专业人事给分析一下今后房地产形势？

• 153****6495 是不是惠州大亚湾？那地方我去过N次，附近有石化工业、大亚湾港口，距离深圳的车程大约50分钟。我06年去的时候，那里非常萧条吧，里大亚湾不远的惠阳遍地烂尾楼。08年情况就稍微发生变化了，因为房地产高潮，惠阳的烂尾楼开始被收购，惠阳至大亚湾的路边开始大量建房，房间开始攀升，尤其是惠阳靠进深汕高速边上。
  大亚湾就偏僻了，因为他和深圳隔海，而不是像惠阳那样**。现在深圳大街上满都是大亚湾的广告，就凭这一点，你也该知道，那房地产肯定不行，要是好的话早抢完了。
  理性分析，大亚湾主要是靠深圳的投资客，现在深圳都快完蛋了，大量中小企业经营困难。我在深圳搞行业分析，除了文体、物流、公用之外，各行业普遍行情不好。深圳的房子都在降价，你说说大亚湾还会涨吗？大亚湾和惠阳前两年炒作的概念就是城轨，现在国家高铁都没钱修了，那城轨就在纸上吧，**近五年绝对不可能修好了，还有深圳到大亚湾的沿海高速、跨海大桥，也是概念而已。
  按照国家规划，深圳的人口应该是在2015年达到高峰后开始下降，其实深圳现在已经开始衰落了，深圳的主产业房地产、电子，都处于下降期。金融证券，你看看美国华尔街就知道了。深圳实体经济空心化，虚拟经济我觉得靠不住，大家看法不同。
  从近的来说，全国房地产都在降，这次不是假的，是真的。国家提出在2020年基本实现“住有所居”，是有一定根据的，因为建设了大量保障房，还有大量存量房销售不出去。中国的人口也差不多到峰值了。
  总结一句，那地方的房地产不看好。未来也够呛了。这和房地产总体形势、国家经济总体形势、国家发展形势都有关系。就说这么多了，提醒你慎重。不过你要在那里买个别墅住，还是不错的，因为那里地广人稀啊 2014-04-29 09:36:45
• 148****6514 房地产是一个拉动经济的行业，看看美国城市人口都不少了，还指望房地产发张经济，而中国呢那么多人指望进城，所以刚需比较强劲 2014-04-28 16:04:59
• 148****7134 房地产由三层空间构成:第一层空间是房屋本身,入户门和单元门之内;第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园;第三层空间是花园外的广阔天地,也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”,第三层空间构成地产。房产空间是贬值的,随着时间绵延,价值降低;第三层空间因为连续性投资,是增值的,因此,虽然房产贬值,但“房地产”是增值的,价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在政府手里,由不得“业主”的操纵。所以,很多人买了房子,坐等增值就行了,自然有人抬轿子,不费吹灰之力就能获得增值利益。 房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高,按照国土资源部的计算,23.2%地价占房价的比例是23.2%,按照全国工商联的数据,则要占一半以上。按照三层空间理论,土地价值在房价中的占比较高是肯定的,因为,我们要把税收、规费都算进来,这些税费对第三层空间有着直接的影响,是第三层空间改善的推动力量。第一层、第二层空间在房价中的占比较低,主要组成是房屋和社区环境造价,同城并无太大的区别。因此,影响房价**大的是“地价”,地价的决定因素是第三层空间。 房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”,高门槛由“土地的一票通和密集连续投资双高”造成。一票通就是土地出让金70年一次性交清,交清后不用再交了,免费使用70年,密集连续投资把土地基准价格抬高了,地王、天价地不断冒出就是证明。门槛高,不容易进入有房者行列,或者买房不容易,当房东不容易。可买了房后,持有起来则相当容易,几乎没有成本,一马平川。进来了,就不想出去。因为我国没有物业税,持有阶段国家不收钱。所以,外面的人迫切想进来,因为持有房屋的利益太大了,太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。 因为房价中的“土地成本”是一次性趸交,买房时交清,交房时把70年的维修费也交上了,致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”,地价增值,而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大,增值额全落到房主手里,如此,只有“傻子”才不赶快买房子呢!只要有钱,肯定赶紧买房子。上个星期,和温州人交谈,他们的信条就是有钱就买房子。说到这里,朋友们应该明白,我国房地产市场为何持续发烧了吧。 我们再说美国,美国的房子是买起来便宜,用起来贵。在房价构成中,地价占比较低,他们不需要趸交土地出让金。可是,美国有物业税之说,每年交1-1.5%,相当于把土地增值部分都拿走了,所以,美国大部分人是不“投资”房子的,他们购买的目的仅是自住而已。本次源于美国的次贷危机本质就是金融机构撺弄着没有能力购房的人,低门槛进入房东行列,这些房东收入低,稍微有风吹草动收入就没保证,他们既要还贷款,还要支付物业税,根本承担不了。所以,在同样的情况下,美国能发生次贷危机,中国就发生不了,因为我国房地产进入门槛高,大凡能买房的,都有还款能力,是社会上的有钱人。美国由于门槛低,能力不怎么地的,也可以买房,风险肯定大。所以,我国现行的房地产制度,是鼓励投资的,有钱人大胆地投资,回报丰厚。有些人,包括著名的三剑客,怎么也不明白房价老是降不下来,因为他们对“中国模式”“中国特色”不明白,掌握不了精髓。 房地产的中国模式的第三大特点是“集中投资,摊饼式扩张”。为什么要集中投资呢?根子在城乡二元结构,农用地转化成国有用地不容易,城乡不对流,结果,城市人画地为牢,先围绕城市中心做文章,然后再向郊区扩张,郊区建的差不多了,再考虑远郊区,**后考虑卫星城,一环,二环,三环,四环···。结果,城市化成了挤压化,向心挤压,郊区的发展不但不减轻挤压,反而是挤压的强化。这种发展,导致城市的“连续投资”十分密集,政府把大量的钱投放在中心区域,第三层空间改善了,致使土地级差地租进一步增大,后浪推前浪,土地增值了,房价窜高了,买房子的肯定获益匪浅。所以,我们说,只要城乡二元结构不打破,城市仍然画地为牢,孤芳自赏,房价不升才怪呢!因此,我十分强调都市化,而非城市化,要在广大的区域内布局生产力,冲破牢笼,才能打开房价上涨的死结。 房地产的中国模式的第四大特点是“商品房 保障房”的双轨制。原来,我有个错误认识,以为保障房增多了,会降房价。其实,保障房越多,房价越降不下来。香港有一半的住廉租房,政府提供的房屋,新加坡也基本如此,房价都很高。我国的保障房针对**低收入人群的,他们买房子不买地产,房屋增值基本和他们无关,所以,买房子住若干年后,房产贬值了,自己的财富反而是缩水的,试想,除非万不得已,谁愿意买保障房?**近武汉等地方,有很多人放弃经济适用住房的购买资格,就是他们认为无意义。社会大众都希望去购买商品房,不但能住,还能获得增值利益。只要投资增值的经济学、政策拐点(如增收物业税)没到,保障房挤压商品房的供应量,需要商品房提供资金,商品房价就不容易降下来。 上述四点构成房地产的中国模式的主要特色,如果我们理解了该模式,就能对我国房地产的发展方向有个正确的判断。避免苍蝇般地胡乱飞舞,胡说八道,娱乐化房地产评论舞台。 2014-04-28 13:33:05
• 144****1148 涨的可能性不会很大 持续走下降 形式很明显 明年国家领导人换届 换完届在看看房产行情 若没有反映 还是只降不升 2014-04-28 13:01:01
• 132****5249 近几年内房产不会有大的幅度上涨，降价的可能性还是有的，但是不多。、 2014-04-28 09:25:52
• 157****4078 房地产由三层空间构成：第一层空间是房屋本身，入户门和单元门之内；第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园；第三层空间是花园外的广阔天地，也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”，第三层空间构成地产。房产空间是贬值的，随着时间绵延，价值降低；第三层空间因为连续性投资，是增值的，因此，虽然房产贬值，但“房地产”是增值的，价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在政府手里，由不得“业主”的操纵。所以，很多人买了房子，坐等增值就行了，自然有人抬轿子，不费吹灰之力就能获得增值利益。 房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高，按照国土资源部的计算，23.2%地价占房价的比例是23.2%，按照全国工商联的数据，则要占一半以上。按照三层空间理论，土地价值在房价中的占比较高是肯定的，因为，我们要把税收、规费都算进来，这些税费对第三层空间有着直接的影响，是第三层空间改善的推动力量。第一层、第二层空间在房价中的占比较低，主要组成是房屋和社区环境造价，同城并无太大的区别。因此，影响房价**大的是“地价”，地价的决定因素是第三层空间。 房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”，高门槛由“土地的一票通和密集连续投资双高”造成。一票通就是土地出让金70年一次**清，交清后不用再交了，免费使用70年，密集连续投资把土地基准价格抬高了，地王、天价地不断冒出就是证明。门槛高，不容易进入有房者行列，或者买房不容易，当房东不容易。可买了房后，持有起来则相当容易，几乎没有成本，一马平川。进来了，就不想出去。因为我国没有物业税，持有阶段国家不收钱。所以，外面的人迫切想进来，因为持有房屋的利益太大了，太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。 因为房价中的“土地成本”是一次性趸交，买房时交清，交房时把70年的维修费也交上了，致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”，地价增值，而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大，增值额全落到房主手里，如此，只有“傻子”才不赶快买房子呢！只要有钱，肯定赶紧买房子。上个星期，和温州人交谈，他们的信条就是有钱就买房子。说到这里，朋友们应该明白，我国房地产市场为何持续发烧了吧。 我们再说美国，美国的房子是买起来便宜，用起来贵。在房价构成中，地价占比较低，他们不需要趸交土地出让... 2014-04-27 21:25:27
• 141****2106 泡沫越吹越大,但是中国是个很好的容器,不会那么容易爆。如果真的快爆了,国家就会出相应政策。所以房产还是一个近期比较保险产业。 2014-04-27 20:47:00
• 144****9261 取决三点:注意1.限购令取消 2.银行贷款政策放松,利率降低。 3.成交量在2个月以上稳步放大 则可见底。随后房价企稳。 2014-04-27 11:48:30