房子无房产证无土地证，怎么变更

• 155****0138 没有房产证的房子是不能进行房屋买卖的，小产权房是指没有在房管局做过房产备案的，所以也是不能进行房屋买卖的，如果你购买的是大产权的商品房在房产证为办理出来之前也是不能买卖或过户的，因为去到房屋所在地的房管局办理过户手续的时候是需要房产证的原件的。
  没有房产证的房子不能进行房屋买卖当然也是为了保障买方的合法权利的。 2018-07-09 21:27:33
• 153****0580 方式一：直接进行更名
  流程：
  １、房屋卖方要将银行里的贷款先还清；
  ２、房屋卖方要拿着银行所出具的结清得证明去房管局来拿出正在抵押的合同；
  ３、开发商要带着合同以及注销备案的登记表去当地房地局来办理该套房屋的注销的手续；
  ４、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
  注意事项：
  １、房子必须还清银行贷款
  ２、更名必须取得开发商的同意
  ３、买方不能再按揭了，必须全款购买
  这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。
  从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。
  方式二：双方约定等房产证下来再过户
  这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。
  包括：
  个人所得税：总房款的１％
  契税：９０平米以下的为总房款的１％；９０平～１４０平米的为总房款的１．５％；１４０平米以上的为总房款的３％。（均为首套房）
  （契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳）
  营业税：５．５５％
  第2种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是
  税费较高，且时间成本比较长。
  注意事项
  １、没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎！
  ２、如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。
  ３、对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。
  ４、房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。
  知识链接：哪些房子没有产权证
  １、利用集体所有土地开发的房子，也就是所谓的小产权房。
  ２、未经立项批准或私自变更立项的楼盘
  ３、未取得规划审批的楼盘
  ４、私自变更规划的楼盘
  ５、私自改变土地用途的楼盘
  ６、土地产权存在纠纷
  ７、没有销售许可证又无产权证的房屋
  ８、未经验收或验收不合格的房屋
  ９、土地或房屋未解除抵押的
  １０、开发商未交纳相关税费的
  １１、土地、房屋被有关部门司法查封
  没有房产证也没有土地证得房屋其实不是很好交易，因为在，买房时容易被卖家欺骗，并且很难保护自己的权益。在买房时还是要尽量考虑房产证已经拿到的房源。 2018-07-09 21:26:13
• 146****9828 只要土地权属清楚、合法有效，可办理不动产权证书
  原登记机构核发的房屋所有权证继续有效，不动产统一登记后，对于开发商没有按购房合同约定给房屋所有权人办理《国有土地使用证》的，经核实权属清楚、合法有效，房屋所有权人可以按规定程序申请办理不动产登记事项。建议查一下土地权属是谁？若是农村集体本地不能买，那是小产权房。 若是单位房改房，要是早期90年代初的还可以，缴纳少量土地出让金，可以办理土地证。若是90年以后，单位集资建房，土地性质为工业用地、国家划拨用地等等的，如办理土地证可能要缴纳高额土地出让金（一般不符合政策的可能还不给办理）。 2018-07-09 21:25:03