产权调换，差价是在交房时结算吗？

简单的说就是一平换一平，不给你钱也不用你掏，对正在营业中的门面房在拆迁中的补偿就要看你所在城市的规定了，建议**好找个律师问一下，因为拆迁合同有好多都是在玩文字游戏，一般人是玩不过开发商的

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咨询内容：根据国税发（2006）31号文《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，房地产开发企业未完工产品的预售收入要按一定计税毛利率计算预售收入毛利额。开发产品完工后要按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。那么请问：1、由于《通知》中并未定义什么是“预售收入”，那么预售收入的定义及包括的范围有那些呢？根据《城市商品房预售管理办法》及《城市房地产开发经营管理条例》中的定义，商品房预售是指“房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”，那么预售收入是否可以理解为“承购人实际支付的定金或房价款”？2、如果我公司的开发产品在年度中间已经完工，请问是否马上需要在年中进行计税成本的结算，还是在年终才委托中介机构进行呢？3、如果产品在年度中间完工，并达到《城市房地产开发经营管理条例》规定的现售条件，之后在销售房屋时是否可以同时结转该房屋的实际成本并计算当期应纳税所得，而不再需要进行预计毛利率的计算呢？4、我公司根据政府的规划要求进行拆迁后，用作对拆迁户进行补偿安置的回迁房是否需要视同销售？5、如果需要视同销售，那么按规定方法计算出视同销售价格后，是应该与相应的实际成本配比，然后计算所得税？还是仍需按照预售方式计算预计毛利率呢？6、根据31号文的规定，“视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”，我公司的回迁房如果需要视同销售，请问我应该怎样确定收入实现的时点呢？7、回迁房确定为视同销售收入的时点，是否与该回迁房开发完工及开始投入使用的时点相同呢？回复内容：

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法律法规明确按等价交换的原则进行结算，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿金额，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

“互不结算差价”，就是你现在这房子评估只值5000/平方，等面积置换给你的房子市场价要9000/平方，那么你就拿去吧，也不用你去补这4000/平方的差价了，直接按你原来的住宅面积换过来就是了。至于超出原住宅面积的部分，又有相关的规定如何补差价（各地区不一样），比如超出15个平方以内，按新房价的20%补(9000*20％=1800元/平方)，超过15平方以上按新房价的40%补(9000*40%＝3600/平方)。举例：旧房60平方，5000/平方，新安置房80平方，9000/平方。那你需要补的差价就是(80平方-60平方)=20平方，因为超过15平方了，所以20×3600=72000。 “正在营业的门面”，这东西不是在做为门面它就是门面，房屋的用途要按产权证走，比如一层的住宅有人拿来当店面使用，开个小卖部做点小生意，但实际产权证上认定的用途还是住宅而不是商业，补偿也是补偿住宅给你。你可以参考《城市房屋拆迁估价知道意见》2003年12月1日建设部[2003]234号文，其中的第十二条就有说关于房屋用途的认定。

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