买这房子是没有保障的,因为这是没有房产证的!以后你在交易的话还是卖不了的!
全部10个回答 >房地产合作建房合同效力是怎么认定的?
147****1274 | 2018-12-06 11:14:54-
146****1451 一、适用的法律法规及司法解释
目前处理合作建房合同纠纷案件所依据的法律、法规及相关司法解释有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《深圳经济特区房地产转让条例》、**高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》。
二、合作建房(开发)合同的几种形式及效力认定
合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资,共享利润,共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同,要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质,如双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同,合同性质及效力也不一样:
1、利用宅基地与他人合作建房的,虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的"两证一书"(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书),但因宅基地属集体土地,仅供集体所有制的成员使用,合作建房合同应认定无效。
2、未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同,应当认定合同无效;但起诉前已经办理了批准手续的,应认定合同有效。
3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动,不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的,应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。 2018-12-06 11:15:35 -
132****8361 房地产合作建房合同效力的认定在我国房地产开发建设不断发展的同时,因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例,而对于这一类案件的处理,立法上则相对处于滞后状态,导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节,是当前迫切需要解决的问题。在实践中,房地产合作开发建房合同大体表现为五种形式。确认房地产合作开发合同的效力,应考虑不同时期成立的合同,应当适用不同的法律依据确认其效力,同时应审查……房地产开发建设在我国经历了从无到有,从小到大的发展历程,已取得了巨大成就,对我国城市建设的发展,投资环境的改变,人民群众居住条件的改善乃至整个社会经济的健康、持续、快速发展都发挥了重大作用。但在房地产开发建设不断发展的同时,也产生了大量的纠纷案件,特别是因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产案件中占有极大的比例,而对于这一类纠纷案件的处理,立法上则相对处于滞后状态。1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》过于原则,缺乏实务性和可操作性,难以具体指导司法实践,以至于在司法实践中处理房产纠纷案件时,人民法院大都引用《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国合同法》的法律条文作为判案依据,而作为特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》却极少被引用。1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》,对房地产开发经营合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确,尽管由于房地产开发的特殊性,各地人民政府根据自身情况制定了一些地方性法规,但根据**高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
(一)》第四条之规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此,在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时,因现有法律、法规不够全面,缺乏可以直接具体适用的法律条文,同时,由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异,认识上的不统一,势必直接影响了案件的定性及处理结果,导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。中国加入wto,中国房地产业的发展更面临严峻的挑战,如何克服房地产立法与实践的严重脱节,是当前迫切需要解决的问题。 2018-12-06 11:15:25 -
156****4720 在我国房地产开发建设不断发展的同时,因房地产开发而引起的纠纷在房地产纠纷案件中占有极大的比例,而对于这一类案件的处理,立法上则相对处于滞后状态,导致司法实践中同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。如何克服房地产立法与实践的严重脱节,是当前迫切需要解决的问题。
在实践中,房地产合作建房合同大体表现为五种形式。确认房地产合作建房合同的效力,应考虑不同时期成立的合同,应当适用不同的法律依据确认其效力。房地产开发建设在我国经历了从无到有,从小到大的发展历程,已取得了巨大成就,对我国城市建设的发展,投资环境的改变,人民群众居住条件的改善乃至整个社会经济的健康、持续、快速发展都发挥了重大作用。但在房地产开发建设不断发展的同时,也产生了大量的纠纷案件,特别是因房地产开发经营合同而引起的纠纷在房地产案件中占有极大的比例,而对于这一类纠纷案件的处理,立法上则相对处于滞后状态。
1995年1月1日正式实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》过于原则,缺乏实务性和可操作性,难以具体指导司法实践,以至于在司法实践中处理房产纠纷案件时,人民法院大都引用《中华人民共和国》及《中华人民共和国》的法律条文作为判案依据,而作为特别法《中华人民共和国城市房地产管理法》却极少被引用。
1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》及1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》,对房地产开发经营合同的效力认定及处理问题的相关规定仍不够具体、明确,尽管由于房地产开发的特殊性,各地人民政府根据自身情况制定了一些地方性法规,但根据**高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条之规定:“合同法实施后,人民法院确认合同无效,应当以全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”
因此,在房地产开发经营合同效力的认定及处理具体案件时,因现有法律、法规不够全面,缺乏可以直接具体适用的法律条文,同时,由于执法人员对理解和执行上述法律、法规存在差异,认识上的不统一,势必直接影响了案件的定性及处理结果,导致同一类型、同一性质的案件在判决结果上的截然不同。中国加入WTO,中国房地产业的发展更面临严峻的挑战,如何克服房地产立法与实践的严重脱节,是当前迫切需要解决的问题。 2018-12-06 11:15:17
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对于房屋买卖合同备案的效力问题,备案只是一种行政手段,没有备案的并不影响房屋买卖合同的效力,房屋买卖是基于买卖双方的自愿达成的,备案只是作为对抗第三人的一种措施,因此没有登记的,并不影响买卖的进行,除非这个买卖合同是无效的才会影响。
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根据农村房屋买卖合同主体的差异,可以将农村房屋买卖合同分为三类1.农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同,应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。2.本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同,效力认定应慎重对待。国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但如前文所述,法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,笔者认为对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。3.农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同,以认定无效为原则,以认定有效为例外。对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但2004年11月2日,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定”改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。“这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据国民法通则第六条”民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策“的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,北京市高级人民法院、山东省高级人民法院和上海市高级人民法院对此类案件做了明确,明确宅基地是农民的重要财产权利,严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定有效。
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问 房地产合同答
公寓式住宅 成交后的税费没有优惠!
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合同是否存在法定效力: 1,只要是双方经过协商一致,在公平、自愿、合法的基础上订立的合同,都是有法律效力的; 2,否则,所订立的合同就是无效的。 一,合同(contract): 1,又称为契约、协议,是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 2,合同作为一种民事法律行为,是当事人协商一致的产物,是两个以上的意思表示相一致的协议。 3,只有当事人所作出的意思表示合法,合同才具有法律约束力。依法成立的合同从成立之日起生效,具有法律约束力。 二,宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件: (1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地); (2)同一集体经济组织内部成员转让; (3)受让人没有住房和宅基地,符合宅基地使用权分配条件; (4)转让行为征得集体组织同意; (5)宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。 三,宅基地使用权不得单独转让,有下列转让情况,应认定无效: (1)城镇居民购买; (2)法人或其他组织购买; (3)转让人未经集体组织批准; (4)向集体组织成员以外的人转让; (5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。
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