物业管理收费时应出示什么手续

物业管理都包括什么？物业服务企业是指按合法程序成立并具备相应的资质条，独立法人资格的经济实体。必须有明确的经营宗旨和经政府主管部门认可的管理章程，能够独立承担民事和经济、法律责任。获得物业管理行政部门颁发的资质证书。物业服务企业的主要职能是依照委托管理的契约，施行“自我运转、自我发展、自我完善”的运行机制，对受托物业及委托人提供管理服务。 物业服务企业的权利与义务权利：1、根据法律、法规，结合具体情况，制订物业管理办法、规章制度。 2、按照物业服务合同和管理办法、规章制度对物业实施相应的管理。 3、依照物业服务合同和有关规定收取服务报酬。 4、有权制止违反物业管理规章制度的行为。 5、有权要求业主委员会协助管理。 6、有权选聘专营公司承担专项管理业务。 7、可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。 义务;1、履行物业管理合同，依法经营，对业主负责。 2、接受业主委员会和业主的监督。 3、重大管理措施应提交业主委员会审议批准方可实施。 4、接受物业行政主管监督及指导。 5、在一定时间内应向全体业主公布一次管理费用收支账目。 6、提供优良生活环境，搞好社区文化。 7、发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。 8、物业管理合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋、物业管理档案、财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入累计形成的资产。同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业服务企业的财务。 物业管理的范围比较广泛，它几乎囊括了人们衣、食、住、行、文化教育、医疗卫生等各个方面，概括起来，大致有以下几个方面的内容： 1、房屋的维护与修缮管理；2、绿化管理；3、卫生管理；4、治安管理；5、车辆交通管理；6、公用市政设施管理。进行供水、供电、供气、供热、邮电、通讯等市政设施的委托管理，包括代收代交有关费用；7、违章建筑的管理；8、多种生活服务。  

如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考： 1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定； 3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”； 4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区； 5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害； 6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意安全（发生墙皮脱落的墙体）、雪后路滑请当心（雪天路面）、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪绿化）、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示； 7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任）； 8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间； 9、楼顶、公共阳台上的杂物（如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿）； 10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门； 11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的“冰溜子”，以免坠落伤到人和车； 12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的； 13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故； 14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告； 15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任； 16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任； 17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。 总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险

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不同的地方有不同的收费标准，市物价局定的。但是随着经济的发展，物价局定价有些不适应社会的经济水平，导致按标准收费物业公司无法生存。现在惯用的方式是：物业公司根据自己的服务标准，核算自己的管理成本，在包成本的基础上留出一定的利润，然后到物价局去备案。但是如果价格过高超出物价局的标准，他是不会批的，答复基本是只要业主同意，签订服务合同，自行商定。政府也不愿激起民愤，现在讲究的和谐社会吗。

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1、如果物业管理公司在收取物业管理费用时存在违规收费或不合理收费，业主可提出抗辩，拒绝交纳。 2、根据《物业管理条例》第41条的规定：“物业服务收费应当遵循合理 、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。 3、**高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：”物业服务企业违反物业服务合同约定或法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持“。

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物业要从实际的开始服务工作的时间算起，收取物业费。不管开发商和物业公司是什么关系，但是二者的义务和责任不同，该是谁的就是谁的，不能混为一体。楼宇对讲明显是开发商的问题。关键是小区的住户要团结，收集好证据，尽快成立业主委员会，和开发商、物业谈判。

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