土地使用权价值问题？请问有人了解不，求介绍，谢谢！

• 134****7847 住宅用地土地出让基准地价：
  　　住宅用地基准地价28万元／亩。采取招标、拍卖方式供应土地，土地出让价格以**后竟价为准。
  　　1、一般性住宅用地28－30万元／亩。
  　　2、公寓等高档住宅用地31－33万元／亩。
  　　3、土地使用金每年1元／平方米，开发建设单位缴纳，分户确权后由受让方按分摊土地面积和使用年限一次性缴纳。 2018-11-17 22:27:14
• 155****6396 商业用地土地出让基准地价：
  　　商业用地土地出让基准地价为38.6万元／亩。
  　　1、商服业用地采取招标拍卖方式供应土地。
  　　2、沿建设北路两侧商业用地地价幅度在40－42.7万元／亩。
  　　3、沿龙泽北路等城市其它主干道路两侧的商业用地地价幅度在38.6－40万元／亩。
  　　4、在高新区内其它的商业用地根据土地的坐落、配套等条件，地价按38.6万元／亩执行。
  　　5、土地使用金每年1元／平方米，自取得土地使用权后逐年缴纳。 2018-11-17 22:27:06
• 158****5328 工业用地土地出让基准地价：
  　　凡符合高新区产业政策的工业项目用地出让基准地价16万元／亩。
  　　为支持工业项目，采取以下政策予以优惠：
  　　1、投资额在400万美元以上，注册资金在200万美元以上的工业项目和经省主管部门认定的高新技术项目，其土地出让价格在基准地价基础上优惠10％；投资额在400万美元以下，注册资本在200万美元以下的一般性工业项目，执行基准地价。
  　　2、自签订国有土地使用权合同后3日内交齐土地出让金及各种税费的，出让金再优惠10％。
  　　3、对全市产业结构调整有较大影响，投资额在1000万美元以上的高新技术工业项目，土地出让价格由高新区管委会常务会议研究决定，出让地价原则不低于土地征用价格，差额部分由高新区财政补贴。
  　　4、土地使用金每年1元／平方米。一般性工业项目用地使用金免5年；高新技术项目土地使用金免10年，期满后逐年缴纳。
  　　5、土地交易契税以基准地价计征。 2018-11-17 22:27:00
• 157****2218 合理估算市场租金。市场租金应为客观租金，而非估价对象的实际租金。要通过市场调查，在对大量相似交易实例进行比较、修正的基础上确定。在难于通过市场比较途径得到市场租金的情况下，可用土地经济租金代替市场租金。土地经济租金是指土地租赁的正常租金回报。其公式为：土地经济租金=期待土地年纯收益+有关税费。期待土地年纯收益是指一定土地资产期望得到的年投资收益额，在实践中，可用出让土地的价格乘以租价比得到。有关税费主要包括有关的土地税、必要的土地维护费及管理费等。 2018-11-17 22:26:44
• 133****6005 计算年贬值额
  年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。 2018-11-17 22:26:34