农村房地产买卖合同有法律效力吗？

• 145****5891 合同是否存在法定效力：
  1，只要是双方经过协商一致，在公平、自愿、合法的基础上订立的合同，都是有法律效力的；
  2，否则，所订立的合同就是无效的。
  一，合同(contract)：
  1，又称为契约、协议，是平等的当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
  2，合同作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上的意思表示相一致的协议。
  3，只有当事人所作出的意思表示合法，合同才具有法律约束力。依法成立的合同从成立之日起生效，具有法律约束力。
  二，宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：
  （1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；
  （2）同一集体经济组织内部成员转让；
  （3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；
  （4）转让行为征得集体组织同意；
  （5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
  三，宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：
  （1）城镇居民购买；
  （2）法人或其他组织购买；
  （3）转让人未经集体组织批准；
  （4）向集体组织成员以外的人转让；
  （5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
  2019-01-24 17:05:27
• 145****7102 农村宅基地买卖合同是无效合同。
  　　《中华人民共和国土地管理法》
  　　第六十二条
  农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
  　　农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
  　　农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
  　　农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
  
  　　《山东省宅基地管理办法》
  　　第三条 农村村民宅基地的所有权属于村民集体所有，村民只有使用权，没有所有权, 禁止擅自买卖或非法转让。
  2019-01-24 17:05:22
• 135****6751 一、各地法院对农村宅基地房屋买卖的认定都不一样，以下介绍上海法院的认定；
  二、上海法院认为，农村宅基地房屋买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。具体如下：
  第一，对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
  第二，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
  第三，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
  第四，对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
  对此类案件进行处理时，亦应区分不同情况：
  第一、按上述第三种情况处理的，双方当事人应各自返还房屋及购房款。
  第二、按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。 2019-01-24 17:05:17
• 135****0112 农村房屋买卖签订的协议书，符合如下情形，才有法律效力。
  　　参考如下《山东农村宅基地管理办法》
  　　第二十四条 因买卖、继承、赠与房屋而发生宅基地使用权转移的，买房户、继承人、被赠与人符合本办法第十二条规定的条件之一的，可依法办理宅基地用地手续，不符合条件的，应按本办法第十八、十九条的有关规定处理。
  　　第十二条 符合下列条件之一的，可以申请使用宅基地：
  　　（一）农村村民因结婚等原因（包括男到女家落户），原有宅基地不能解决住房确需分户的；
  　　（二）实施村镇规划或旧村镇改造，需要调整搬迁的；
  　　（三）因国家、集体建设项目占用原宅基地需要搬迁的；
  　　（四）离退休的国家工作人员、职工、军人、归侨、港澳台同胞等，经区（县）级以上人民政府批准回原籍落户定居，农村确无住房的；
  　　（五）市级以上人民政府规定的其他条件。
  2019-01-24 17:05:12