请问房子的产权调换，该如何结算差价？

简单的说就是一平换一平，不给你钱也不用你掏，对正在营业中的门面房在拆迁中的补偿就要看你所在城市的规定了，建议**好找个律师问一下，因为拆迁合同有好多都是在玩文字游戏，一般人是玩不过开发商的

全部3个回答 >

拆迁补偿的分俩种，一种是置换面积，一种是货币补偿，房屋产权调换属于前者，回迁的面积大于你原来的面积，需要你把剩余的面积的价钱补上，这部分的钱就是房屋产权调换差价款，

全部3个回答 >

咨询内容：根据国税发（2006）31号文《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，房地产开发企业未完工产品的预售收入要按一定计税毛利率计算预售收入毛利额。开发产品完工后要按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。那么请问：1、由于《通知》中并未定义什么是“预售收入”，那么预售收入的定义及包括的范围有那些呢？根据《城市商品房预售管理办法》及《城市房地产开发经营管理条例》中的定义，商品房预售是指“房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”，那么预售收入是否可以理解为“承购人实际支付的定金或房价款”？2、如果我公司的开发产品在年度中间已经完工，请问是否马上需要在年中进行计税成本的结算，还是在年终才委托中介机构进行呢？3、如果产品在年度中间完工，并达到《城市房地产开发经营管理条例》规定的现售条件，之后在销售房屋时是否可以同时结转该房屋的实际成本并计算当期应纳税所得，而不再需要进行预计毛利率的计算呢？4、我公司根据政府的规划要求进行拆迁后，用作对拆迁户进行补偿安置的回迁房是否需要视同销售？5、如果需要视同销售，那么按规定方法计算出视同销售价格后，是应该与相应的实际成本配比，然后计算所得税？还是仍需按照预售方式计算预计毛利率呢？6、根据31号文的规定，“视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。”，我公司的回迁房如果需要视同销售，请问我应该怎样确定收入实现的时点呢？7、回迁房确定为视同销售收入的时点，是否与该回迁房开发完工及开始投入使用的时点相同呢？回复内容：

全部3个回答 >

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿金额，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

产权调换中三个不可忽视的问题（一）产权调换时，调换房屋的面积在商品房价格普涨的今天，调换房屋的面积对于拆迁当事人双方利益均具有直接的重大的影响。这中间有两种情况应加以注意，一是对于人均居住面积不到本地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求调换房屋的面积达到国家规定的标准；二是调换房屋的面积原则上是以被拆迁房屋面积来确定，而不是以被拆迁房屋的价值来确定，除非被拆迁人主动放弃面积上的利益。当前一些拆迁人以拆迁补偿货币化为借口，在产权调换时，按被拆迁房屋的价值来确定**终还房的面积，实际上是变相剥夺被拆迁人的合法权益，不符合《城市房屋拆迁管理条例》的规定。（二）原地还房不同级别的地段，房屋价值会出现明显的差异，同一级别的地段，也可能会因为房屋的所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。实际生活中，一些拆迁人为了牟取更大的利益，往往会对原地作出与规定不相一致的理解，认为原地，就是指与被拆迁房屋处于同一地段，有的甚至将原地理解为与被拆迁房屋处于同一级别的地段。更有甚者，一些拆迁人利用自己特有的优势地位以此观点影响到房屋拆迁行政管理部门，**终给被拆迁人造成无法弥补的损失。（三）产权调换协议根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁当事人就拆迁补偿安置达成一致意见，应当订立拆迁补偿安置协议。虽然从合同法的角度来讲，拆迁补偿安置协议属于无名合同，但是由于《城市房屋拆迁管理条例》作为一部专门用于规范房屋拆迁的行政法规，对协议的名称已作出明确规定，因此，选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称不替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。现实生活中，我们注意到一些拆迁人提供的产权调换的协议名称五花八门，其中有一种叫着《商品房置换合同》。表面上看，协议的内容都是产权调换，但是协议形式不同，所获得的保障程度也是不同的。**高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。正是因为司法解释对拆迁补偿安置协议所赋予的特别效力，才使得被拆迁人有权优先于第三人获得约定的房屋，可以依拆迁补偿安置协议对抗第三人，从而在实体利益上得到保障。如果忽视这一点，将本应为拆迁补偿安置的协议搞成了《商品房置换协议》，其优先权可能因此而丧失，**终房屋被拆迁，约定的房屋无法取得，闹得鸡飞蛋打。另外，国家针对房屋拆迁所获得产权调换房屋在税收上是给予优惠的，而针对商品房置换所获得房屋是没有优惠的，这也是事关被拆迁利益的一个方面。

全部3个回答 >