房地产合作建房合同效力是怎么认定的？

• 146****1451 一、适用的法律法规及司法解释
  　　目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、**高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。
  　　二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定
  　　合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
  　　1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书)，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
  　　2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效；但起诉前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
  　　3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
  　　4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。 2018-12-06 11:15:35
• 132****8361 房地产合作建房合同效力的认定在我国房地产开发建设不断发展的同时，因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例，而对于这一类案件的处理，立法上则相对处于滞后状态，导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。在实践中，房地产合作开发建房合同大体表现为五种形式。确认房地产合作开发合同的效力，应考虑不同时期成立的合同，应当适用不同的法律依据确认其效力，同时应审查……房地产开发建设在我国经历了从无到有，从小到大的发展历程，已取得了巨大成就，对我国城市建设的发展，投资环境的改变，人民群众居住条件的改善乃至整个社会经济的健康、持续、快速发展都发挥了重大作用。但在房地产开发建设不断发展的同时，也产生了大量的纠纷案件，特别是因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产案件中占有极大的比例，而对于这一类纠纷案件的处理，立法上则相对处于滞后状态。1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》过于原则，缺乏实务性和可操作性，难以具体指导司法实践，以至于在司法实践中处理房产纠纷案件时，人民法院大都引用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的法律条文作为判案依据，而作为特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》却极少被引用。1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》，对房地产开发经营合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确，尽管由于房地产开发的特殊性，各地人民政府根据自身情况制定了一些地方性法规，但根据**高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
  (一)》第四条之规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时，因现有法律、法规不够全面，缺乏可以直接具体适用的法律条文，同时，由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异，认识上的不统一，势必直接影响了案件的定性及处理结果，导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。中国加入wto，中国房地产业的发展更面临严峻的挑战，如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。 2018-12-06 11:15:25
• 156****4720 在我国房地产开发建设不断发展的同时，因房地产开发而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例，而对于这一类案件的处理，立法上则相对处于滞后状态，导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。
  在实践中，房地产合作建房合同大体表现为五种形式。确认房地产合作建房合同的效力，应考虑不同时期成立的合同，应当适用不同的法律依据确认其效力。房地产开发建设在我国经历了从无到有，从小到大的发展历程，已取得了巨大成就，对我国城市建设的发展，投资环境的改变，人民群众居住条件的改善乃至整个社会经济的健康、持续、快速发展都发挥了重大作用。但在房地产开发建设不断发展的同时，也产生了大量的纠纷案件，特别是因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产案件中占有极大的比例，而对于这一类纠纷案件的处理，立法上则相对处于滞后状态。
  1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》过于原则，缺乏实务性和可操作性，难以具体指导司法实践，以至于在司法实践中处理房产纠纷案件时，人民法院大都引用《中华人民共和国》及《中华人民共和国》的法律条文作为判案依据，而作为特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》却极少被引用。
  1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》，对房地产开发经营合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确，尽管由于房地产开发的特殊性，各地人民政府根据自身情况制定了一些地方性法规，但根据**高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条之规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”
  因此，在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时，因现有法律、法规不够全面，缺乏可以直接具体适用的法律条文，同时，由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异，认识上的不统一，势必直接影响了案件的定性及处理结果，导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。中国加入WTO，中国房地产业的发展更面临严峻的挑战，如何克服房地产立法与实践的严重脱节，是当前迫切需要解决的问题。 2018-12-06 11:15:17