农村自建房购房合同效力怎么认定?

• 144****6707 根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同分为三类
  1.农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。
  2.本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，效力认定应慎重对待。国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者认为对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
  3.农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。
  对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定”改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。“这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据国民法通则第六条”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策“的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，北京市高级人民法院、山东省高级人民法院和上海市高级人民法院对此类案件做了明确，明确宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定有效。 2018-10-29 23:21:57
• 158****9177 在房屋买卖过程中，不管是城市里面的新建商品房，还是农村自建房屋，都有一个房屋买卖合同，那么，属于小产权房的农村自盖房屋买卖协议的效力该如何认定。如何认定农村自盖房屋买卖协议效力?以有效认定为原则，无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。认定有效的基本条件：
  1、房屋买卖时，买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的;
  2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前发生的农村房屋买卖;
  3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的;
  4、购买方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的;
  5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的;
  6、相关宅基地已经国有化的;
  7、同一房屋经过多次买卖，或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建，已经无法与原有房屋区分的;
  8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。笔者认为，符合上述任何一要件的农村房屋买卖，均不会损害国家利益、集体利益或者第三人利益，均应作有效认定，否则，只会给不诚信者的恶意得到法律的支持，从而破坏已经形成的市场交易秩序及社会主义新农村的环境稳定。例外，单独买卖宅基地的;并非为居住而进行买卖;1999年以后、尤其在2004年以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。 2018-10-29 23:21:50
• 151****2849 尚未取得房产证的房产交易风险较大，在购买或出售时应谨慎;如果要交易这一类型的房产，双方应对房产进行详细了解，对于取得产权证的时间要有明确的认知，对不能按期取得产权证的可能要有预期;
  对购买者而言，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜;对购房者而言，买卖合同的条款中一定要要求卖方明确承诺取得房产证的时间以及办理房产过户的时间，并约定适当的违约金标准;
  考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约;在制定此类房屋买卖合同时，要考虑到一段时间后，因政策波动造成贷款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题。 2018-10-29 23:21:44
• 135****7040 因为合同主体的不同，在适用法律认定宅基地上房屋转让合同效力时也会得出不同的结论。
  1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋转让合同应认定有效。
  因购买者是本集体经济组织成员，宅基地使用权可以在本集体成员内部流转。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋转让，只要转让双方所订立的转让合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定转让合同有效。
  2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋转让合同应认定有效。
  我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，对这类农村房屋转让合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，也应依法认定为有效合同。
  3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
  国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》均有明确规定，农民住宅不得向城市居民出售。因此，对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋转让合同应认定无效。
  对于农村宅基地上房屋转让行为发生后如何处理的问题，审判实践中通常存在以下几种情形：
  第一，对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋转让，如果查明无欺诈、显失公平情形存在，应当认定房屋转让合同有效，驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。
  第二，对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可认定合同有效，判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。 2018-10-29 23:21:40
• 158****0261 参照《合同法》“第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
  （三）以合法形式掩盖非法目的；
  （四）损害社会公共利益；
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定”，结合本文认定农村房屋买卖合同效力似乎只有第五项规定比较适合“
  （五）违反法律、行政法规的强制性规定”，又根据法不溯及既往原则，认定房屋买卖合同应该依据当时的法律和行政法规的规定，但是历史上和现有所有的法律和行政法规没有一条规定农村房屋买卖合同无效的禁止新规定。即便依据1999年国务院办公厅的“通知”为由，认为非本集体组织成员之间的房屋买卖合同损害社会公共利益，但1999年国务院办公厅“通知”之前所签订的买卖合同按照当时的认识也应该认定有效。 2018-10-29 23:21:31