政府房地产政策谁能分析一下？

• 133****2095 “两会”即将召开，“两会”上不仅政府部门官员会有重大的人事调整，而且政府工作报告将根据十九大报告的精神将对今年及未来几年的经济工作进行具体的安排及全面的部署。对于当前中国的经济工作，尽管政府在各种场所尽量少提及房地产市场的问题，以此从表面上淡化房地产市场，但实际上，无论是中央政府还是地方政府只是多做少说，仍然把房地产市场做经济增长**大动力，仍然是在千方百计地如何维持房价稳定及房价小幅上涨，因为只有这样才能保持房地产市场的繁荣。
  所以，今年的政府工作报告中就房地产市场的政策基本上在十九大报告的原则上不会有多大的改变，只不过更为具体化并落实而已。十九大报告对住房市场的基本原则是，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”其原则就是肯定住房的消费性，要求增加住房供应来改善当前居民的居住条件。
  就这个原则来说，要解决及改善城市居住的居住条件问题，房地产市场**为核心的问题就是要从多个方面来增加住房供应。而增加住房的供应：一是让地方政府增加土地的供应，以此来加快商品房开发速度，增加商品住房的供应；二是建立起多渠道的住房保障体系，比如棚户区的改造、各类保障性住房建设增加；三是增加租赁性住房建造，建立起租售并举的住房制度等。所以，在今年的政府工作报告中，会对这些方面具体落实，出台的房地产政策更多是会放在增加住房供应的各种途径及方式上。不过，所有的房地产政策如果不是回归到“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”上来，那么政府的房地产市场政策要达到让中国房地产市场回到健康持续发展的轨道上来是不可能的。无论是增加住房供应和大力发展中国住房租赁市场，还是增加保障性住房建造等都是如此。
  因为，这一轮中国房地产市场调控已经近两年了，2016年房地产市场调控，不少地方政府都是借着房地产市场政策调控，很多城市都是采取了一系列的饥饿营销策略，从而让2016年国内房地产市场出现了爆炸式的增长，全面住房销售面积及销售总金额都创历史记录，很多城市房价都出现疯狂上涨。面对2016年房地产市场的疯狂，2017年出台的房地产市场政策，在行政上无所不用其极，国内媒体一直在大力宣传这些政策是史上**严厉的房地产调控政策。但这些房地产调控政策的结果是，2017年，商品房销售面积17亿平方米，同比增长7.7%；商品房销售额达13.4万亿元，同比增长13.7%。这两个数据还在创历史记录，因为整个2017年全国的房价除了个别城市有些许下跌之外，绝大多数城市的房价都在上涨。只要房价在上涨，房地产市场投机炒作就不会停止，只不过房地产市场的炒作由2016年的少数热点城市转移到2017年全国的绝大多数三四线城市。
  但是，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，或让中国房地产市场回归到居住的功能上来，如果房地产调控政策只是让房价所谓企稳，或让房价上涨幅度减小，以及增加更多的住房供应，能够达到这个目标吗？可以说，就当前中国各城市的房价而言，其价格之高，已经世人皆知的事实。特别是一线城市，如北京、上海、深圳等城市的房价过高，更是已经无法用一般的房价收入比、房价租金比、及住房绝对价格等标准来衡量了。这些城市的房价高得离谱早就是不争的事实。如果这些城市的房价还是要企稳而不是下调，那么这些城市的房价与居民消费性居住根本就没有一点关系。这些城市再来增加什么花里胡哨的住房供应，这些城市房地产市场还是一个投机炒作的市场而不是这一个以居住为主导的市场。在这种情况下，这些城市已经积累了多年、吹得巨大的房地产泡沫根本就无法挤破，国内金融体系的风险仍然存在。但是，对于任何资产来说，只要把其泡沫吹得巨大，要想不让它破灭，或打破市场的法则，几乎是不可能。中国这个巨大的房地产泡沫破灭只不过是时间而已。所以，这些城市的房价企稳，房地产市场的金融风险并没有释放，而是在积累。对此，中央政府不知道看清楚了没有。 2018-11-04 11:29:51
• 152****6196 财政部副部长史耀斌表示，房地产税可以调节收入分配，会按照中国国情合理设立房地产税制度。全国人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。其中透露了4个**可能的征税细节：
  1.房地产税将按照评估值征，不要再去想房地产税是按照房屋面积征，还是按照买入价征。
  2.房地产税会有优惠方案，而且大概率有免征方案。
  3.房地产税是地方税，也就是这个税将由地方来征收，这个税可能就只查你在当地有多少套房了。
  4.房地产税正式出台后，会降低部分建设交易环节的税费。
  这4个细节既透露出房地产税立法真的“在路上”，也透露出房地产税的可操作空间之巨大。换言之，这是一个很有“弹性”的税种，它的推出不会给房价“致命一击”，但通过一系列针对性操作，是能够改变某些地方房价预期值的。
  解读：那房地产税开始征收之后，会对房价有什么样的影响？
  **直接的影响是提高了房产的持有成本，这对于炒房者而言，是不小的负担，所以一旦房地产税开征，炒房者会抛售手上的房产，市场上供给数量增多，短期内可以起到抑制房价的作用。
  但从长期来看，房地产税对房价的影响是非常有限的。因为房屋的持有成本只是影响房价的一个辅助因素，供需关系才是决定房价的根本性因素。
  房子是用来住的 不是炒的
  落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
  这意味着市场上现有的各种限购、限贷、限售、限商、限价等会继续执行，绝不会放松，因为放松就代表着上涨。继续实行差别化调控就是分城施政，针对一二线城市和部分上涨过快的三线城市还是政策压制，库存大、未上涨过的三四五线城市继续执行宽松政策。 2018-11-04 11:28:48
• 153****7911 一：对2017年之前房地产相关工作的总结：
  1:坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在财政收支矛盾较大情况下，着眼“放水养鱼”
  2:因城施策分类指导，三四线城市商品住宅去库存取得明显成效，热点城市房价涨势得到控制。
  伟哥点评：
  2017年，中国房地产市场刷新了历史记录，特别是销售额和销售面积，连续2年刷新历史**高记录。
  房地产商品房销售额历史第一次突破13万亿，而商品房销售面积也是历史第一次突破16亿平米。
  楼市表现与城市调控政策力度同向。调控力度大的城市房价涨幅缓，调控力度**大的城市出现了同比下调。调控政策分化，从全国看，除了15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体内容相对较宽松，对市场抑制作用弱。大部分城市依然以去库存为主。
  房地产市场依然明显分化，整体数据体现了调控下，涨幅加速放缓的趋势，1-12月市场成交面积同比涨幅仅7.7%，刷新了本轮楼市从2015年来开是同比涨幅低点，但库存数据持续下调、企业景气指数也依然是本轮的**高点。
  整体看，全国房地产市场持续分化，一线过热城市的虚火被抑制，二三四线城市非调控热点城市依然高温中。
  目前看，2018年的调控政策力度依然持续，2018年的70城市房价数据依然会明显分化，三四线去库存城市预计房价在2018年初有望平稳微涨，北京等一线城市房价在2018年将继续同比下调。
  3：建立不动产统一登记制度。完善产权保护制度。
  二：2018年经济发展目标
  国内生产总值增长6.5%左右；居民消费价格涨幅3%左右；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%以内，城镇登记失业率4.5%以内；居民收入增长和经济增长基本同步；进出口稳中向好，国际收支基本平衡；单位国内生产总值能耗下降3%以上，主要污染物排放量继续下降；供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。
  三：对2018年房地产市场的影响
  1：稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。
  伟哥点评：
  房地产税落地的速度在加快，房地产税是一个综合性概念一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着很多人说的“房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。
  **近一年，房地产调控与往年出现了明显质变。各种房地产调控从过去的限为代表的短效机制向长效机制转变。
  但注意了稳妥推进下的房产税，可能还需要一定时间。立法过程较长，3年内落地可能性不大，房地产税目前在积极准备草案阶段，短期出台可能性不大。
  2：健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等监管，进一步完善金融监管。
  2018年1-2月份楼市调控继续深入，**主要的特点依然是租赁与降杠杆
  相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧，降温房地产市场为主，从四季度开始到2018年，房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是**关键的一个环节。
  全国两会前后，房地产的主要政策内容都是去杠杆与鼓励租赁的各种配套政策将都是房地产两会内容的**关键核心。 2018-11-04 11:28:28