物业管理冬季应注意什么

• 131****6616 如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。
  目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考：
  1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。
  2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定；
  3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”；
  4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区；
  5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害；
  6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意安全（发生墙皮脱落的墙体）、雪后路滑请当心（雪天路面）、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪绿化）、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示；
  7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任）；
  8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间；
  9、楼顶、公共阳台上的杂物（如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿）；
  10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门；
  11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的“冰溜子”，以免坠落伤到人和车；
  12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的；
  13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故；
  14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告；
  15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任；
  16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任；
  17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。
  总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险 2018-07-13 01:26:58
• 142****9901 一年一度的供暖又开始了，如何克服冬季诸多不利因素，做好冬季的供暖工作，也是摆在众多物业管理企业面前的一个难题，下面就如何做好冬季供暖工作，谈一点肤浅的体会。
  一、冬季供暖前的各项准备工作做好冬季供暖工作，需要参照本年度工作计划在供暖前进行多项准备工作，以便为冬季供暖工作提供强有力的各种保障。
  1、人员保障：首先要调配好供暖设备运行人员的数量和质量，保证冬季供暖运行人员具备合格的上岗证，自身状况、精神面貌应无任何妨碍热力运行方面的疾病；人员配备数量、运行时间严格按照国家或行业规定去做。
  2、制度保障：建立健全涉及冬季供暖工作的各项规章制度，其中包括：热力运行岗位值班制度、热力运行岗位交接班制度、热力运行岗位巡视制度、门禁制度，要求值班人员认真遵守并严格执行，定期进行考核。
  3、物资保障：冬季供暖前应彻底检查、核实冬季所需物资情况，准备好冬季供暖期间所需要的材料及相关零部件，以避免因购买材料耽误维修时间，其中包括热力板换所需配件、热水循环泵备件、新风机组备件以及作为供暖设备电气控制部分所需的应急处理备件。
  4、设备保障：
  （1）应将管道进行保温处理，防止管道冻坏。
  （2）检查楼顶机房、水箱间、电梯机房、风机房等部位的供暖、保温情况，保证该部位供暖设施完好，防止出现冻坏含水管道、设备。
  （3）对于冬季供暖系统设备进行彻底检修：其中包括对热力板换、热水循环泵、新风机组、分布在各部位暖气以及作为供暖设备电气控制部分的检查、维修、保养，确保供暖设备完好。
  5、技术保障：
  （1）检查、核实楼宇自控操作站设备、设施是否完好，特别是涉及冬季供暖的各种显示功能应完备、准确，报警装置应完好。
  （2）各传感器、执行器、温度控制器应完好。
  （3）对采暖水系统进行清洗预膜，保证系统水质合格，防止管道出现腐蚀现象；定期检查采暖水系统水质，合理调整水质结构，确保合格。
  6、安全保障：
  （1）热力供暖运行前，部门内要召集全体热力运行人员召开安全会，进行供暖安全教育；落实各项安全责任制，保证设备及人员安全。
  （2）制定或完善热力站应急处理预案；组织运行人员学习、演练，一旦出现问题能够做到及时发现、及时处理、及时联系。
  （3）应在热力站明显位置悬挂逃生路线图；紧急出口标识应准确清晰；逃生通道不得锁门；逃生通道附近应无任何障碍。
  （4）热力站一次水供水管道、设施防烫标识应清晰、齐备；管道阀门及保温应完好无损，避免出现运行人员烫伤以及热量流失现象。
  （5）按照检测计划，供暖前对系统压力表、温度表检测，确保完好。
  （6）热力站内通道区域严禁私拉乱拽悬挂在半空中的各种管、线。
  （7）热力站内地漏、泄水沟及排水系统应定期检查，确保完好可用。
  （8）热力站以及附近周边地区明显位置应配备足够的灭火器材。
  （9）热力站运行人员应确保电话、对讲机以及手机通讯工具完好。
  （10）一次管线阀门应完好，并在供暖前进行开关试验，以便一旦出现异常情况能够及时关闭。
  （11）热力公司应急处理联络人员名单电话齐全、有效，异常情况下，对热力公司应急处理的引导路线要清晰，畅通，确保应急处理工作能够顺利进行。
  7、服务保障：努力为客户提供精细、热情、周到的物业服务是衡量物业管理服务水平的重要标志之一，为了保证小区供暖设备设施安全，使客户直接参与到物业管理服务过程中，供暖前采取给重要客户发通知或张贴告示的方式提示客户，一方面提示业主上班（长时间外出）时将门窗和用电设施关闭；另一方面又要提醒客户不要关闭末端阀门，使之能够正常运行，以防止出现末端设备和管道冻裂现象，另外，对于供暖系统出现的问题能够做到及时发现及时解决，避免出现安全责任事故。
  8、维修保障：
  （1）物业人员应对业主空置房、公共区域以及公共区域的玻璃门窗进行检查，发现问题及时关闭、及时报修。
  （2）工程人员应对公共区域门窗进行全面检查，发现问题及时修复，对于暂时没有配件的情况，要求在冬季来临之前彻底解决。
  （3）保安人员冬季应注意加强对公共区域楼宇设施、门窗玻璃以及楼内通道门的巡查力度，发现问题及时处理、及时汇报。
  二、供暖期间的各项工作为了做好冬季供暖工作，热力运行人员必须严格执行国家规定，按照国家或行业的有关规定去做，主要应做好以下几个方面：
  1、热力站设立24小时值班岗位，要求值班人员严格执行有关的各项规章制度，按时检查供暖系统技术参数，并认真作好记录。
  2、供暖第一天：热力站值班员首先要进行试水试压，随时观察系统外网压力状况，系统给水时应逐步缓慢开阀门，防止系统压力突变。
  3、日常运行期间，运行人员应随时注意热力系统温度、压力状况，根据实际需要及时进行热力系统排气，并及时做好补水工作。
  4、每月切换热水循环泵，确保每台热水循环泵状态完好。
  5、按照计划每月对供暖设备进行一次检查，及时清洗更换过滤网。
  6、每日在楼宇自控操作站和现场检查公共区域温度，发现异常及时处理。
  7、掌握每个房间的用途，对易被冻坏的楼宇设施如无人房间的风机盘管、暖气、车库内喷淋头、车库出入口喷淋设施应加以保护。
  8、倡导星级服务理念，增强物业服务的主动性。加强与客户的沟通与交流，每日抽测公共区域温度，随时掌握冬季供暖工作状态。
  9、冬季供暖期间节能工作：根据天气变化，在楼宇自控操作站或设备设施现场，合理调配热水循环泵、新风机组、公共区域照明、各种排风机的运行时间和运行方式。
  三、冬季供暖结束后的工作：
  1、针对冬季供暖工作存在的问题，制定合理、有效的解决方案，及时进行消缺、完善处理，保证供暖系统设备、设施完好。
  2、做好供暖、供冷共用一套系统管道阀门的运行模式切换工作；做好供暖系统排水以及系统设备的检查、保养、封存工作。
  3、对本年度冬季供暖期间设备设施运行状况进行总结：统计汇总本年度供暖期间设备设施维修情况、更换零部件情况以及各种费用使用情况，为下一年做好供暖工作打好基础。 2018-07-13 01:26:49
• 134****4277 首先要注意的是6点。
  1、小区的水表是按照有暖还是无暖设计的。要做好防冻准备，每天派人查2次。
  2、卫生打扫**好不好用水，做好防滑工作。
  3、准备大量雪溶解剂（一般是盐）。
  4、绿化的树木的防冻准备。
  5、电梯设备的防冻和润滑。可以联系电梯公司作。
  6、采暖季地下的暖气管道设备一般冬天有大量蚊子寄生在内。大量喷药。 2018-07-13 01:26:43