海南房地产市场分析

这个内容就多了，可以写篇论文了，反正整体是好的，房价还是有的涨的~

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在没有得出定位之前，不要说什么“竞争分析”之类的话，因为不同的产品和客户群体决定了需要争夺的市场蛋糕是不一样的，而且即使争夺相同的蛋糕，也有一个时序问题，好比老子不会跟儿子去抢媳妇一样的道理。 竞争是什么，是对需求资源的争夺。考虑竞争，需要考虑需求的类型（什么样的蛋糕），需求市场的增长情况（多大的蛋糕）和需求的时机（什么时候能吃蛋糕）。 供给主要指的是产品，需求主要指的是客户，市场分析包含产品分析和客户分析，不要再错误地把市场分析、产品分析、客户分析作为彼此独立的部分来说了，彼此之间的包含关系必须搞清楚，别犯基本错误。 分析产品或者分析客户，有一个不怎么提起的前提条件，就是按照市场化手段寻找解决问题的机会。实际上，解决问题，并不一定需要靠市场化的手段。如果能用非市场化的手段解决问题，市场分析那一套东西可以弱化，否则显得非常迂腐和书生气。 非市场化的手段很多，例如行政干预，人为设障碍，法律干涉，高层沟通，强制规定等等。当然，很多东西上不得台面，但是确实能够解决问题。 实际上，传统的产品对应客户需求的市场分析模式存在一个**大的前提，就是默认了某种产品具有特定的功能，通过货币交换的方式能够满足客户某种需求。实际上这个前提是会被改变的——真正需要的不是产品或者功能，而是产品或功能产生的效果，只要能够产生效果，产品或者功能的形式并不重要；是不是一定需要货币方式来交换？用权益方式来交换（例如股份、使用权等）是一种新的思路；难道一定要满足某种现存的需求？挖掘需求或者创造需求也是可行的思路。 我认为，新的市场分析模式应该是：设计或者构思要达到的效果；设计一种价值交换方式；创造或者引导出某种需求，从而创造一种新的市场。——这实际上是商业模式设计，而不是传统意义上的市场分析。l 传统市场分析的思考维度 供给的规则是什么ü 供给的产品形式是什么？ü 不同产品形式对应的价值交换区间是什么（即价格段）？ü 产品主要集中在哪里供应？空间格局是什么？ü 供给的产品是什么时候出现的？ü 供给的产品哪种多？哪种少？主次结构是什么？ü 价值交换的方式（例如销售还是持有）的效果评价 供给的变化是什么ü 供给的总量是多少？每年的增量是多少？每年的增率是多少？ü 新供给的产品会出现在哪里？ü 新的产品形式是什么？ü 新的供给产品会在什么时候出现？ü 有没有可能促使供给变化的重要事件、节点？发生在什么时候？（例如重大基础设施，重大活动，特殊规划确定等） 需求的规则是什么ü 主流的价值交换区间在哪里（市场主流总价段）？ü 消化速度的情况§ 整体消化速度§ 个案消化速度 **高速度 低速水平 一般速度水平ü 需求的类型ü 不同类型需求人群对应的购买力的结构ü 价值交换的方式（例如购买还是租赁） 需求的变化是什么ü 每年的消化量是多少？每年消化的增量是多少？每年的增率是多少？ （是刚性的市场还是弹性的市场？）ü 有没有可能发生促使需求变化的重要事件、节点、设施？发生在什么时候？ （是平稳发展还是转折变化？）ü 可能带来的需求类型的变化预测ü 有没有可能发生主流价值交换区间变化的情况？ 寻找机会在哪里ü 在哪里有机会？（区位的机会）ü 在什么时候有机会？时机到了没有？ü 在哪种价值交换方式下有机会？ü 在哪种价值交换区间下有机会？ü 这样的机会能维持多长时间？ü 实现价值的速度会是什么情况？ü 我是机会的创造者、引领者？还是红利的分享者、跟随者？ü 如果打破现有常规，存在哪些可能性？§ 市场的可能性有哪些？§ 非市场手段实现的可能性有哪些？l 市场分析的写作方式 想法和说法是不一样的——需要一定的思考维度来想清一个问题，但是表达的方式不能完全按照思考的逻辑来，而是按照一个能被人理解的逻辑来。 因此，供给和需求要对应着来说，说了供给的规则，你就需要紧接着说需求的规则；说完供给的变化，就需要接着说需求的变化。这种写作方式容易被人理解。

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调查报告格式及样稿 1. 选题：选择与调查相关的内容进行调查。 2. 调查报告一般包括以下内容： 调查目的 调查对像 调查内容 调查方式（一般可选择：问卷式，访谈法，观察法，资料法等） 调查时间 调查结果 调查体会（可以是对调查结果的分析，也可以是找出结果的原因及应对办法等。） 3. 调查报告样稿 下面样稿是以问卷法进行调查的样稿，由于所选的调查方式不同，会有相应的变化。但总体格式，内容不变。 对宜春市基金投资的调查报告 自1998年3月首只基金发行以来，我国证券投资基金业迅速发展，特别是2002年以来大规模发行开放式基金，将基金业推向了新的发展阶段。截至2003年6月30日，全国共设立了 29家基金管理公司，其中包括5家合资基金管理公司；证券投资基金总数达78只，总规模1374.89亿份，基金资产净值1346.51亿元,其中封闭式基金54只，发行总规模817亿份，资产净值790.81亿元;开放式基金24只，总规模557.89亿份,资产净值555.7亿元。证券投资基金业的迅猛发展，对改善和调整证券市场中的投资者结构，更新和倡导不同的投资理念，实现社会经济的进一步专业化分工，促进证券市场的稳定发展，起到了重要作用。但在基金业诞生后的发展进步过程中，很快便遇到了前进中的困难与问题。就此，本人对基金投资进入了一次深入的调查，具体情况如下： 一、调查目的 掌握宜春市基金投资者对基金的了解和看法，了解宜春市基金市场存在的问题。 二、调查对象及其一般情况 调查对象：宜春市证券投资者（主要是基金投资者）。 一般情况：这部分人大金在30至45岁之间,其中以大概以40岁为中心的正态分布,有一定的富余资金,且具有相当的投资理财经验. 三、调查方式 本次调查采取的是随机问卷调查。发放问卷是在宜春市各证券营业部随机选择证券投资者当场发卷填写，并当场收回的形式。全市各证券营业点共发出调查问卷100份，收回87份，回收率达87%； 四、调查时间：2003年10月8日――――2003年11月10日 五、调查内容 主要调查了投资者的投资目的，投资于基金的主要原因和影响其在各基金间选择的因素以及喜欢的基金类型和持有基金分额的时期等。问卷共向投资者提出了14个问题。（见附一） 六、调查结果 本人就问卷调查结果统计如下表：（以下省略） 从投资基金的历史看，有60％的投资者购买基金是在**近一年发生的，说明投资基金的在**近一年在宜春的发展取得了一定成绩，但是投资者对基金的投资持有期限，多数投资者还是希望短期持有，对基金的长期投资还不看好。 有34%的投资者购买过开放式基金。虽然受基金业整体表现的影响,大多数投资者仍没有购买开放式基金。但值得注意的是,这一数据同上年年相比上涨近10%,说明开放式基金已初步走出认知度的冬天,为越来越多的投资者所了解。 就投资基金的主要原因来看，基金经理的历史业绩在文卷中占的比例较大，说明投资者投资基金还是希望经理人具有丰富的投资经验，能够取得较满意的回报。另外, 获得短期收益也是基金投资者的一个重要目的.在没有买开放式基金的原因中,不了解其特点的较低，这说明基金在销售环节以及形象宣传方面作了不少努力,效果明显。调查还显示,投资者对于开放式基金手续费偏高的看法的比例较高，达五分之一之多。而随着开放式基金数量的增加以及各基金的表现,在投资者心目当中, 封闭式基金优于开放式基金的正在悄然发生变化。 在购买基金的投资目的中，多数投资者，还是希望获得短期的收益，对基金的长期投资还不是很认同。2003年市场的低迷使得二级市场博取差价的风险、难度急剧加大。既然众基金的理财专家们都很难取得赢利,那么作为普通的中小投资者只好“等待分红”,以求“保险平安”了。 在一年中的期望回报中，显示投资者普遍认为对基金的盈利能力有很高的要求，但是基金总是不能给投资者带来满意的回报。 值得重视的是,近半数的投资者将管理水平有待检验作为没有购买开放式基金的**主要原因,比上年上升近15个百分点。这结果充分说明,目前我国基金的整体管理水平与世界先进水平尚存在较大差距,很难让投资者满意。 七、调查体会 从调查结果可以看出，基金投资者将会越来越多,因为有近60%人的是在近1年内涉足基金投资者的，这种趋势将促进基金业的快速发展。因此，证券投资基金的管理问题更应该引起投资基金公司的关注，以改变目前对其管理不完善的局面，同时也是适应这种增长趋势的须求。为此,本人特提出以下几点看法：(以下省略) 附1： 对宜春市基金投资的调查问卷 您好!非常感请您接受本次调查.请您认真如实地填写. 调查时间: 2003年12月1日%7E12月5日 1、请问您的年龄： A.18～25 B.25～30 C.30～40 D.40～50 E.50～60 F.60以上 2、性别： 1. 男 B.女 3、投资基金的历史： 1. 一年以下 B.1～2年 C.2～3年 D.4年以上 4、你是否购买过基金： 1. 购买过 B.没有购买过 5、你的投资目的： 1. 确保本金的安全 B.获得短期收益 C.资产长期稳定的增值 6、您是否了解开放式基金： 1. 了解 B.知道一点 C.不了解 7、购买的是封闭式基金还是开放式基金： 1. 封闭式基金 B.开放式基金 8、没有买开放基金的原因： 1. 没有听说过 B.购买不方便 C.手续费偏高 D.管理水平有待检验 E.封闭式基金优于开放式基金 9、影响您在各基金公司之间选择的主要原因： 1. 专业理财 B.信息优势 C.基金经理的历史业绩 D.获得短期超额收益 10、您购买基金时考虑的主要因素： 1. 净值 B.价格 C.分红 D.基金投资组合 E.基金管理人的能力 F.基金管理公司的规范程度 G.其他 11、您喜欢投资基金的类型： 1. 平衡型基金 B.债券基金 C.指数基金 D.股票基金 12、假设您购买了开放式基金，您预计的投资年限： 1. 少于一年 B.1-3年 C.3-5年 D.6-10年 E.10年以上 13、您投资这笔金额期望一年内能有多少的回报： 1. 5%左右 B.10%左右 C.15%左右 D.20%左右 14、一般您购买的基金,在涨幅达到多少时会抛出： A.5%左右 B.10%左右 C.20%左右 D.30%左右 E.50%左右 F.1倍以上基本就是这样的了！哈哈

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现在的房地产市场有一种待命的形式，等着下一个政策的出现！有的人说房价会降有的人说不会，所以导致购房人处于徘徊阶段！

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武汉房地产就目前的房管局数据显示，网签数量较前段时间相比有了明显的增长，可能是因为最近这段时间房贷利率下调有一定的关系。房价的回归以及降税，国家现在对于房产市场的关注度还是比较高的，所以还在观望的人群可以开始出手了，现在很多地区的楼市都迎来了不大不小的早高峰，那么我们在购房的时候该需要注意什么样的事情呢：①尽量回避问题开发商，最好还是要选择一些大品牌的开发商，这样避免出现资金断裂的情况，由于一些盲目扩张，而导致实力较弱的开发商，很容易会因为资金链断裂而出现楼盘烂尾。②尽量考虑二手次新房，这样的房子避免了烂尾的危险，而且能够直接办理过户，相对来说又省时又省力，成为了目前市面上大家都比较喜爱的房屋。