物业管理是一新兴行业,而在物业管理过程中,业主与物业管理企业之间的矛盾无可避免,那应该怎样规避和解决这些矛盾?物业管理原则又包括哪些内容? 物业管理原则 物业管理原则是规范业主与物业管理企业间的关系,划清业主与物业管理企业的地位、职责、 权利和义务,其具体要求包括以下几方面: 一是权责分明原则:在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,物业管理企业各部门的权利与职责要分明。二是业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心,将业主置于首要地位。三是服务第一原则;四是统一管理原则;五是专业高效原则;六是收费合理原则;七是公平竞争原则;八是依法行事原则:物业管理遇到的问题十分复杂,涉及到法律非常广泛,整个物业管理过程中时时刻刻离不开法律、法规。
物业管理协议注意什么
136****5608 | 2018-07-12 21:13:37-
156****7640 业主签订物业服务合同需要注意以下内容:
一、 明确委托物业服务的内容、范围和期限。
由于现在专业分工的细化,出现了专提供某一项服务的物业公司,所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的 物业工作,还是只负责某一项服务内容。如果约定不明,会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司,委托其管理小区的全部物 业内容。而该公司在接手以后,除了物业费是自己收取外,其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业,来赚取其中的差价。而受委托的物业企 业以低价承接该业务后,由于成本的原因,只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准,也没有约定该物业公司不得将服 务内容转委托给第三方的话,由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定,业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服 务质量,那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准,并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方,否则承担相应的违约责任。这样才能避免业主 花高价买低质服务的情况。
二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外,其它一些权利,也应在服务合同里更具体地约定。例如,由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公 司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时,业主委员会应承担相应的义务,督促业主按时交纳物业费,积极配合物业公司工作,尊重物业公司专业 化的管理方式和措施等。
三、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则,在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时,也要明 确物业公司所承担的义务,并且尽可能地明确责任,例如保安失职导致业主物品被盗,物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时,必须有明确的记录并向 业主委员会公开账目等。
四、对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任,约定的责任要具有实用性和可操作性, 不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况,虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容,但是它弥补 不了给业主带来的实际损失,所以一定要约定如果出现这种情况,物业公司每拖一天就要承担一天的违约金,这样才能有效保护全体业主的利益。
希望以上内容对你有所帮助。 2018-07-12 21:14:19 -
131****2195 合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。广义合同指所有法律部门中确定权利、义务关系的协议。狭义合同指指一切民事合同。还有**狭义合同仅指民事合同中的债权合同。
《中华人民共和国民法通则》第85条:合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。《中华人民共和国合同法》第2条:合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用其他法律的规定。
具体到物业的保安合同,需要具体明确工作时间、地点、休息休假,工资约定,工资发放形式和日期,还有社会保险及其他福利待遇。安全保护设备及有关安全防护物品的发放及发放数量和发放次数,应当按每月正常发放。还有工作时长,签订时间,签订的期限等。
示范文本如下。
某物业公司(甲方)应聘人员(乙方)
第一条,双方自___年___月___日至___年___月___日签订劳动合同,前期 培训期、见习期从___年___月___日起至___年___月___日止。
第二条 工作内容及要求 乙方安排在________________部门,从事________________工作。 甲方可以根据实际情况,调整乙方所处的部门、工作任务、工作地等,乙方应接受调整。 乙方须根据甲方规定的岗位工作职责和要求,按时、按质、按量完成本职工作。
第三条 劳动报酬及支付方式与时间 1、甲方根据乙方的工作岗位及工作业绩确定工资报酬,在本单位内参照适用同工同酬待遇。 2、甲方支付给乙方的月工资不得低于当地政府规定的**低工资。 3、甲方按月以现金形式发放工资,不得无故拖欠。 4、甲方在年终时根据乙方的当年实际业绩、效率、效益、损失、工作态度等因素考核结算乙方的奖金。
第四条 社会保险 甲、乙双方必须依法参加社会保险,按月缴纳社会保险费。乙方缴纳部分,由甲方在其工资中代为扣缴。
第五条 劳动纪律 甲乙双方应严格遵守国家的法律、法规、规章和政策。乙方必须遵守甲方依法制定的规章制度和劳动纪律。
第六条 劳动合同的解除 1、经甲乙双方协商一致,可以解除本 合同 ;
2、乙方有下列情形之一的,甲方可以随时解除本合同 (1)在试用期间被证明不符合录用条件的; (2)严重违反劳动纪律或者甲方依法制定的规章制度的; (3)严重失职、营私舞弊,对甲方利益造成重大损害的;
3、具有下列情形之一的,乙方可以随时通知甲方解除本 合同 (1)在试用期内的; (2)甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的; (3)甲方未按照劳动合同约定支付劳动报酬或者提供劳动条件的;
4、因其它法律规定解除 劳动合同 ,须提前三十天书面通知对方。
5、一方解除劳动合同,须提交相关证明材料,说明理由,并向对方书面送达解除劳动合同通知书。
第七条 故意或者重大过失责任保证 如因乙方故意或者重大过失导致甲方发生经济损失,则乙方必须尽责处理善后事宜,挽回相应经济损失。甲方可以根据损失的大小及乙方的态度进行相应的处罚。 在本条事项未完全处理完毕之前,乙方不得擅自单方终止与甲方的劳动关系。原劳动合同期届满的,则相应顺延到本条事项处理完毕。
第八条 商业保密及竞业禁止 1、乙方对在甲方工作期间所获悉的商业秘密,包括客户信息、相关资料不得以任何形式为自己或者他人进行使用,此保密期间不限于劳动合同期限。
2、乙方自双方劳动关系以任何形式结束之后,在两年内不得与甲方形成竞争关系,此条包括乙方本人或者帮助他人从事与甲方有竞争性的工作。
3、如乙方违反此条规定,则须向甲方赔偿 万元违约金。
第九条 违约责任 本合同如因一方当事人严重违背本合同约定条款而导致本劳动合同解除的,则须向对方承担违约金十万元。
第十条 其他事项 1、乙方在甲方工作期间,由于经常接触甲方公章等印鉴,所有涉及乙方与甲方之间权利义务的法律文件,包括 合同 、证明、欠条等,均需由甲方法定代表人签字后才具有法律效力,未经法定代表人签字的一律无效,对此乙方完全同意并遵守,此条效力涉及本 合同 生效之前及之后。
2、甲方依法制定的规章制度、员工守则为本合同附件,与本合同具有同等法律效力。
3、通知:如本 合同 本送达地址发生变动,乙方须及时通知甲方,否则甲方一旦按此地址送达,即视为履行了通知义务。 第十一条 合同效力及文本 本 合同 自双方签字并加盖公章后即具法律效力。 合同 文本一式三份,双方各执一份,报劳动管理机关备案一份。本 合同 甲方加盖骑缝章。 甲方: 法定代表人: 乙方: 年 月 日 2018-07-12 21:14:12 -
146****7341 注意事项如下:
①明确业主和物业管理企业的权利和义务,开发商及物业管理企业的口头承诺应当落实到协议上,要有据为凭;
②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些,其责任是否界定清楚,物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;
③明确物业管理服务费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理;
④明确协议中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项;
⑤协议终止和解除的约定是否明确、合理;
⑥双方违约责任的界定是否明确、合理;
⑦确定物业管理企业是否具有相应的资质等级,一般而言资质等级越高,其专业人员越多,资本实力越雄厚,服务水平越高,管理规模越大;
⑧未取得资质证书的物业管理企业是无权从事物业管理服务的。
业主还应当注意:
①《前期物业管理服务协议》的基本内容是否与开发商和物业管理企业所签订的《前期物业管理服务合同》相一致;
②协议的内容是否对所有的买房人都一致。
还应向开发商了解,小区未来的物业管理公司是哪一家?该公司是否有物业管理资质合格证书?过去的物业管理业绩、社会形象如何?要做到心中有数。 2018-07-12 21:14:05
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前期物业服务合同由建设单位与物业管理企业签订,包含主要内容为前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。前期物业服务合同必须采取书面形式。附相关法条:《**高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
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如果物业企业接管的项目已经开发完毕,各项硬件已经成型,在不能大范围更改变动时,就要从现有的情况出发,因地制宜,保持高度的预见性,尽量排除现有的责任风险。目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷,多数情况下难以划分责任,相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢?如下措施可供参考: 1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行,切忌不可忽视,制定一套有效可行的管理方案,尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督,不能只流于形式而失去实质意义;物业保安的义务重在一个履行过程,保安履行了义务,但仍然无法阻止损害结果的发生,提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定; 3、如果对停车进行收费,租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”; 4、小区的出入口不宜设置得太多,消防通道上不要停放车辆,在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器,对进出车辆情况进行采集,防止在外受损的车辆进入园区; 5、秩序维护员要使用巡更系统,对巡逻路线进行跟踪;巡逻时必须进行摄录(巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内),以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据;发现监控设备出现故障时,要及时维修和更换,以免造成不能提供有利的破案线索的局面,物业企业也会承担相应的责任;夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识,以免夜间不容易被司机发现,造成伤害; 6、在一些容易出现责任事故的场所,物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒,根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示,并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的,都包含有要“明确的警示”的法律要求。如:上下楼注意安全、小心台阶(楼道)、高压危险、小心触电(变电器、电线)、禁止攀登、禁止翻越(栅栏)、地面湿滑,小心(地面)、严禁触摸(电线)、保管好贵重物品(车内)、禁止停车(消防通道和禁止停车的楼下)、禁止戏水(水池)、鼠药投放处(防止儿童或宠物误食)、已喷洒农药(果树)、娱乐设施的使用说明及要求(健身器材)、正在施工注意安全(夜间施工现场要设置警示灯)、禁止通行(通道)、注意限高闸、请走人行道(小区进出口)、小心夹手、电梯刚上油(电梯)、墙体脱落注意安全(发生墙皮脱落的墙体)、雪后路滑请当心(雪天路面)、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等(消防通道)、爱护花草等(草坪绿化)、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示; 7、春节期间要集中燃放烟花,发现不按规定燃放的业主要及时制止,如果其不听劝阻,要进行现场取证,以便在事故发生后,能够直接找到责任人,并且制定相应的紧急预案(浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件,大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责,对在大院内燃放烟花爆竹制止不力,缺乏相应的应急救火预案,对该起火灾事故的发生存在一定的过错,应承担相应的赔偿责任,判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任); 8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除,不能拖拉,事故不等人,事故往往就发生在一瞬间; 9、楼顶、公共阳台上的杂物(如:太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等)和排水口要及时清理,防止被风吹落误伤到人和雨季来临时由于排水不畅造成业主损失,有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上,由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便,如果遇到业主不配合的,尽量让其签署免责书,拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的,可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到(相关规定:“住宅的共用部位、共用设备维修时,相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的,责任人应当负责赔偿); 10、采取紧急避险时,一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场,对所进行的过程进行跟踪摄录,切忌私自打开业主的房门; 11、东北地区冬季容易上冻,要及时清理楼顶形成的“冰溜子”,以免坠落伤到人和车; 12、避雷设施要时常检查,根据相关规定,防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外,物管公司应定期对防雷设施进行维护,因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断,第二次则无法正常工作,接地的那部分要处理好,不能外露,很多物业企业一般都忽视这一点,容易造成避雷设施给业主造成财产损失,因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的; 13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理,以免发生相关事故; 14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装,如果安装必须出示对人体无害报告; 15、消防设施要时常检查,如果发生火灾,虽然着火的原因跟物业企业没有关系,但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助,物业企业也要承担相应的责任; 16、尽量不要替业主保管物品,无论是有偿还是无偿的,物业企业只要向业主提供了这项服务,发生丢失或者损坏等问题后,物业企业就要承担相应的赔偿责任; 17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时,由保险公司来承担赔偿责任,不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。 总之,无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时,一定要全方位考虑问题,从维护业主权益的角度出发,仔细斟酌一些设施的设置和管理,只有将安全隐患消除在萌芽中,才能避免给业主带来人身、财产的损失,也使自己免于承担不必要的责任风险
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物业公司进入一个新的小区,要使小区居民拥有更好的居住和生活环境,物业管理公司应从管理者的角度对即将管理的物业进行审视,及时纠正规划设计中的不足,更好地满足业主的使用要求。因此,物业管理早期介入有利于优化设计,完善设计细节。然而物业管理公司如何做好前期物业管理工作。 前期物业管理 (一)签好合同 国务院《物业管理条例》规定:“建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中,无论是物业建设单位指定的或是自己直接成立的物管公司,都是独立的法人,而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节,一个是建房,一个是管房。以合同的形式赋予物业服务企业独立管理运作的权利,可以减少物业建设单位不必要的干扰,更有利于物业服务企业提高自己的管理能力和服务水平。 (二)处好关系 前期物业管理中,存在着物业建设单位、物业服务企业、业主之间相互关联与制约的关系。在这三者关系之中,物业服务企业既不能得罪物业建设单位,更不能得罪业主,因为前期物业管理结束后,物管企业能否继续在这里实施管理服务,不是物业建设单位说了算,而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开发商之间发生的矛盾,既要承担起物业建设单位赋予的管理服务职责,为物业建设单位排忧解难,又不能牺牲业主的利益,尤其对业主反映的问题,物管公司无法解决或无能力解决时,切不可盲目应允,给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。 (三)搞好告示 前期物业管理,是在新建住宅小区中进行的。业主来自五湖四海,个人的职业、品行、生活习惯各不相同,想法各异。物业服务企业作为小区的管家,要将小区的各项管理规定及安民告示,通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册,将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册,使业主不出门便知物管事,提高物业管理的服务水平。 (四)处理好三者关系。 前期物业管理中,存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系,但开发商与物管公司是整体与部门的关系,是上下级关系,物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系,是主与从的关系,在管理上物管公司是主,业主是从;在服务上,业主是主,物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系,契约关系,在业主与开发商之间,物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中,物管公司既不能得罪开发商,更不能得罪业主,因为前期物业管理结束后,物管企业能否继续在这里实施管理服务,不是开发商说了算,而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务职责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益,尤其对业主反映的问题,物管公司无法解决或无能力解决时,切不可盲目应允,给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为**终目标。
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对于很多人来说,可能对每年给物业公司缴纳的物业管理费都没有一个很清晰的概念。物业管理费到底包含了哪些方面的费用?那些费用又是按什么标准来收取的?今天就让建新物业来为大家详细的讲解一下“物业管理费”相关的知识。 (一)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 属人员的费用,包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费,不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数,然后再确定各自的基本工资标准,计算出基本工资总额,再按工资总额计算各项福利提取的数额,汇总为每月该项费用的总金额,**后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 (二)公共设施、设备日常运行维修及保养费,包括: 1、公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费; 2、给排水日常运行、维修及保养费; 3、电气系统设备维修保养费; 4、燃气系统设备维修保养费; 5、消防系统设备维修保养费; 6、公共照明费; 7、不可预见费; 8、易损件更新准备金。 (三)绿化管理费 指小区环境绿化的养护费用,包括:绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。 (四)清洁卫生费 包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。 (五)保安费 对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括:保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险,保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算,住房月租金为8元/平方米)。 (六)办公费 交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。 (七)物业管理企业固定资产折旧率 固定资产包括:交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。 (八)利润 利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定,一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。 (九)法定税费 法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费主要是两税一费:营业税、城市建设维护税、教育附加费。 按照以上各个部分的费用的标准收取组合成的就是物业管理费,大家在以后遇到物业公司收取物业管理费的时候,要清楚的算好各个费用的支出,以免不良物业公司从中牟取私利。