买房怎么样划算

• 132****2826 对于普通百姓来说，住房消费是生活中投入**大的商品之一，动辄就要几十万甚至是上百万元。如何获得价廉物美的住房呢？若在购房时善于用经济的、超前的眼光去分析市场，打好时间差，把握商机，很可能为你节省数万元的费用。
  一般商品住宅的销售价格在刚开盘到**终销售完的过程中呈“低-高-低”的趋势，即“低开高走低收盘”，刚开始卖的和**后卖的商品房价格一般都较低，销售价格**高和**低 点每平方米相差至少几百元，那么一套商品房购房者得到的实惠少则几千元，多则上万元，细算下来也不是个小数目。
  另外，房产销售一般有一个或数个强销期，销售部门为实现销售指标，会采取各种措施让利给购房者，以吸引成交。
  为此，购房者应不断跟踪楼盘销售信息，在销售部门推出较优惠时段内果断成交。但需要注意的是，刚开盘时所购的是期房，购房者要认真询问，仔细签订合同，不可有疏漏，同时也要了解发展商的背景和开发实力。
  收尾楼盘在房型、楼层、朝向等方面有一定的局限，不尽如人意，剩余的多是大房型、顶层或底层，采光通风可能不太好，购房者在选择时应仔细衡量，严格把握。 2018-07-07 02:32:14
• 141****7873 现在国内和国际经济大萧条，市场面临着重新洗牌，现在房价正处于下降通道，还有一定的下调空间，国家的对房市的政策正在转暖，但还没有到彻底逆转的地步，就目前来看国家经济政策导向、国内和外围经济发展状况决定房地产业的发展。
  建议观望 2018-07-07 02:32:10
• 154****2852 在中国，房子对于绝大多数人都是一个无法避开的话题，很多人辛辛苦苦努力打拼就是为了能够拥有一套属于自己的房子。
  
  那么，怎么买房才划算呢？买房这看似简单的事情，背后隐藏着什么样的金融学原理和逻辑呢？
  
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  小明现有银行存款120万元，要买一套总价100万元的房子，有以下两种购房方式：A.一次性支付100万元全款购房。B.自己支付25万元，申请按揭贷款75万元，贷款利率5.39%（基准上浮10%）。如果你是小明，你的选择是A还是B呢？
  
  我们为什么要谈理财思维？简单地说，就是让你遇到类似以上题目所述的案例时，不至于自信满满、潇潇洒洒、利落果断地选中了那个错误答案。
  
  两个选择，其实就是交易（或支付）方式的不同，一种是现款支付（即时支付），另一种是贷款支付（远期支付）。
  
  在金融学里，交易方式有很多种，我们一定要选择对我们**有利的那一种。
  
  选A和选B，收益可谓是天差地别。
  
  不点就这个问题问过不少人，发现中年以上的群体（通常也是手头存款确实能够达到120万的人）大多的选择都是A。这也解释了很多丈母娘选女婿时严格执行的一条标准：有房无贷款。他们的理由很是充分：
  
  我明明自己有钱买的起房，为什么还要背负近百万的债务成为房奴？75万元房贷如果按年息5.39%、期限30年、等额本息还款法测算，利息总额高达76.44万元（表1）！要知道我的贷款本金才75万元啊，这不是辛辛苦苦一辈子都在给银行打工么！血汗钱都被银行赚走了，这太不划算了！银行真黑！
  
  表1贷款利息计算表
  
  向左转|向右转
  
  貌似很有道理的样子，也进行了貌似严谨的数学计算与逻辑判断。
  
  而相对年轻的群体（通常也是实际手头没有多少存款，题干说的拥有120万存款只能靠想象与假设的人）大多选择都是B，理由同样很充分：
  
  我有120万！120万啊！可以买好车！可以买好多包包！可以买苹果10镶钻PLUS版！可以每天出去吃大餐！可以大胆去泡妞！太美啦！可是如果拿出100万用于买房，那我就只有20万啦，20万不够用啊，所以我要贷款！花未来的钱，享受当下的人生
  
  嗯嗯，年轻人的思维永远是充满兴奋与激情。
  
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  先说答案吧，真正懂理财的人是一定会选B的。
  
  选A的朋友们犯了什么错呢，他们确实进行了严谨的数学计算，75万元房贷如果按年息5.39%（基于当前基准利率上浮10%）、期限30年、等额本息还款法测算，利息总额确实是76.44万元没错，数字看起来确实很吓人，但是这仅限于主观感觉，并没有作理性的分析判断。真正洞悉理财本质和原理的人，都知道76.44万元的利息其实是非常非常少的。
  
  5.39%的年利率高吗？四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了！30年期限的贷款利率才5.39%，你能说它高吗！
  
  不点可以负责任说，在中国，普通人再也找不到比住房按揭贷款成本更低的加杠杆的途径了。
  
  那么为什么利息总额会达到76.44万元这个看起来吓人的数字呢？因为这是30年的总利息，30年啊，30年是什么概念，那是三分之一个世纪啊。
  
  我们做理财，一个绝对不能忽略的因素就是时间，从本质上讲，人为什么需要理财就是因为资金拥有时间价值（关于资金价值问题不点以后另发文详细讲）。
  
  即便是年化5.39%这样低的利率，长达30年的还款期积累下来的总利息也是一个庞大的数字。这个数字之所以庞大，不是因为资金成本高，而是因为资金占用时间长。
  
  好了，现在我们已经知道这75万元的贷款成本是很低的，但是再低也是成本，如果用自己的钱全款买房不就把这部分成本也省下来了吗？
  
  虽然如此，但是我们通过贷款买房后，可以将自己的钱投资出去，只要年化投资收益率超过5.39%，那么就投资收益可以覆盖贷款利息成本，并获得额外收益！
  
  那么问题来了，用自己的钱作投资，年化收益率能超过5.39%吗？
  
  绝对可以。前文已提到，四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了，这个数据可以简单理解为当前市场的无风险收益率，如果认真选择合适的投资理财工具，将年化收益率提高到6%以上是轻轻松松的。
  
  假设年化投资收益率就是6%，那么我们就可以获得年化0.61个百分点（6%-5.39%=0.61%）的额外收益！如果你选择了全款购房，那么这笔收益将彻底与你无缘。
  
  试想，如果年化投资收益率达到10%呢？15%呢？你将会失去多少原本可以得到手的财富！
  
  至于怎样选择合适的投资理财工具，怎么提高投资收益率，不点会发布更多文章教大家。
  
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  再简单回顾一下前文提到的选择B的年轻群体，他们选择贷款购房，是基于可以将自己的钱用于吃喝玩乐享受生活，而不是进行投资赚取更多收益。
  
  不点在此不对该观点的是非对错进行评判，毕竟每个人都有选择自己生活方式的权利，只要开心就好。
  
  但如果仅仅从投资理财方面考虑的话，这种选择自然是不可取的，因为你把原本可以用来投资从而赚取更多收益的本金消耗掉了。没了本金，理财便已无从谈起。
  
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  整理一下这个题目涉及到的理财概念与逻辑。
  
  首先，买房本身就是一种投资理财方式，房产也是一种较为特殊的投资理财工具，因为它有价格、可以交易，未来有**的可能。
  
  那么我们去买房，除去自住的需求外，也是一种投资。那么你就发现了，原来可以借银行的钱去投资！是的，因为你买房的钱是用的银行贷款，本质上就是你借银行的钱进行了房产投资。
  
  借钱投资，就是我们常说的加杠杆，或者叫增加负债。负债是有成本的，在这个案例中负债成本就是贷款利息。
  
  负债成本一定是越低越好，只要成本够低，低于你的投资收益率，就应该主动加杠杆/增加负债，而不是一听到“债”就敬而远之。要知道在这个星球上，绝大部分富人的财富都是通过加杠杆/增加负债赚来的。
  
  另外，不管做任何交易，如果是向别人支付，尽量选择远期支付，即越晚付款越好。如果是别人向你付款，尽量让他立刻支付，别拖！因为时间拥有价值，时间就是钱。
  
  **后不点再强调一下，投资理财必须是理性的，任何决策必须基于理性的分析与判断，绝对不能犯懒只依靠主观感受作判断，那将大概率让你犯错！ 2018-07-07 02:32:06
• 152****5197 　　一般来说，如果是商业贷款，现在首套房规定**是3成，贷款7成是上限。**终审批取决于收入、银行流水、家庭情况、工作单位等，这些因素**终决定银行是否相信你具备还贷能力。如果是公积金贷款，则要看公积金缴存额度，公积金一个人贷款**高额度是50万元，两人**高是80万元。公积金贷款额度的审批，跟每个月的公积金额度、年龄、房龄等有关。
  　　1、选公积金贷款还是商业贷款？
  　　公积金贷款更划算。现在公积金贷款已经成为房贷的首选方式，原因在于公积金贷款**低，如果是首套房贷，纯公积金贷款还可以做到两成**。另外，公积金贷款的利率低，住房公积金贷款年利率5年以下的为4.45%，5年以上的为4.9%。一般来说，商业贷款贷款额度没有**高额的限制，主要根据贷款人情况决定**终的审批结果，而且办理快捷。住房商业贷款基准年利率5年以下的平均为6.704%，5年以上的为7.05%。
  　　2、**多点还是月供多点？
  　　余钱在手上更有主动权。一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部交给**，月供低一点当然也无可厚非。只不过，这样就手头没钱了。我们从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，但实际贷款50万元就够了。如果是存银行，5年的定期利率是5.5%，公积金贷款利率5年以上是4.9%，就是说，如果把这余钱存定期到银行，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.6%。商业贷款利率是5年以上的为7.05%，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。
  　　3、哪一种还款方式更划算？
  　　适合自己的就是**好的。首先是等额本金还款法，这种方法第一个月还款额**高，以后逐月减少，所以这种方法常被称为“递减法”。实际每个月的本金是一样的，只是利息不一样，由高到低。其次是等额本息还款法，这种还款法是按照贷款期限把贷款本息分成若干个等份，每个月还款额度相同，所以这种方法常被称为“等额法”。而等额本金还款法看似利息更少，但正是因为有借钱才产生更多的利息，这一点跟上述的**款多少有点类似，如果有更好的投资渠道，不妨采取等额本息还款法，如果有还款能力，没有其他投资渠道，等额本金还款法则更合适。 2018-07-07 02:31:57
• 144****1848 贷款技巧：教你贷款买房“占便宜”
  A:个人按揭**长贷款期限如何测算？
  Q:房贷专家答：贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。比如一40岁购房人贷款，按揭合同签约之日是2013年4月15日。那么，如果该贷款人的实际生日在4月15日前，他的按揭**长期限为24年；如果该贷款人的实际生日在4月15日或之后，他的按揭**长期限为25年。
  A:按揭贷款还款的主要方式有哪些？
  Q:按揭贷款还款主要方式有：按月（季）等额本息还款（也称等额还款法）、按月（季）等额本金还款（也称递减还款法），以及两种还款法的多次转换。同时，还可以（部分）提前还款和减短还款期限等。
  A:选择何种还款方式比较好？
  Q:还款方式的选择因人而异。一般说来，收入稳定或有增长预期的购房者，适于等额还款法，这样整个贷款期的还款压力是不变的；而现有余款较多或日常收入远高于债务支付的购房者，适于递减还款法，这样整个贷款期的贷款利息会较少。当然，针对部分收入变动较大的购房者，我们建议可以分期组合两项还款法，达到既可以应对合理的还款压力，又适度的节约部分贷款利息。
  A:贷款期限多长比较适合？
  Q:贷款期限的选择应该因人而异。主要考虑三方面的因素：一是贷款人的可能**长按揭贷款期限；二是贷款人的自身状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；三是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身条件允许下，经济降息期，应适当延长贷款期限；经济加息期，应适当减短贷款期限。
  A:房贷收付比例和利率方面有什么变化？
  Q:央行调整房贷政策和房贷利率是抑制可能的房地产泡沫，而不是限制消费者购房。因此，针对不同的市场和贷款人，我们会有所区别，**低**维持两成，利率原则上执行央行的房贷利率下限。但对于绝大多数符合要求的贷款人而言，基本可以享受到8成的按揭额度和利率下限。
  A:新房按揭贷款，多少贷款成数较为合理？
  Q:贷款成数的选择应该因人而异。主要考虑二方面的因素：一是贷款人自身资金状况，如积蓄、日常收支、还款压力等；二是适度关注宏观经济情况，如经济降息期或加息期等。一般说来，在自身资金实力允许下，经济降息期，应适当增加贷款成数；经济加息期，应适当减少贷款成数。
  A:二手房按揭贷款一般有什么限制？
  Q:一般来说，有这几方面限制：
  （1）已取得房地产权证的商品房，或立即可以取得房地产权证并入住的商品房；
  （2)房龄：不超过20年的普通住房和不超过15年的其他房产；
  （3）贷款成数：普通住房**高8成，而其他房产**高6成：
  （4）贷款期限：普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和**长不超过30年，其他房产的已使用年限与贷款年限之和**长不超过20年（且贷款期限**长不超过10年）；
  （5）贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
  A:我已办理按揭的房产，按揭还没有完，能否转卖？
  Q:可以，无论哪家银行办理的按揭，可以依靠银行帮助实现转卖。一是部分银行可提供一笔赎楼贷款，以便买楼人买断并终止原银行按揭；二是银行给买楼人提供二手楼按揭。 2018-07-07 02:31:52