果为了孩子上学，当然要选择学区房，而且由于其地理位置的优势，投资价值也相对较大。
  户型
  一般来说，如果是作为投资的话，建议选择小户型。如果是改善生活条件，当然要选择大户型。不过，小户型住宅是**近住宅市场上推出的一种颇受年轻人欢迎的户型。年轻人参加工作后，在经济能力不太强、家庭人口不多的情况下，购买小户型住宅不失为一种明智的过渡性选择。但在购买小户型住宅时应注意，功能布局要合理，如何能在不大的面积内营造一个舒适的空间，是购买小户型的关键。另外，在一个整体楼盘中，许多小户型房多分布在楼体的北面和边角位置，采光和通风的条件不好，而且离电梯间比较近，易受干扰，购买时需注意这些问题。
  开发商
  在目前的调控状态下，开发商的因素是**重要的。我的建议是选择大开发商，因为它的资金实力、技术能力、抗风险能力都相对较强，后期的物业也比较靠谱。小开发商很容易出现资金链断裂的问题，这样会影响到交房、房屋质量以及后期的物业等一系列问题。此外，在买房前，购房者一定要先看开 2019-01-22 16:25:50
• 151****8847 （1.）房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  （2.）房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  （4）.土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  （5.）市政规划是否影响
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 2019-01-22 16:25:46
• 141****4724 可以办理按揭购房。
  银行针对二手房购房认定二套房标准如下：
  之前银行有购房贷款，结清后再贷款属于首套房，之前有按揭贷款没有结清在贷款属于二套房，商业贷款首套房**3成，二套房**4成，公积金贷款首套房**2成，二套房**3成。
  办理按揭需要的资料如下：
  身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、银行流水就可以申请。 2019-01-22 16:25:40
• 153****1449 3月4日的以案说法节目，有听众朋友购买二手房需要注意的法律问题。无独有偶，另一位听众朋友也打通热线电话，咨询了自己购买二手房的问题，说自己看中一套二手房想买下，但卖家还有贷款未还清，要先帮卖家还清贷款，然后再跟卖家办理房屋过户手续。我们的老朋友--广东粤广律师事务所张扬律师竟然甩来一句：“如果是我，我就坚决不买！” 什么鬼？这不是**正常不过的二手房买卖手续嘛？这样的房子不买，难道一辈子打光棍？
  
  
  
  小编记得，在那期节目中，张律师听完听众朋友的提问后，建议：“这套房子你还是别买了。”讲到购买二手房，张律师甚至说，自己都怕。
  
  连张律师都在节目中说自己**近不敢买二手房，这到底是怎么一回事呢？
  
  《以案说法》精华片段
  来自珠江经济台
  00:0008:11
  
  
  
  
  
  原来啊，因为政府有关部门提出房产税近期不会开征，使得2月份至今房价上涨得非常厉害。房价上涨迅猛，使得卖家“反价”（指业主反悔以前约定的价格，希望提价）的情况普遍存在。
  
  若买卖双方签订一份二手房买卖合同，约定如果卖家不按照合同约定卖房的，除了双倍返还定金外，还要承担总房价10%的违约金，但假设合同签订后不到一周，房子的价格大涨，卖家若算一笔账，发现房子按涨后价格卖出，得到的房款比双倍返还定金再加总房价10%的违约金都要多的情况下，那么卖家违约就是“理所当然”的事了。
  
  
  这样的例子相信大家也不少见。2016年深圳某法院就有一类似判决，法院判一位违约卖家赔偿给买家合同总房价20%的金额作为违约金，然而业主的房子却涨幅达40%。所以，案件看似买方胜诉，实际上仍是违约方获得了利益。
  
  
  于是乎，这几天，房屋中介的朋友圈里面，看到的信息基本上都是这种画风的：
  
  
  
  
  
  
  也就是在这样的形式下，买家先帮卖家“赎契”（也即是先出钱帮卖家还贷后再办过户），对于买家来说是极为不智的行为。在房价波动大的时期，稍不留意买方就可能给了钱又拿不到房，分分钟竹篮打水一场空。
  
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  对此，张律师建议
  
  首先买方一定要清楚，房屋产权是在递件过户后才归买家所有，如果买家要“赎契”后再和买家进行交易过户的手续，中间就存在一个时间差。法律风险就在于房子还没有交易过户，而买家提前出资“赎契”后业主很有可能会违约，不配合买家办理交易过户的手续；更有甚者，业主直接卷款走人。其次，大家要搞清楚“买房”和“赎契”是两件事，有人以为赎契后房就是自己的了，但实际上“赎契”后业主违约，买方只能另行起诉追讨之前帮卖家还贷的钱款。
  
  目前的局面，对于需要赎契的二手房来讲，买家除非真的是非常喜欢，否则这种房子还是不买为妙。如果实非买它不可的，可以要求卖家提供其他动产或不动产抵押给买家或者将交易房屋做二次抵押，避免日后卖家违约的时候买家赢了官司却追不回钱的情况发生。
  
  2019-01-22 16:25:36
• 158****7823 在现实的诸多案例中，因为购买二手房付款方式约定不严谨导致纠纷和毁约的事情也屡见不鲜，在付款方式约定上既要考虑到眼下，也要考虑到未来，尤其是在签订合同时提前考虑和约定房屋价格上涨因素的具体解决细节，房屋买卖过程中会涉及到很多大家平时都不会想到更加不会意识到的细节问题，一个“定金”和“订金”之差，可能都会给大家带来财产的损失。所以大家有必要认真对待以提高自己的防范意识和专业能力，以免上当受骗！
  
  
  
  『二手房买卖付款方式丨导读』
  
  
  
  ◆二手房买卖交易中**终交易价格及付款方式◆
  
  价
  
  房屋**终交易价格具体内容
  
  
  1
  房屋交易过程中涉及的各类税费
  
  目前市场交易的房产中，契税和印花税都是必须要缴纳的；还有涉及到个人所得税，如果没有特殊约定，这项税是由卖方承担的税种，但是在目前卖方市场的下，这项税通常都会在合同中约定由买方承担。在此提醒购房者特别注意。
  
  
  2
  房屋交易过程中包含的中介费和过户费
  
  在签署合同时，要尽量在合同中约定清楚由谁来负担中介费谁来负担过户的费用，因目前市场房屋价格差异区间不同，可进行商议后合同中体现谁来担负。
  
  
  3
  房屋交易中包含的其他小额费用
  
  
  交易包含其他小额费用。评估费，公正费，贷款费，工本费，这些其他占比都虽然不高，但是也需要在签订合同的约定清晰。
  
  
  4
  房屋交易过程中付款方式及对应流程
  
  
  付定金（上线是总房款20%）该定金是具有约束和惩罚的作用；按照法律规定及双方约定在指定期限内付清**款；通过银行或者公积金办理**之外的贷款事宜；交接手续办理完毕付清尾款。
  
  
  
  付
  
  二手房交易的付款方式
  
  1
  买卖双方均为一次性付款购房
  
  
  指出售物业的房东以一次性付款方式购得，而二手房买家也是以一次性付款方式购房。由于交易中房产证及房款都不存在任何不便之处，因此此种交易为二手房交易中*简单的方式。只要双方交清房款，办理好房产证过户手续就可顺利完成交易了。
  
  2
  房东为一次性付款，买家以按揭方式购房
  
  由于房东采用一次性付款方式购房，房东持有房产证。买家以按揭方式购房，需先与提供按揭的银行签贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定买家可以贷款额及年限。买家需将非贷款部分的房款交由中介公司、房地产交易中心或银行（目前已有部份银行开展此业务）托管。在房产过户后，房东可收到此款项。买家持房产证到银行办理按揭手续，所贷款项将由银行一次性付给房东。
  
  3
  房东按揭购房，买家一次性付款购房
  
  
  当交易物业是由房东以银行按揭方式购买时，必须先付清房东的购房贷款余额，将房产证由银行赎出，才可将房产证拿到房地产交易中心办理过户手续。与**种方式相比，多了一道赎出手续。
  
  
  4
  买卖双方均以银行按揭方式购房
  
  
  
  此种形式是二手房交易中比较繁琐、也较常见的形式。首先房东需到按揭银行将房产证赎出。其次，买家与为其提供按揭服务的银行签定贷款协议，经与按揭银行合作的评估公司评估后，确定可贷款额及年限。买家需将房款中的非贷款额交由中介公司、房地产交易中心或银行托管。同时，持房产证到房地产交易中心办理房产过户手续。过户后，房东可先收到非贷房款部分，在买家到银行办理完按揭手续后，所贷款项将由银行一次性付给房东。由于该方式手续繁琐，一般都需要中介公司介入，协助办理赎契及
  
  2019-01-22 16:25:31