房地产法案例分析

• 154****7579 1，朱某不具备申请宅基地条件，依据《土地管理法》之六十二条规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。他将自用宅基地建房出售后无权再申请宅基地
  2，农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。 2014-02-21 20:12:34
• 148****0625 案例1:第一个问题,受到保护保障农民工的土地承包权益,关系到上亿农民的切身利益,关系到农业规模生产的发展,而从城市化、工业化进程的角度看,其意义更为深远。
  农民进入市场化程度较高的非农产业就业,要承受很大的市场风险,而土地承包权益的保障则是其承受这种就业压力的必要条件。
  中国的农民工正是凭借这一条件,得以在劳资关系中保持自己的独立地位,得以在就业过程中保持充分的选择自由。
  换言之,今日中国的农民工迥然不同于数百年前欧洲工业化起步时的工人,他们进入非农产业就业并不是由于生计所迫,而是为增加收入、提高家庭的生活水平。
  这样,在中国的工业化进程中,广大农民工凭借家中的土地收益,并不会因失业而失去基本生活来源,这就为劳资关系平等创设了重要的社会条件,而这一事实的历史意义是难以估量的。
  第二个问题:依据《中华人民共和国土地管理法》:第二十七条国家建设征用土地,由用地单位支付土地补偿费。征用耕地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的3至6倍。征用其他土地的补偿费的标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准规定。 被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。 征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 第二十八条国家建设征用土地,用地单位除支付补偿费外,还应当支付安置补助费。 征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用耕地的安置补助费,**高不得超过被征用前三年平均年产值的10倍。
  征用其他土地的安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的安置补助费标准规定。 第三个问题:如果对补偿不服,可以起诉至法院,根据你的收入,损失的标准进行依法依据的补偿. 2014-02-21 09:33:12
• 142****0956 1、成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。
  （2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。
  2、市场比较法
  挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。
  3、剩余法
  房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。
  4、收益法
  不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。
  5、假设开发法
  对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。
  6、基准地价法
  针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，**后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。
  7、路线价法
  土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。 2014-02-20 18:59:35
• 132****0375 **是给的开发商？要留好收据，这样的赔偿要么是定金的双倍赔偿，要么是不超过房价的20%，得根据你当时签的买卖房屋协议上的内容来看。**好问一下专业律师，现在各地都有免费法律咨询。 2014-02-20 09:07:58
• 158****1296 分析案例首先要分析法律关系：
  本案存在着两个法律关系：
  （1）李甲与王乙的房屋租赁合同法律关系。租赁合同属于诺成性合同，双方签订了合同，双方的合同关系就已成立。王乙提供住房，但是李甲一直欠租，那么李甲构成合同违约，根据法律规定，王乙可以主张违约金或者解除合同等，并可依法要求李甲支付居住期间的房租、水电费和其他合理费用，同时王乙还可以采取留置等措施维护自身的合法权益。
  （2）王乙对李甲物品的侵权法律关系。王乙在李甲未将房屋腾空的情况下拆毁屋顶，致使屋内部分物品受损，那么王乙对李甲构成了侵权。王乙所称“按房管部门的通知修房”并不是其免责的事由，因此李甲可以据此要求王乙赔偿物品损失的相关费用。
  综上所述，本案中，王乙要求李甲解除合同并支付房费、水电费等，符合法律要求。同时，李甲对王乙提出的赔偿请求也应得到法律支持。在审判中，法院可以对两个法律关系一并审理，对双方构成的法律权利义务关系可以合并抵消，对抵消后的情况进行**后裁决。
  本人看法，仅供参考。 2014-02-19 17:50:39
• 131****8144 国家担保法规定抵押合同自登记之日起生效，当事人未经登记的，不得对抗第三人。
  应该说任然是有效地，只是不对抗第三人 2014-02-19 13:20:21
• 131****4816 评估的方法一般是直接找评估公司进行评估的，或者你找大一点的中介公司咨询一下哈 2014-02-18 20:58:31