我想买一套二手房可以吗？ 我想买一套二手房，但是没有房本，能买吗

• 157****5650 二手房交易涉及一下问题，必须清楚明白，否则会存在风险。
  1、产权问题。
  2、费用问题。
  3、设施问题。
  4、房屋交付问题。
  5、物业交接问题。
  6、室内户籍问题。
  7、学区问题。 2019-01-13 11:48:03
• 136****2348 因为在办理二手房贷款时，需要银行进行前置审批的，审批通过后才允许进行过户
  买卖二手房的具体过户及办理按揭贷款的流程如下：
  1、第1日递交材料，提出申请
  买卖双方带齐相关材料，前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表，填完后将所有材料交给工作人员审阅。工作人员会就材料做出初步评估，给出大致贷款额度和年限。**后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。
  2、第2-7日 评估
  根据约定时间，房地产评估机构到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。　　
  3、第8-10日 银行审批
  银行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，银行根据房屋评估价格，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右，但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公，报批速度快，每单业务审批时间1-2天即可完成。
  4、第11-33日 交**，办理过户
  审批通过后，买方向卖方支付房屋**款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所，凭**款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成，买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。
  5、第34-35天 办房产抵押登记、保险手续，银行放贷
  买方领到房产证后，办理房产抵押登记和保险，保险费2000元左右。然后，办理贷款发放手续，银行便向卖方账户存入房款，买方则开始依照合同按期偿还本期。 2019-01-13 11:47:59
• 135****3786 建议购买有房产证的房屋，否则无法办理产权转移，有一定风险
  二手房交易十大注意事项：
  一、房屋产权是否明晰
  有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  二、土地情况是否清晰
  二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  四、房屋手续是否齐全
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以**好选择有房产证的房屋进行交易。
  五、福利房屋是否合法 2019-01-13 11:47:53
• 135****1873 东挪西凑了45.5万元，今年的3月8日，成女士和妈妈终于有了一套属于她们母女的市区住房。然而，喜悦的心情还没有持续多久，成女士和母亲就陷入了极度的烦恼之中。
  
  
  
  由于两个人的疏忽大意，房屋过户前竟然没有去查原房主的取暖费，而交付了全款、办理了房产证之后，她们查询发现原房主侯先生竟然欠下17年的暖气费，2000年到2017年，取暖费总额为21583.74元，滞纳金为10633.43元，总计32217.17元。“看到这么大数字的欠费时候，我们母女头都要炸开了，我们立即联系原房主和代理人侯女士，**初侯女士还接电话解释未交原因，到**后干脆就不接电话，根本就没有要解决问题的意愿。”说到这里，成女士的母亲双手发抖，她眼含泪水地说：“房子一天也没有住，无缘无故地就让我们交3万多元的费用，我们感觉特别的冤枉。”
  
  
  
  天上掉下3.2万欠款
  
  
  21日上午，记者来到了青松小区某处住宅，这个面积为77.22平方米的老房子就是成女士和母亲在市区的新家。拿着房本和二手房买卖合同，母女俩一脸的愁云。
  
  
  
  
  
  成女士说：“因为姥爷重病，我们住在白云看病不方便，今年年后我们就张罗着在市区距离医院较近的地方购买一套价格较低的二手房，一是在市区安家，另外可以接来姥爷养病。经妈妈的朋友介绍，我们认识了青松小区一中介的老板杨先生，他给我们联系了这套住房。当时杨先生称他认识房主侯先生。由于是朋友介绍，杨先生又认识房主，我们就放松了警惕，很多事情上很信任自称在中介领域有过多年经验的杨先生，并顺利地谈成相关事宜。交钱之前，我们当时问过杨先生和侯女士水电暖气的缴费情况，当时他们都表示没有欠费，随后不久我们双方顺利地办理了过户手续。”
  
  
  
  4月房产证下来之后，成女士突然看到了自己家楼洞里的分户供暖供热阀门上有一个黄色的即时贴，上面清晰地写着“包头供暖经营管理处2017年度采暖期报停用热封条”，上面还有手写的“2018.1.1崔”。
  
  
  
  “看到这个我心里就有不详的预感，但并没有意识到问题会如此的严重。我立即找到了包头市供暖经营管理处。”在青松小区锅炉房的电脑系统中，工作人员调取了成女士家的缴费记录，结果让我大吃一惊。”拿着收费人员给她抄写的欠费记录，成女士说：“这3.2万元，就像一把刀插在了我的心上。”
  
  
  
  “是我购买房屋时太轻信房主和中介，我该承担一定的责任，但是让我承担这么大的代价我认为不合理。”为了找到欠费的原因，以及让该负责的人承担责任，成女士和妈妈开始不断联系原房主侯先生和代理人侯女士以及中介杨先生，可是时间过去了4个多月，问题仍没有得到解决。“马上就到了今年的供暖期，我们家的暖气还被关闭着，这个不是我们原因造成的问题如果得不到解决，很可能今年冬季我们母女就要挨冻，我们渴望在这不到两个月的时间里，赶紧解决这个问题。”
  
  
  
  欠款谁来交
  带着成女士的困扰，记者电话联系到中介的老板杨先生，杨先生称：“我人在外地，这件事发生后我一直在联系原房主侯先生和他的女儿，但是对方并不愿配合，目前我也联系不上他们，我觉得还是起诉他们为好。”记者问道：“作为中介，房屋存在这么多的欠款，是否存在未履行告知或者确认义务？” 杨先生：“如果不行，就让成女士告我吧！”
  
  
  
  
  
  随后，记者又来到青松小区锅炉房的收费处，工作人员郝师傅调取了成女士所买房子的缴费记录，上面清楚地统计显示2000年到2017年的欠费情况。郝师傅介绍，他从2015年开始收费工作，第一次遇到这么大额的欠费。欠费的组成主要由直接欠费和滞纳金组成，青松小区在2010年实施了分户供暖改造之后，对热费未交的居民开始收取滞纳金。
  
  
  
  记者问道：“这么多的欠费，为何一直还在供热？”郝师傅说：“过去小区一直不是分户供暖，如果停了未交费人家的暖气就会影响缴费人家的供热，所以就无法停供。” 记者：“分户供暖之后，为何也没有控制未交费家庭供热？” 郝师傅：“分户后，由于过去还有一段时间是锅炉供暖，我们又试行了几年的时间，至于他们家为何直到2018年1月1日才停暖，具体情况我也不太清楚。”记者：“如何制约那些不愿缴费的住户？” 郝师傅：“对于恶意不愿缴费的住户，我们的收费人员去催缴，无果的情况下就开始实施滞纳金制度。这个办法的效果会好很多。”记者：“具体到成女士买的这处房子的欠费情况，如何处理？”
  
  
  
  郝师傅：“收费站对暖气费的缴纳是对房不对人，人是流动的，我们追缴难度极大，所以一直以来，收费工作都是针对房屋，我们只能向房屋的所有人追缴。所以在买房的过程中，买房人到我们这里查询，我们都全力配合，避免购房者的损失。”面对成女士一家的特殊情况，郝师傅称，这件事已经发生，还需要他们一起协商，找到**合适的解决方式，但是暖气费**终还需要交付。
  
  
  
  针对包头市供暖经营管理处工作人员解释的“对房不对人”的说法，以及成女士一家如何应对目前的状况，记者电话采访了内蒙古冠坤律师事务所的赵立文律师。赵律师表示：“目前基本有两种方法可以实行，第一种是新的房主先把所拖欠的费用全部缴清，然后再向原房主进行追讨；第二种是新的房主可以起诉供暖经营管理处，要求供热。‘对房不对人’的说法是站不住脚的，因为供热的主体是房屋所有权人或房屋使用人，而不是房屋本身。 2019-01-13 11:47:49
• 146****5039 网友提问一：
  
  
  
  
  网友：律师你好，我家房屋就出现了顶板2毫米以上的裂缝，装修时没发现，入住了2年以后顶板的墙皮鼓包开裂。
  
  
  
  然后敲开墙皮发现混凝土层2毫米以上的裂缝，这个裂缝有后修补的痕迹，因为敲开时明显比其它位置涂层要厚。
  
  
  
  这种我该怎么办，开发商还没给我说法，我可以要求退房吗？谢谢！
  
  
  
  法律解读：根据网友的描述，该裂缝属于墙体开裂，但该开裂程度未达到《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的危及人身、他人财产安全的房屋主体结构质量问题，无法成为退房的理由。
  
  
  
  根据我国的建筑法律法规及商品房合同的约定，主体结构工程的保修期限为工程的合理使用年限，该问题在保修期内，网友可以要求开发商承担保修责任。
  
  
  
  
  网友提问二：
  
  
  
  
  网友：赵律师您好，我**近看上的一套二手房要到今年6月才能拿到房产证，能跟这样的房东交易吗？有什么风险？如果出现中途变故，有什么追责凭据和方式吗？
  
  
  
  法律解读：这类房子交易的关注点主要在于：确认房屋的产权人及签订比较完善的二手房买卖合同以规避可能出现的风险。
  
  
  
  一、确认房屋的产权人。
  
  
  
  核实商品房买卖合同的原件，确认购房者人数，在签订二手房买卖合同时，要求全部购房者都签字或者提供公证授权委托书的原件。
  
  
  
  如果有条件，还可以去国土资源局查询该房屋的预告登记信息，确认是否已经完成预告登记，进一步确认购房者信息。
  
  
  
  二、签订比较完善的二手房买卖合同，主要涉及以下几点内容：
  
  
  
  1、款项支付时间的约定。
  
  
  
  因对方尚未取得不动产权证，无法配合办理过户手续，建议在此之前不要付清全款，而是支付一部分款项。
  
  
  
  如果房屋上设定有按揭，比较合适的金额是与按揭的金额差不多，且该款项必须直接支付至贷款银行用于解除抵押，避免被对方挪用。
  
  
  
  2、办证时间的约定。
  
  
  
  合同中应约定清楚对方两次办理产权证的时间（登记至对方名下及配合办理产权过户手续），并合理设定逾期的违约责任，防止对方拖延办理产权过户手续。
  
  
  
  3、对方违约责任的约定。
  
  
  
  在房地产行情上涨的情况下，有些房东宁愿违约也要一房二卖，以获取更高的收益，建议在合同中约定如果房东违约，则房价增值部分也作为买受人的实际损失（若形成诉讼，一般以评估为准）由房东赔偿。
  
  
  
  若房东无法通过违约获取暴利，则可有效抑制房东的违约冲动。
  
  
  
  4、建议收取对方的商品房购房合同原件保管。
  
  
  
  如出卖人没有合同原件，没有办法轻易的做到一房二卖。
  
  
  
  三、关于税费的问题。
  
  
  
  网友的这种交易模式下，会有双税，税费比较高，增值税为5.6%，个税为1%，目前二手房交易一般都会转嫁至买受人，所以网友还要慎重考虑。 2019-01-13 11:47:43